| Source | Target | | Според Vålerenga, този въпрос е от практическо значение и вероятно ще бъде повдиган и в бъдеще. | Laut Vålerenga Fotball habe diese Frage in der Praxis eine große Bedeutung und werde in der Zukunft vermutlich häufiger gestellt werden. |
| В този контекст клубът изтъква 6 точки, които могат да бъдат от значение, когато се разглеждат подобни случаи. | Vor diesem Hintergrund weist der Verein auf sechs Sachverhalte hin, die beim Umgang mit solchen Fällen von Bedeutung sein könnten. |
| На първо място той подчертава, че е важно да се води отделно счетоводство за стопанското и нестопанското подразделение на клуба. | Erstens sei es wichtig, getrennte Buchhaltungen für die gewerblichen und nicht-gewerblichen Sparten des Vereins zu führen. |
| Второ, Vålerenga твърди, че клуб, който е собственик на стадион, отдаден под наем, може независимо от това да попадне извън обхвата на определението за предприятие, при условие че осъществява дейност само като „пасивен собственик“. | Zweitens falle ein Verein, der ein Stadion besitzt und dieses vermietet, immer noch nicht unter die Definition eines Unternehmens, sofern er lediglich als „passiver Eigentümer“ fungiert. |
| Трето, Vålerenga изразява становището, че съществува презумпция, че изграждането и стопанисването на футболните стадиони няма отношение към търговията. | Drittens würden die Errichtung und der Betrieb von Fußballstadien den Handel nicht beeinträchtigen. |
| На четвърто място се излага твърдението, че футболните стадиони могат да бъдат разглеждани като социална инфраструктура. | Viertens könnten Fußballstadien als soziale Infrastruktur betrachtet werden. |
| Пето, пазарният наем за футболен стадион следва да се определя на базата на сумата, която купувачите са готови да платят, а не на базата на това дали инвестицията ще се амортизира. | Fünftens sollte die marktübliche Miete für ein Fußballstadion auf der Grundlage des Preises festgelegt werden, den Käufer zu zahlen bereit sind, und nicht in Abhängigkeit davon, ob sich die Investition amortisieren wird. |
| Шесто, задължението за изграждане и стопанисване на футболен стадион, свързано с прехвърлената земя, е с негативна стойност, което означава, че за клуба не е налице икономическо предимство. | Sechstens habe die Verpflichtung, in Verbindung mit dem übertragenen Grundstück ein Fußballstadion zu errichten und zu betreiben, einen negativen Wert, so dass kein wirtschaftlicher Vorteil für den Verein entsteht. |
| НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ | VORLIEGENEINER STAATLICHEN BEIHILFE |
| От тази разпоредба следва, че за да е налице държавна помощ по смисъла на Споразумението за ЕИП, трябва да бъдат удовлетворени следните условия: | Aus dieser Bestimmung geht hervor, dass für ein Vorliegen von staatlicher Beihilfe im Sinne des EWR-Abkommens die folgenden Bedingungen erfüllt sein müssen: |
| Помощта трябва да бъде отпусната чрез държавни ресурси; | Die Beihilfemaßnahme muss in Form von staatlichen Mitteln gewährt werden. |
| Помощта трябва да поставя в по-благоприятно положение определени предприятия или производството на някои стоки, т.e. мярката трябва да предоставя икономическо предимство на предприятие; | Die Beihilfemaßnahme muss bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigen, d. h., die Maßnahme muss einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffen. |
| Мярката трябва да бъде избирателна по смисъла на Споразумението за ЕИП; | Die Maßnahme muss im Sinne des EWR-Abkommens selektiv sein. |
| Помощта трябва да е в състояние да наруши конкуренцията и да засегне търговията между договарящите се страни. | Die Beihilfemaßnahme muss drohen, den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel zwischen Vertragsparteien zu beeinträchtigen. |
| За всяка сделка, описана по-горе, трябва да се направи отделна оценка дали тези условия са удовлетворени. | Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss im Einzelnen im Hinblick auf jede der oben beschriebenen Transaktionen beurteilt werden. |
| В решението за откриване на официалната процедура по разследване Надзорният орган изрази съмнения дали търговската сделка е осъществена при пазарни условия. | In dem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens äußerte die Überwachungsbehörde Bedenken, ob die Transaktion zu Marktbedingungen erfolgt ist. |
| Надзорният орган признава, че по принцип сделка, при която цената, платена за собствеността, представлява задължение за изграждане на подземен недвижим имот за общината, може да се извърши при пазарни условия. | Die Überwachungsbehörde räumte ein, dass eine Transaktion, bei der als Äquivalent für die Zahlung des Kaufpreises für eine Immobilie der Käufer dazu verpflichtet wird, eine Tiefgarage für die Gemeinde zu errichten, grundsätzlich zu Marktbedingungen stattfinden kann. |
| При все това, за да може Надзорният орган да удостовери дали случаят е такъв, е необходимо да се направи оценка на стойността на недвижимия имот и по надежден начин да се установи пазарната цена за изграждането на паркоместа. | Damit die Überwachungsbehörde verifizieren kann, dass dies der Fall war, muss eine Schätzung der Immobilie durchgeführt werden, und der Marktpreis für die Errichtung von Stellplätzen muss auf zuverlässige Weise festgestellt werden. |
| Освен това в решението за откриване на процедурата Надзорният орган изтъкна, че оценката на стойността, представена от норвежките органи към онзи момент, която е била извършена от Eiendomsmegler 1, обхваща само едно от разглежданите права на собственост. | In ihrem Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wies die Überwachungsbehörde außerdem darauf hin, dass die von den norwegischen Behörden vorgelegte Schätzung von Eiendomsmegler 1 nur einen der betroffenen Titel berücksichtigt hatte. |
| Надзорният орган също така постави под въпрос надеждността наоценката на стойността на право на собственост с номер 1/630, тъй като в оценката не е посочен приложеният метод, нито са описани характеристиките на недвижимия имот, които са били от решаващо значение за заключението. | Außerdem zweifelte die Überwachungsbehörde die Zuverlässigkeit der Schätzung von Titel Nummer 1/630 an, da weder das angewandte Verfahren erläutert noch die Merkmale der Immobilie genannt wurden, die für die Schlussfolgerung entscheidend waren. |
| Надзорният орган също така установи, че търговската сделка засяга търговията и конкуренцията в ЕИП. | Die Überwachungsbehörde gelangte außerdem zu dem Schluss, dass die Transaktion den Handel und den Wettbewerb im EWR beeinträchtigt. |
| След решението за откриване на процедурата на Надзорния орган норвежките органи представиха нова оценка на стойността на недвижимите имоти, както и оценка на разходите за строителство на паркоместата, извършени от OPAK. | In Reaktion auf den Beschluss der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens legten die norwegischen Behörden eine neue Schätzung des Marktwertes der Immobilien sowie eine Bewertung der Baukosten für die Stellplätze vor, die beide von OPAK angefertigt wurden. |
| Надзорният орган отбелязва, че не може да се счита, че Grunnsteinen е получило предимство, ако може да се докаже, че стойността на имота е била еквивалентна на или по-ниска от отрицателната стойност на задължението за изграждане на подземен паркинг. | Die Überwachungsbehörde merkt an, es könne nicht davon ausgegangen werden, dass Grunnsteinen einen Vorteil erhalten habe, wenn belegbar ist, dass der Wert der Immobilie dem negativen Wert der Verpflichtung zur Errichtung der Tiefgaragenstellplätze entspricht oder diesen unterschreitet. |
| С оглед да бъде установено дали това е така, е необходимо да бъде оценена надеждността на доклада на OPAK по отношение на метода, установен в неговите Насоки относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи. | Damit festgestellt werden kann, ob dies der Fall war, muss die Zuverlässigkeit des Berichts von OPAK unter Berücksichtigung des Verfahrens bewertet werden, das im Leitfaden der Überwachungsbehörde über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand beschrieben ist. |
| ОЦЕНКА НА ДОКЛАДА НА OPAK | BEWERTUNG DES BERICHTS VON OPAK |
| В съответствие с Насоките относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи, пазарната стойност на недвижимия имот следва да бъде установена въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка от оценител на активи с добра репутация, който следва да бъде независим при изпълнението на своите задачи. | Gemäß dem Leitfaden über Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand sollte der Marktwert der Immobilie auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards von einem unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund festgestellt werden. |
| Последно, отрицателните икономически последици от специалните задължения следва да се оценят отделно и може да се приспаднат от продажната цена [38]. | Außerdem sollte der wirtschaftliche Nachteil aufgrund von Sonderverpflichtungen, der auf den Kaufpreis angerechnet werden kann, getrennt bewertet werden [38]. |
| Оценител на активи с добра репутация | Sachverständiger für Wertermittlung mit einwandfreiem Leumund |
| Докладът за оценката беше съставен от OPAK — предприятие, занимаващо се с управление на строителни дейности, услуги за сдружения на собственици на жилища и оценка на активи. | Der Bewertungsbericht wurde von OPAK angefertigt, einem Unternehmen, das in der Bauverwaltung tätig ist, Dienste für Immobilieneigentümergesellschaften anbietet und Wertermittlungen durchführt. |
| Въпросният доклад беше изготвен от г-н Jacob Aarsheim. | Der betreffende Bericht wurde von Herrn Jacob Aarsheim erarbeitet. |
| Насоките за държавна помощ предвиждат, че „оценител на активи“ е лице с добра репутация, което е придобило съответна образователна степен, присъдена от признат учебен център, или притежава равностойна академична квалификация, има подходящ опит и е компетентно при извършване на оценки на земя и сгради в съответния район и съответната категорията на активите. | Der Leitfaden für staatliche Beihilfen sieht vor, dass ein „Sachverständiger für Wertermittlung“ eine Person mit einwandfreiem Leumund ist, die einen geeigneten Abschluss an einer anerkannten Ausbildungsstätte oder eine gleichwertige akademische Qualifikation erworben hat und in der Ermittlung von Anlagevermögenswerten nach Standort und Kategorie des Vermögenswerts sachkundig und erfahren ist. |
| Норвежките органи обясниха, че OPAK, и по-специално г-н Mr Aarsheim, имат значителен опит в оценяването на недвижими имоти от тази категория в района Jæren. | Die norwegischen Behörden haben erklärt, dass OPAK im Allgemeinen und Herr Aarsheim im Speziellen über eine beachtliche Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien dieser Kategorie im Gebiet Jæren verfügen würden. |
| Техните твърдения са подкрепени от автобиографията на г-н Aarsheim, която беше приложена към коментарите на норвежките органи, представени на Надзорния орган [39]. | Zur Untermauerung dieser Erklärung haben die norwegischen Behörden ihrer der Überwachungsbehörde vorgelegten Stellungnahme einen Lebenslauf von Herrn Aarsheim beigelegt [39]. |
| В допълнение към богатия му опит, образованието на г-н Aarsheim е в областта на строителните технологии. | Zusätzlich zu seiner weitreichenden Erfahrung ist Herr Aarsheim in Bautechnik ausgebildet. |
| Следователно няма основания да се счита, че OPAK и г-н Aarsheim не изпълняват критериите, установени в насоките, и освен това се ползват с добра репутация. | Daher besteht kein Anlass, anzuzweifeln, dass OPAK und Herr Aarsheim die im Leitfaden festgelegten Kriterien erfüllen und über einen einwandfreien Leumund verfügen. |
| Независимост на оценителя на активи | Unabhängigkeit des Sachverständigen für Wertermittlung |
| В насоките за държавна помощ се посочва, че: „Оценителят би трябвало да е независим в изпълнение на задачите си, т.е. публичните органи не би трябвало да имат право да му дават нареждания по отношение на резултата от оценката му“. | Der Leitfaden für staatliche Beihilfen schreibt Folgendes vor: „Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen“. |
| Докладът се позовава на целта на оценката, на присъствието на г-н Aarsheim и на още едно лице от OPAK в момента на посещение на собствеността. | Der Bericht verweist auf den Zweck der Bewertung sowie auf die Anwesenheit von Herrn Aarsheim und einer weiteren Person von OPAK zum Zeitpunkt des Besuchs der Immobilie. |
| Приложено е също подробно обяснение за използвания метод. | Eine detaillierte Erläuterung des angewandten Verfahrens ist ebenfalls beigefügt. |
| Въз основа на това Надзорният орган не вижда причини да се съмнява, че оценителят на активи е извършил оценката напълно независимо в съответствие с насоките. | Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass der Sachverständige für Wertermittlung seinen Auftrag in vollständiger Unabhängigkeit im Sinne des Leitfadens ausgeführt hat. |
| Оценка на пазарната стойност въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти | Bewertung des Marktwerts auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards |
| Насоките дефинират „пазарна стойност“ като„ цената, на която биха могли да се продадат земята и сградите съгласно частен договор между склонния да продаде продавач и необвързан купувач в деня на оценката, като се приема, че собствеността е публично предложена на пазара, пазарните условия позволяват редовна продажба и е предоставен достатъчен срок за водене на преговори за продажба, съобразен с характера на собствеността“. | Der Leitfaden definiert den „Marktwert“ folgendermaßen: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, wobei das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“. |
| В доклада на OPAK се излагат, inter alia, следните основни факти и предположения: | Der Bericht von OPAK berücksichtigt unter anderem die folgenden Grundlagen und Annahmen: |
| собственикът е с положителна нагласа за продажба; | Der Eigentümer ist verkaufswillig. |
| собствеността може да бъде свободно предлагана за продажба за достатъчен срок от време; | Die Immobilie kann über einen angemessen Zeitraum frei auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden. |
| купувачите, които са готови да заплатят прекомерно висока цена поради „специални интереси“, не се вземат под внимание; | Käufer, die aufgrund „besonderer Interessen“ zur Zahlung unangemessen hoher Preise bereit sind, werden nicht berücksichtigt. |
| оценката е извършена в съответствие със стандартната практика на OPAK за оценяване на стойности и с курсовете за оценка на стойността, провежданиот Института по статистика към Юнеско (ИСЮ). | Die Bewertung wird im Einklang mit den etablierten Vorgehensweisen von OPAK für Schätzungen und Schätzungskursen der UiS durchgeführt. |
| Тъй като сградата върху собствеността е негодна и подлежи на събаряне, OPAK определя стойността на правата на собственост като незастроена земя. | Da das Gebäude auf der Immobilie abbruchreif ist und abgerissen werden muss, hat OPAK den Wert der Titel als unbebautes Grundstück bewertet. |
| Приложената методика, посочена като „метод за цена на земята“, е разяснена както следва: | Das angewendete Verfahren, das als „land cost method“ (Grundstückspreisverfahren) bezeichnet wird, wird folgendermaßen erklärt: |
| „Оценката на собствеността зависи от нейното очаквано приложение и потенциала за благоустрояване, включително очакваните печалби. | „Die Bewertung von Immobilien richtet sich nach deren erwarteter Nutzung und ihrem voraussichtlichen Erschließungspotenzial, einschließlich der erwarteten Gewinne. |
| Пряк параметър за измерване е цената на земята, т.e. разликата между пазарната стойност на напълно благоустроения имот и цялото строителство, включително маржа на печалбата, но без цената на земята; разделена на брой квадратни метри етажна площ на помещенията, без сутерена.“ [40]. | Ein direkter Parameter hierfür ist der Grundstückspreis, also die Differenz zwischen dem Marktwert der vollständig erschlossenen Immobilie und allen Bauten, einschließlich Gewinnspanne, jedoch abzüglich der Grundstückskosten; dividiert durch die Innenraumfläche in Quadratmetern abzüglich Kellerräumen“ [40]. |
| Освен това е пояснено, че цената на земята ще зависи от търсенето на сгради в района, разходите за строителство и приложимите регулационни разпоредби. | Darüber hinaus wird erklärt, dass der Grundstückspreis von der Nachfrage nach Gebäuden im jeweiligen Gebiet, von den Baukosten sowie von den Vorgaben in geltenden Flächennutzungsplänen abhängen. |
| При извършването на тази оценка ще бъде взет под внимание и опитът от продажби на сходни земи в района. | Bei dieser Bewertung werden auch Erfahrungswerte aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke im jeweiligen Gebiet berücksichtigt. |
| Прилагайки този метод, докладът на OPAK достига до цена в размер на 3,2 млн. NOK като разумна прогноза за продажната цена. | Bei Anwendung dieses Verfahrens gelangt OPAK in seinem Bericht zu einem Preis von 3,2 Mio. NOK als angemessenem Schätzwert für den Verkaufspreis. |
| По-рано в свое решение, свързано с продажбата на сградата на университетската библиотека в Осло, Надзорният орган е установил, че методът за определяне на цена на земята е приемлив за незастроени парцели земя. | Die Überwachungsbehörde befand das Grundstückspreisverfahren kürzlich in ihrem Beschluss betreffend den Verkauf des Bibliotheksgebäudes der Universität in Oslo für ein angemessenes Verfahren für unbebaute Grundstücke [41]. |
| На своите интернет страници Норвежката асоциация на оценителите (NTF) [42]се позовава предимно на други методи, като метода на нетната капитализация, метода на паричните потоци и метода на техническата стойност. | Der norwegische Verband der Wertermittler (Norges TakseringsForbund, NTF) verweist auf seinen Webseiten [42]in erster Linie auf andere Verfahren, die sich beispielsweise auf die Kapitalisierung, den Cashflow und den technischen Wert beziehen. |
| Тези методи обаче предполагат наличието на сгради върху парцелите. | Diese Verfahren setzen jedoch voraus, dass das Grundstück bebaut ist. |
| Тъй като сградата върху въпросната собственост е негодна, Надзорният орган констатира, че методът за определяне на цена на земята е приемлив метод за оценяване на трите разглеждани права на собственост. | Da das betreffende Gebäude auf dem Land abbruchreif ist, stellt die Überwachungsbehörde fest, dass das Grundstückspreisverfahren für die drei betreffenden Titel ein angemessenes Wertermittlungsverfahren darstellt. |
| Негативните икономически последици от специални задължения | Wirtschaftlicher Nachteil aufgrund besonderer Verpflichtungen |
| Съгласно насоките, „[с]пециалните задължения, които се отнасят до земята и сградите, а не до купувача или икономическата му дейност, могат да се прилагат по отношение на продажбата в обществен интерес, при условие че от всеки потенциален купувач се изисква и, по принцип, той е в състояние да изпълни специалните задължения, независимо дали извършва стопанска дейност или независимо от естеството на дейността му. | Gemäß dem Leitfaden gilt Folgendes: „Besondere Verpflichtungen, die mit dem Gebäude oder Grundstück und nicht mit dem Käufer oder seinen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind, können im öffentlichen Interesse an den Verkauf geknüpft werden, solange jeder potenzielle Käufer sie unabhängig davon, ob und in welcher Branche er gewerblich tätig ist, zu erfüllen hätte und grundsätzlich erfüllen könnte. |
