| Source | Target | | При все това в Насоките относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради обаче се предвиждат два случая, при които, ако са изпълнени приложимите условия, заплатената за недвижимото имуществоцена ще бъде счетена за справедлива пазарна цена, при което се изключва наличието на държавни ресурси. | Jedoch sehen die Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand zwei Fälle vor, in denen bei Einhaltung der einschlägigen Voraussetzungen die Vermutung gilt, dass der für die Immobilie gezahlte Preis dem fairen Marktwert entspricht, was zugleich einen Einsatz staatlicher Mittel ausschließt. |
| Както беше посочено по-горе, следва да се разграничават две ситуации: случаи, при които продажбата се осъществява чрез безусловна тръжна процедура (вж. подточка i) по-долу) и такива, при които продажбата се осъществява чрез позоваване на оценки на стойността, извършени от независими експерти (вж. подточка ii) по-долу). | Wie bereits weiter oben dargestellt, gilt es zwei Sachverhalte zu unterscheiden, nämlich die Fälle, in denen der Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren (siehe nachstehend, Unterpunkt i) erfolgte, und die Fälle, in denen der Verkauf im Wege einer Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung (siehe unten, Unterpunkt ii) erfolgte. |
| Продажба чрез безусловна тръжна процедура | Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren |
| Норвежките власти признават, че „процесът е започнал като безусловна тръжна процедура по отношение на продажбата на части от военновъздушната база. | Die norwegischen Behörden räumen ein, dass „der Vorgang betreffend den Verkauf von Teilen des Luftstützpunktes als bedingungsfreies Bietverfahren begann. |
| През 2000 г. в различни вестници като Farsund avis, Fedrelandsvennen и Stavanger Aftenblad са били публикувани обявления с описание на възможните видове експлоатация на военновъздушната база.“ | In verschiedenen Zeitschriften, wie z. B. Farsund Avis, Fedrelandsvennen und Stavanger Aftenblad, wurden im Jahr 2000 mehrere Immobilienanzeigen mit der Aufzählung der Nutzungsmöglichkeiten des Luftstützpunktes veröffentlicht.“ |
| Обявленията, както и така наречената „конференция в Lista“, не доведоха до продажба. | Weder diese Inserate noch die sogenannte „Lista-Konferenz“ führten jedoch zu einem Verkauf. |
| В тази процедура не беше предвиден случая за продажба на базата en bloc. | Dieser Vorgang umfasste nicht den Fall des Verkaufs des Luftstützpunktes en bloc. |
| Това се потвърждава от доклада от службата на генералния одитор, в който се заключава, че преди началото на преговорите с Lista Flypark AS през март 2002 г. не еизвършена оценка на цялото недвижимо имущество, нито е направено публично обявяване на предвидената продажба. | Dies wird durch den Bericht des Rechnungshofs bestätigt, der zu dem Schluss kam, dass vor dem Beginn der Verhandlungen mit Lista Flypark AS im März 2002 weder eine Bewertung der gesamten Immobilie noch eine öffentliche Bekanntmachung des beabsichtigten Verkaufs erfolgt ist. |
| Следователно Надзорният орган счита, че не е проведена безусловна тръжна процедура във връзка с продажбата на военновъздушната база en bloc и че поради това възможността да се изключи наличието на държавна помощ на това основание в съответствие с раздел 2.1 от Насоките относно държавната помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради отпада. | Die Überwachungsbehörde ist daher der Auffassung, dass es im Zusammenhang mit dem Verkauf des Luftstützpunktes en bloc kein bedingungsfreies Bietverfahren gab und somit keinerlei Möglichkeit besteht, auf dieser Grundlage den Einsatz staatlicher Beihilfen gemäß Abschnitt 2.1 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand auszuschließen. |
| продажба без безусловна тръжна процедура (експертна оценка) | Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren (im Wege einer Bewertungdurch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung ) |
| По отношение на продажбата без безусловна тръжна процедура в раздел 2.2 от Насоките относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи се предвижда, че „ако публичните органи не възнамеряват да приложат посочената в точка 2.1 процедура, би трябвало да се извърши независима оценка от един или повече независими оценители на активите преди започване на преговорите по продажбата, с цел определяне на пазарна цена, въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка. | Was den Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren anbelangt, so gilt gemäß Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand Folgendes: „Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das unter Abschnitt 2.1 dargelegte Verfahren anzuwenden, sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. |
| Определената по този начин пазарна цена е минималната покупна цена, която може да бъде приета, без да се предоставя държавна помощ.“ (Подчертаването е добавено) | Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne dass eine staatliche Beihilfe gewährt würde.“ (Unterstreichungen hinzugefügt). |
| Норвежките власти посочват, че NDEA е поръчала две оценки на стойността от фирмите за оценка на недвижими имоти OPAK и Verditakst AS. | Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst AS“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben hatte. |
| И в двата доклада е изчислена пазарната цена на собствеността, която не включва задълженията, свързани със стандартите за пожарна безопасност, техническите и инфраструктурните подобрения или споразумението за отдаване под наем. | Beide Berichte beruhen auf einer Schätzung des Marktwerts der Immobilie, bei der die Verpflichtungen im Zusammenhang mit den Brandschutznormen, den Verbesserungen der technischen Installationen und Infrastrukturen oder dem Leasingvertrag nicht berücksichtigt wurden. |
| Цената, заплатена от купувача, е определена чрез позоваване на доклада за оценка, съставен от Verditakst, т.е. 11000000 NOK. | Der vom Käufer gezahlte Preis wurde entsprechend dem von Verditakst durchgeführten Bewertungsbericht festgelegt, also auf 11000000 NOK. |
| При все това, според заключението на OPAK стойността на недвижимата собственост към датата на продажбата е 32000000 NOK, а продажната цена, посочена в споразумението за отдаване под наем, е 25000000 NOK за цялото летище. | OPAK war jedoch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 32000000 NOK betrug, und dass im Leasingvertrag für den gesamten Flughafen ein Kaufpreis von NOK 25000000 NOK festgelegt war. |
| Изправен пред такова разминаване в оценките, Надзорният орган откри официална процедура по разследване и назначи независим експерт, г-н Geir Saastad, чиято задача беше да: | Angesichts dieser Spannweite dieser Bewertungen eröffnete die Überwachungsbehörde ein förmliches Prüfverfahren und bestellte Herrn Geir Saastad zum unabhängigen Gutachter mit folgendem Prüfungsauftrag: |
| сравни всички оценки на стойността, предоставени на Надзорния орган, | Vergleich der der Überwachungsbehörde vorgelegten Wertermittlungen; |
| определи: i) пазарната цена на военновъздушната база; и ii) стойността на задълженията, касаещи земята и сградите. | Bestimmung i) des Marktwertes des Luftstützpunktes und ii) des Wertes der auf den Grundstücken und Gebäuden lastenden Verpflichtungen. |
| Експертът също така оцени дали поведението на държавата при продажбата на собствеността съответства на това на частния пазарен инвеститор или напротив, дали частният пазарен инвеститор би имал различно поведение. | Der Sachverständige bewertete auch, ob das Verhalten des Staates beim Verkauf dieser Immobilie dem eines am Markt orientierten privaten Investors entsprach, oder ob ein marktwirtschaftlich handelnder privater Investor hingegen anders gehandelt hätte. |
| При оценяването експертът се съобрази със специфичните особености на собствеността и с трудностите, които норвежките власти твърдят, че са срещнали поради съществуващото споразумение за лизинг, сключено с LILAS, и възможността дружеството да закупи собствеността в края на десетгодишния период. | Dabei berücksichtigte der Sachverständige die besondere Art und Beschaffenheit der Immobilie und die Schwierigkeiten, mit denen die norwegischen Behörden nach ihren Darlegungen wegen des bestehenden Leasingvertrags mit LILAS und seiner Option, die Immobilie bei Ablauf der Zehnjahresfrist zu kaufen, konfrontiert waren. |
| Експертът оцени методите, приложени при двете различни оценки, и заключи, че макар в доклада на OPAK да се прилагат ниски цени за наем, вероятно отразяващи действителните пазарни цени, в него не се отчита фактът, че част от собствеността е наета от LILAS при фиксирана цена (10000 NOK годишно), която е значително по-ниска от възприетата пазарна цена. | Der Sachverständige bewertete die bei beiden Wertermittlungen angewendeten Methoden und kam zu dem Schluss, dass der OPAK-Bericht zwar niedrige Mietpreise ansetzt, die wahrscheinlich die wirklichen Tarife widerspiegeln, jedoch die Tatsache unberücksichtigt lässt, dass ein Teil der Immobilie an LILAS vermietet ist, und zwar zu einem Festpreis (10000 NOK pro Jahr), der erheblich unter dem vermutlichen Marktmietpreis liegt. |
| Обезщетенията за неексплоатация и поддръжка също бяха оценени като „твърде ниски“. | Auch die Pauschale für Leerstand und Instandhaltung erscheint „bei Weiten zu niedrig“. |
| В тази връзка експертът посочи, че разходите, свързани с годишна неексплоатация, в размер на 20 % не са прекомерни с оглед на характера на собствеността. | Der Sachverständige wies diesbezüglich darauf hin, dass die Kosten im Zusammenhang mit einem jährlichen Leerstand von 20 % angesichts der Art und Beschaffenheit der Immobilie nicht übermäßig hoch sind. |
| В допълнение експертът отбеляза, че би следвало да се добавят значителни оперативни разходи и разходи за поддръжка. | Ferner wies der Sachverständige darauf hin, dass beträchtliche Betriebs- und Unterhaltungskosten hinzugerechnet werden sollten. |
| Взети заедно, тези разходи биха намалили стойността на паричните потоци от 26 милиона NOK (изчислени от OPAK) на 10 милиона NOK. | Zusammengenommen würden diese Ausgaben den Wert des Cashflow von 26 Mio. NOK (wie von OPAK geschätzt) auf 10 Mio. NOK schrumpfen lassen. |
| Последно, стойността на самата земя е следвало да бъде преоценена, за да се отчете трудността при продажбата на терени на територията на обекта. | Zur Berücksichtigung der Schwierigkeiten beim Verkauf von Grundstücksparzellen auf diesem Gelände hätte schließlich auch noch der Bodenwert niedriger angesetzt werden müssen. |
| В контекста на своите коментари относно доклада на OPAK експертът също така подчерта, че посочената в споразумението за отдаване под наем продажна цена от 25000000 NOK е напълно хипотетична. | Der Sachverständige hielt im Zusammenhang mit seinen Anmerkungen zum OPAK-Bericht ebenfalls fest, dass der im Leasingvertrag festgelegte Kaufpreis von 25000000 NOK vollkommen hypothetisch ist. |
| В доклада на Verditakst също не е отчетен фактът, че част от собствеността е отдадена на LILAS на цена, осигуряваща значително по-малки приходи в сравнение с прогнозата при ситуация, в която собствеността се отдава под наем при пазарен курс. | Auch der Verditakst-Bericht ließ die Tatsache unberücksichtigt, dass ein Teil der Immobilie an LILAS vermietet ist, und zwar zu einem Mietpreis, der eine erhebliche Ertragseinbuße gemessen an der Annahme darstellt, dass die Immobilie zum Marktpreis vermietet werden sollte. |
| При все това използваните пазарни курсове съответстват на възприетите по усмотрение на експерта (вж. раздел 4 от доклада). | Die angesetzten Marktmietpreise entsprechen jedoch denen, die der Sachverständige selbst angenommen hatte (siehe Abschnitt 4 des Berichts). |
| В допълнение експертът отбелязва, че Verditakst си служи с цифри за оперативниразходи и разходи за поддръжка, които отговарят на стандартните стойности, прилагани в сектора. | Ferner hält der Sachverständige fest, dass Verditakst Größenordnungen für die Betriebs- und Unterhaltungskosten angesetzt hatte, die den branchenüblichen Standardwerten entsprechen. |
| Последно, той посочва, че изчислението на стойността на земята е по-консервативно от оценката на OPAK и изразява становище, че изглежда по-уместно от една по-висока оценка. | Er merkt schließlich noch an, dass die Schätzung des Bodenwertes hier vorsichtiger und zurückhaltender ist als die Schätzung von OPAK, und meint, dies sei nach seiner Auffassung auch angemessener als die höhere Bewertung. |
| При сравняването на двата доклада експертът установи, че: „Основната разлика между оценките се корени в изчисленията на оперативните разходи и разходите за поддръжка. | Beim Vergleich beider Berichte kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass „der Hauptunterschied zwischen den Bewertungen in ihrer jeweiligen Berechnung der Betriebs- und Unterhaltungskosten liegt. |
| Оценката на Verditakst отразява стандартните цифри, с които си служи индустрията за недвижими имоти, а оценката на OPAK — не.“ | Die Bewertung durch Verditakst bringt die in der Immobilienbranche üblichen Standardwerte zum Ausdruck, während dies bei der Bewertung durch OPAK nicht der Fall ist“. |
| Според заключенията на експерта „продажната цена, използвана в сделката през 2002 г., изглежда сравнима с изчислената пазарна стойност. | Der Sachverständige gelangte zu dem Schluss, dass „der bei dem Rechtsgeschäft im Jahr 2002 angesetzte Kaufpreis auf einer Stufe mit dem geschätzten Marktwert stehen dürfte. |
| Продажбата на военновъздушната база Lista беше осъществена в момент, когато интересът към този вид собственост е ограничен. | Der Luftstützpunkt Lista wurde zu einer Zeit verkauft, als nur beschränktes Interesse an dieser Art von Immobilie bestand. |
| Пазарът на недвижими имоти и финансовите пазари бележат спад, едновременно с това собствеността може да се характеризира като сложна и отдалечена. | Der Immobilienmarkt und die Finanzmärkte befanden sich im konjunkturellen Abschwung, während die Immobilie nur als schwer vermittelbar, abgelegen und weitläufig charakterisiert werden kann. |
| Критериите, използвани в оценката на Verditakst, са по-точни от използваните в оценката на OPAK. | Die von Verditakst bei der Bewertung angewandten Kriterien waren zutreffender als die von OPAK. |
| Основната забележка към оценката на OPAK е, че при изчисляването на стойността на собствеността не са използвани нормални оперативни разходи. | Wichtigster Einwand gegen die Bewertung von OPAK ist der, dass bei der Berechnung des Immobilienwertes die normalen Betriebskosten außer Acht gelassen wurden. |
| Компенсацията за задълженията, които NDEA прехвърля на Lista Flypark AS във връзка с продажбата, не изглежда необосновано висока с оглед броя на сградите, разположени на обекта, и площта на земята.“ (Подчертаването е добавено) | Der Ausgleich als Entschädigung für die von der NDEA auf Lista Flypark AS im Rahmen des Verkaufs übertragenen Verpflichtungen erscheint angesichts der Anzahl der Gebäude auf dem Gelände und der Größe der Bodenfläche nicht als unverhältnismäßig hoch.“ (Unterstreichungen hinzugefügt). |
| Експертът подчерта факта, че всяка оценка на терен, подобен на военновъздушната база Lista, съдържа в себе си значителна степен на несигурност. | Mit Nachdruck hob der Sachverständige die Tatsache hervor, dass bei jeder Bewertung eines Gebiets wie dem Luftstützpunkt Lista erhebliche Ungewissheit besteht. |
| Това може да бъде обяснено със следните фактори: | Dies lässt sich mit folgenden Faktoren erklären: |
| обектът е отдалечен в сравнение със застроените зони, където пазарът на недвижими имоти е измерим. | Gegenüber bebauten Gebieten mit einem messbaren Immobilienmarkt ist das Gelände weitläufig und abgelegen. |
| Това се отразява не само върху цената на земята, но и върху наемите, | Dies beeinträchtigt nicht nur die Bodenpreise sondern auch die Mietpreise. |
| теренът включва военновъздушна база, на която в миналото са били провеждани военни дейности. | Zu dem Gelände gehört ein Luftstützpunkt, auf dem bisher militärische Aktivitäten stattfanden. |
| Съществуват малко или никакви имоти, с които може да бъде сравняван, и | Es gibt nur wenig bzw. keine vergleichbaren Referenzwerte für solche Immobilien. |
| земята и сградите се нуждаят от значителен ремонт и поддръжка. | Die Bodenflächen und Gebäude weisen erheblichen Ausbesserungs- und Instandhaltungsbedarf auf. |
| С оглед на доклада на независимия експерт Надзорният орган счита, че военновъздушната база е била продадена на пазарна цена. | Angesichts des Berichts des unabhängigen Gutachters kommt die Überwachungsbehörde zu der Auffassung, dass der Luftstützpunkt zum Marktwert verkauft wurde. |
| На първо място, действителната продажна цена съответства на оценката на пазарната стойност, посочена в доклада на Verditakst. | Denn erstens entspricht der tatsächliche Kaufpreis der Bewertung des Marktwertes nach dem Verditakst-Bericht. |
| Фактът, че оценката на пазарната стойност, предложена от OPAK, е значително по-висока, сам по себе си не дава основания да се заключи, че е налице държавна помощ [14].Както беше споменато по-горе, назначеният от Надзорния орган експерт изтъкна няколко фактора, които показват, че оценката на пазарната цена на OPAK е твърде висока и че критериите, приложени от Verditakst, са по-точни от използваните от OPAK. | Die Tatsache, dass die Bewertung des Marktwertes durch OPAK wesentlich höher lag, liefert als solches keinen Grund für eine Schlussfolgerung, dass eine staatliche Beihilfe gewährt wurde [14].In der Tat weist der von der Überwachungsbehörde bestellte Gutachter, wie oben bereits erwähnt, auf mehrere Faktoren hin, die zeigen, dass der Marktwert durch OPAK zu hoch bewertet wurde und die von Verditakst angewandten Kriterien zutreffender sind als die von OPAK benutzten Kriterien. |
| Надзорният орган споделя виждането, че пазарът на недвижими имоти в Lista е атипичен и трудно подлежи на оценяване, и както е подчертано от г-н Saastad, всяка оценка на терен, подобен на военновъздушната база Lista, съдържа в себе си значителна степен на несигурност. | Die Überwachungsbehörde stimmt der Auffassung zu, dass der Immobilienmarkt in Lista atypisch und schwer einzuschätzen ist, und dass, wie von Herrn Saastad angemerkt, bei jeder Bewertung eines Gebiets wie dem Luftstützpunkt Lista erhebliche Ungewissheit besteht. |
| Разликата в двете оценки, извършени през 2002 г., всъщност потвърждава несигурността, свързана с пазара там. | Denn schon die Abweichungen in den beiden im Jahr 2002 erstellten Bewertungen dürften für die Ungewissheit in Bezug auf den dortigen Markt sprechen. |
| Вярно е също така, че не само NDEA не е успяла да продаде парцели от земята; след закупуването на собствеността от страна на Lista Flypark AS през 2002 г., дружеството е постигнало ограничен успех в продажбата на парцели на новоучредени дружества. | Es trifft ja auch zu, dass nicht nur die NDEA dort nicht in der Lage war, Grundstücksparzellen zu verkaufen, sondern auch Lista Flypark AS seit dem Kauf der Immobilie im Jahr 2002 nur begrenzten Erfolg beim Verkauf von Grundstücksparzellen an neu gegründete Unternehmen hatte. |
| Ниската пазарна стойност на военновъздушната база се потвърждава допълнително и от продължителния и труден процес на продажба, който продължава от 1997 до 2002 г. | Der geringe Marktwert des Luftstützpunktes wird ferner durch die Länge und die Schwierigkeit des Verkaufsvorgangs selbst bestätigt, der sich von 1997 bis 2002 hinzog. |
| Последният елемент в заплатената цена е стойността, приписана на някои разходи, която е приспадната от стойността на собствеността, и така се получава крайната цена. | Entscheidender Faktor bei dem gezahlten Preis war der Wert, der für bestimmte Kosten veranschlagt und vom Immobilienwert abgezogen wurde, um den Endpreis zu erhalten. |
| Раздел 2.2 от Насоките относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи специално предвижда, че „по отношение на продажбата могат да се прилагат специални задължения, които касаят земята и сградите, а не купувача или икономическата му дейност“. | Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand sieht speziell vor, dass „besondere Verpflichtungen, die sich auf die Grundstücke und Gebäude und nicht auf den Käufer oder seine wirtschaftlichen Tätigkeiten beziehen, mit dem Verkauf verknüpft werden dürfen“. |
| Неблагоприятните икономически последици от подобни задължения може да се приспаднат от продажната цена. | Die wirtschaftlichen Nachteile derartiger Verpflichtungen dürfen also gegen den Kaufpreis aufgerechnet werden. |
| По отношение на тези задължения експертът отбелязва, че размерът им не е необосновано висок с оглед на терена, който касаят, и че не е необичайно стойността на тези задължения да надхвърля стойността на самата собственост. | Der Sachverständige hält in Bezug auf diese Verpflichtungen fest, dass die dafür angesetzten Beträge aufgrund des Gebiets, um das es sich handelt, nicht unverhältnismäßig hoch sind, und dass es nichts Ungewöhnliches ist, wenn der diesen Verpflichtungen zugemessene Wert den Wert der Immobilie an sich übersteigt. |
| Въпреки че процедурата по прехвърляне на средства се определя като „твърде необичайна“, Надзорният орган счита, че това няма отношение към оценката на стойността на самите задължения. | Zwar wird das Verfahren für den Mitteltransfer als „höchst ungewöhnlich“ charakterisiert, doch ist die Überwachungsbehörde der Auffassung, dass dies die Bewertung des Gegenwertes der Verpflichtungen selbst nicht beeinträchtigt. |
| С оглед на изложените по-горе съображения и в съчетание с факта, че продажбата на недвижима собственост, обременена с предпочтителни права или възможност за закупуване, е затруднена, Надзорният орган възприема становището, че по отношение на продажбата на военновъздушната база не е установено участието на държавни ресурси и наличието на държавна помощ. | Angesichts der vorstehenden Erwägungen und in Verbindung mit der Tatsache, dass eine mit Vorkaufsrechten bzw. Kaufoptionen belastete Immobilie schwer zu verkaufen ist, gelangt die Überwachungsbehörde zu der Auffassung, dass in Bezug auf den Verkauf des Luftstützpunktes nicht erwiesen ist, dass staatliche Mittel eingesetzt und staatliche Beihilfen gewährt wurden. |
