| Source | Target | | По тази причина, когато Asker Brygge се свърза с общината през 2001 г. с намерението да закупи земята, общината е считала, че е почти невъзможно тази земя да бъде застроена с цел извършване на стопанска дейност. | Als Asker Brygge 2001 an die Gemeinde herantrat, um das Grundstück zu erwerben, hielt die Gemeinde es für nahezu unmöglich, das Grundstück für eine gewerbliche Nutzung zu erschließen. |
| Нито Asker Brygge, нито общината са разполагали с достатъчна или точна информация по тези въпроси, а застрояването би изисквало задълбочен анализ на условията в имота. | Weder Asker Brygge noch der Gemeinde hätten ausreichende Informationen zu dieser Problematik vorgelegen und die Erschließung hätte eine umfangreiche Analyse des Zustands des Grundstücks erfordert. |
| Asker Brygge твърди, че горепосочените ограничения трябва да се разглеждат като тежести на имота, които определено са оказали въздействие върху неговата пазарна стойност. | Nach Auffassung von Asker Brygge sind die genannten Einschränkungen als Belastungen des Grundstücks zu betrachten, die sich eindeutig auf dessen Marktpreis auswirkten. |
| Освен това Органът не може да базира своята оценка на последващи фактически обстоятелства. | Die Überwachungsbehörde könne zudem ihre Beurteilung nicht aufgrund zukünftiger Tatbestände treffen. |
| Да направи това би означавало, че Органът основава своето решение на факти, които не са били на разположение на общината при сключването на споразумението. | Dies würde nämlich bedeuten, dass die Überwachungsbehörde ihren Beschluss auf Tatsachen gründet, die der Gemeinde bei Abschluss der Vereinbarungen nicht bekannt waren. |
| Ако има увеличение в стойността на имота след 2001 г., то се дължи на работата, извършена от Asker Brygge. | Jeglicher Wertzuwachs des Grundstücks nach 2001 gehe auf Arbeiten von Asker Brygge zurück. |
| Без извършената от Asker Brygge работа, парцелът вероятно би останал незастроен, а паричната стойност за общината би била много ограничена. | Ohne diese Arbeiten wäre das Grundstück vermutlich weiterhin nicht erschlossen worden und wäre von nur sehr geringem finanziellem Wert für die Gemeinde gewesen. |
| Значимост на стойността от 2007 г. | Die Relevanz des Grundstückswerts im Jahr 2007 |
| Доколкото стойността от 2007 г. е от значение, Органът ще вземе предвид и ще удържи добавената стойност, която е резултат от извършената от Asker Brygge работа в периода 2001—2007 г. | Insoweit der Grundstückswert im Jahr 2007 von Belang ist, wird die Überwachungsbehörde ersucht, den Wertzuwachs zu berücksichtigen und abzuziehen, der auf die von Asker Brygge im Zeitraum 2001-2007 durchgeführten Arbeiten zurückgeht. |
| Възнаграждение за опцията | Vergütung für die Option |
| Според Asker Brygge задължението за финансиране на работите по извършването на проучвания, възлезли на приблизително 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъде взето предвид при оценяването на възнаграждението за опцията, предоставена на Asker Brygge. | Die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, muss nach Ansicht von Asker Brygge bei der Bewertung der Asker Brygge für die Option gewährten Vergütung berücksichtigt werden. |
| По принцип използването на такава методика като база за определяне на цената на опция, касаеща незастроена земя като в този случай, не е необичайна. | Grundsätzlich sei diese Vorgehensweise als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie im vorliegenden Fall, nicht unüblich. |
| Оценки на стойността | Die Wertgutachten |
| Споменава се оценката на стойността, извършена от TJB Eiendomstaksering — страници 6—9 — където оценителят основава своята оценка на факта, че е възможно брегът да бъде дрегиран, за да бъдат изградени допълнителни лодкостоянки и хангари за лодки на сушата. | Dabei bezieht sich Asker Brygge auf das Gutachten von TJB Eiendomstaksering, Seite 6-9. Dort begründet der Bewerter den veranschlagten Wert mit der Tatsache, dass die Küstenlinie ausgebaggert werden könne, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und dass an Land Bootshallen errichtet werden könnten. |
| Споменава се също така оценката на стойността, извършена от Takstsenteret — страници 14 и 15 — в която оценката също е базирана на подобно застрояване на имота. | Außerdem wird auf das Gutachten von Takstsenteret, Seite 14 und 15, verwiesen, in dem der veranschlagte Wert ebenfalls auf einer entsprechenden Erschließung des Grundstücks basiert. |
| При сключването на Споразумението през 2001 г. обаче подобно застрояване на имота не е било нито предвидено, нито е считано за възможно от страна на общината и на Asker Brygge. | Als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde, sei eine solche Erschließung des Grundstücks weder vorgesehen gewesen noch von der Gemeinde und Asker Brygge für möglich gehalten worden. |
| Освен това, поради условията на брега под парцела и с цел избягване на свличане на земни маси и засягане на основите на пътен мост в близост до имота, Публичната пътна администрация забрани по-нататъшното дрегиране в района. | Aufgrund des Zustands der Küstenzone im Bereich des Grundstücks und um Bodenverschiebungen und eine Beschädigung des Fundaments einer Straßenbrücke in der Nähe des Grundstücks zu verhindern, untersagte die Öffentliche Straßenverwaltung das weitere Ausbaggern in dem betreffenden Bereich. |
| Държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП | Staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen |
| Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи следното: | Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet wie folgt: |
| Принцип на пазарния инвеститор | Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors |
| Въведение | Einführung |
| Ако сделката беше осъществена в съответствие с принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика, т.е. ако общината беше продала земята по пазарната ѝ стойност и условията на сделката биха били приемливи за частен продавач, сделката не би била свързана с отпускането на държавна помощ. | Wenn die Transaktion nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors abgewickelt wurde, wenn also die Gemeinde das Grundstück zum Marktpreis verkauft hat und die Konditionen der Transaktion für einen Privatverkäufer annehmbar gewesen wären, würde die Transaktion keine staatliche Beihilfe beinhalten. |
| Продажбата на земя би могла да се счита за държавна помощ, ако продажбата не е била осъществена по пазарна стойност. | Bei dem Grundstücksverkauf könne eine staatliche Beihilfe vorliegen, falls er nicht zum Marktpreis erfolgt ist. |
| Като изходна точка, оценката на това дали даден имот е бил продаден по пазарна стойност следва да бъде направена към момента на сключване на договора. | Zunächst sollte sich die Beurteilung, obein Grundstück zum Marktpreis verkauft wurde, auf den Zeitpunkt beziehen, zu dem der Vertrag geschlossen wurde. |
| Условията на тази продажба на земя са до известна степен специфични, в смисъл че съществуват няколко споразумения относно продажбата: Споразумение за опция от 2001 г., Споразумение за удължаване на опцията от 2004 г. и Споразумение за продажба от 2007 г. | Im vorliegenden Fall liegen insofern besondere Umstände vor, als mehrere Vereinbarungen über den Verkauf bestehen: eine Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001, eine verlängerte Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2004 und ein Kaufvertrag aus dem Jahr 2007. |
| Споразумението за опция не само предоставяше на Asker Brygge правото да закупи имота в който и да било момент през идните години, но също така определяше цената за последващото прехвърляне. | In der Optionsvereinbarung wurde Asker Brygge nicht nur das Recht eingeräumt, das Grundstück zu einem beliebigen Zeitpunkt in den darauffolgenden Jahren zu erwerben, sondern es wurde auch der Preis für diese spätere Eigentumsübertragung festgelegt. |
| В това отношение Органът разгледа въпроса дали Asker Brygge е заплатило за опцията като такава и дали благоприятните условия за купувача са компенсирани от съответни задължения за купувача или права за продавача. | Die Überwachungsbehörde überprüfte in diesem Zusammenhang, ob Asker Brygge für die Option als solche bezahlt hat und ob es als erwiesen erscheint, dass den günstigen Konditionen, die einerseits dem Käufer eingeräumt wurden, andererseits entsprechende Verpflichtungen des Käufers oder Rechte des Verkäufers gegenüberstanden. |
| Органът стигна до заключението, че споразумението за опция като такова не може да се определи като съответстващо на принципа на частния пазарен инвеститор. | Die Überwachungsbehörde ist zu dem Schluss gelangt, dass eine Übereinstimmung der Optionsvereinbarung mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors nicht als gegeben angesehen werden kann. |
| Пазарна цена на споразумението за опция, подписано през 2001 г. | Der Marktpreis entsprechend der 2001 unterzeichneten Optionsvereinbarung |
| Може да има редица търговски обосновани причини за сключване на споразумение при посочените условия. | Es kann verschiedene wirtschaftlich stichhaltige Gründe geben, eine Vereinbarung zu den gegebenen Bedingungen einzugehen. |
| Когато няма правдоподобно обяснение на избора на общината, мярката би могла да бъде счетена за държавна помощ. | Wenn es keine plausible Erklärung für die Entscheidung der Gemeinde gibt, könnte bei der Maßnahme eine staatliche Beihilfe vorliegen. |
| Основните характеристики на споразумението за опция, които са от значение за оценката на държавната помощ, са i) договорената цена от 8 милиона NOK, коригирана в съответствие с индекса на потребителските цени, ii) уговореното право за Asker Brygge на предоговаряне, в случай че цените на имотите спаднат значително преди да бъде упражнена опцията (за общината не е предвидено съответно право на предоговаряне, ако цените на имотите се увеличат значително), iii) плащането на две вноски, при което 70 % от продажната цена би трябвало да се плати най-късно до 31 декември 2011 г., но за това забавяне няма да се начислява лихва. | Für die Würdigung der staatlichen Beihilfe sind im Wesentlichen die folgenden Punkte der Optionsvereinbarung maßgeblich: (i) der vereinbarte Preis von 8 Mio. NOK, der entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst wurde, (ii) das Asker Brygge eingeräumte Recht, über den Preis neu zu verhandeln, falls die Grundstückspreise vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken sollten (der Gemeinde wurde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen sollten), (iii) die Zahlung in zwei Raten, wobei 70 % des Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 gezahlt werden müssen, ohne dass die Gemeinde für diesen Zahlungsaufschub Zinsen erhebt. |
| През 2004 г. общината и Asker Brygge удължиха споразумението за опция до 2014 г., но не промениха нито едно от другите условия по сделката [4]. | 2004 verlängerten die Gemeinde und Asker Brygge die Optionsvereinbarung bis 2014. Die Konditionen für die Transaktion blieben ansonsten unverändert [4]. |
| Следователно за Органа не е ясно на каква база общината е определила договорената цена от 8 милиона NOK за продажбата на земята. | Es ist für die Überwachungsbehörde daher nicht klar ersichtlich, wie die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück von 8 Mio. NOK ermittelt hat. |
| Дори да се приеме, че сумата от 8 милиона NOK е представлявала пазарната цена на имота като такъв през 2001 г. [5], следва да бъде определена пазарната стойност и на другите елементи, които са договорени в споразумението за опция. | Selbst unter der Annahme, dass die 8 Mio. NOK dem Marktwert des Grundstücks als solchem im Jahr 2001 entsprachen [5], hätte der Marktwert der übrigen Elemente, die Bestandteil der Optionsvereinbarung sind, ermittelt werden müssen. |
| Според Органа, ако се разгледа само пазарната стойност на имота, тогава би означавало, че Asker Brygge е получило опцията без каквото и да било икономическо заплащане за това преференциално право на закупуване. | Wäre nur der Marktwert des Grundstücks zu berücksichtigen gewesen, so wäre Asker Brygge die Option nach Auffassung der Überwachungsbehörde unentgeltlich eingeräumt worden, ohne dass für dieses Vorkaufsrecht eine wirtschaftliche Gegenleistung erfolgt ist. |
| Както беше посочено по-горе, тази опция е дала възможност на дружеството да следи тенденциите в цените на имотите в продължение на няколко години. | Wie bereits erwähnt, bot diese Option dem Unternehmen die Möglichkeit, die Entwicklung der Grundstückspreise über mehrere Jahre zu beobachten. |
| От статистическа гледна точка цените на имотите се увеличават с течение на времето. | Statistisch gesehen steigen Grundstückspreise tendenziell im Laufe der Zeit. |
| Освен това Asker се намира в близост до Oslo и се радва на непрекъснато увеличаване на населението, нещо, което обикновено би оказало положително въздействие върху цените на имотите. | Hinzu kommt, dass Asker in der Nähe von Oslo liegt und einen stetigen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen hat, was sich in der Regel ebenfalls positiv auf die Grundstückspreise auswirkt. |
| Според споразумението за опция общината не е имала право да продаде имота на друг купувач, като това е блокирало капитал, за който общината би могла да намери алтернативни приложения или да получи лихва. | Die Optionsvereinbarung verwehrte der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dadurch wurde Kapital gebunden, das die Gemeinde für andere Zwecke hätte nutzen oder für das sie Zinszahlungen hätte erhalten können. |
| Въпреки това общината не би получила каквото и да било плащане или компенсация, в случай че Asker Brygge реши да не купува имота. | Falls sich Asker Brygge entschlossen hätte, das Grundstück nicht zu kaufen, hätte die Gemeinde keine Zahlung oder Entschädigung erhalten. |
| Освен това с удължението от 2004 г. опцията беше продължена с още 5 години без възнаграждение. | Mit der Erneuerung der Vereinbarung im Jahr 2004 wurde die Option zudem ohne Vergütung um weitere fünf Jahre verlängert. |
| Това е дало възможност на Asker Brygge да преговаря активно с общината с оглед промяна на регулацията на имота за цели, коитобиха повишили неговата пазарна стойност. | Damit bestand für Asker Brygge die Möglichkeit, aktiv auf die Gemeinde zuzugehen, um eine Reregulierung für das Grundstück für Zwecke zu erwirken, durch die sein Marktwert gesteigert würde. |
| В споразумението за опция бяха договорени също така някои аспекти от евентуалния бъдещ договор за продажба. | In der Optionsvereinbarung wurde außerdem eine Übereinkunft über verschiedene Aspekte eines möglichen zukünftigen Kaufvertrags getroffen. |
| По-специално по отношение на промяната в регулацията на парцела Asker Brygge е било задължено да приключи подготвителните работи, които биха довели до процеса на промяна на регулацията. | Insbesondere war Asker Brygge zur Durchführung der vorbereitenden Arbeiten verpflichtet, die in der Reregulierung münden sollten. |
| При неизпълнение на това условие община Asker би могла да прекрати договора. | Für den Fall, dass diese Bedingung nicht eingehalten würde, hatte die Gemeinde Asker das Recht, den Vertrag zu kündigen. |
| Норвежките власти възразиха, че опцията не може да се счита за предоставена без възнаграждение, тъй като в замяна на нея Asker Brygge е поело задължения, свързани с планиране и проучвания. | Die norwegischen Behörden vertreten den Standpunkt, es könne keine Rede davon sein, dass die Option ohne Vergütung eingeräumt worden sei, da sich Asker Brygge im Gegenzug verpflichtet habe, Planungen und Untersuchungen durchzuführen. |
| Дори предвид факта, че общината е считала имота труден за застрояване и не е била склонна да извърши необходимите проучвания за установяване на рисковете, свързани с трудните почвени условия и замърсяването, споразумението за опция е предоставило възможност на Asker Brygge да работи по него в продължение на няколко години преди да реши да закупи имота, което, според мнението на Органа, значително е намалило риска. | Selbst wenn die Gemeinde jedoch die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah und die notwendigen Untersuchungen zur Ermittlung eventueller Risiken aufgrund der schwierigen Bodenverhältnisse und der Bodenverschmutzung nicht vornehmen wollte, hatte Asker Brygge aufgrund der Optionsvereinbarung die Möglichkeit, das Grundstück vor einer Kaufentscheidung mehrere Jahre lang zu untersuchen, wodurch sich das Risiko nach Auffassung der Überwachungsbehörde erheblich reduzierte. |
| Освен това, ако регулацията на имота е била променена, това би увеличило стойността наимота. | Eine Reregulierung für das Grundstück würde außerdem den Wert des Grundstücks steigern. |
| Следователно споразумението за опция не е изложило Asker Brygge на какъвто и да било реален риск. | Die Optionsvereinbarung war daher für Asker Brygge mit keinerlei wirklichem Risiko verbunden. |
| Сумите, които са били изразходени за проучвания, биха облагодетелствали купувача, а, ако проучванията бяха показали, че имотът не е подходящ за застрояване, тогава работите по извършване на проучвания биха били спрени и разходите — сведени до минимум, без задължение за закупуване на имота. | Die für die Untersuchungen aufgewendeten Beträge wären dem Käufer zugute gekommen. Hätte sich bei den Untersuchungen herausgestellt, dass das Grundstück für eine Erschließung ungeeignet ist, hätten die Arbeiten eingestellt und die Kosten minimiert werden können, ohne dass eine Verpflichtung zum Kauf des Grundstücks bestanden hätte. |
| От Asker Brygge заявиха, че задължението за финансиране на работите по извършване на проучванията, за които се твърди, че възлизат приблизително на 4 или 5 милиона NOK, трябва да бъдат взети предвид при оценяването на възнаграждението за опцията. | Asker Brygge machte geltend, dass die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die nach Aussage des Unternehmens mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, bei der Veranschlagung der Vergütung für die Option zu berücksichtigen sind. |
| Твърди се, че използването на тази методика като база за определяне цената на опцията не е необичайно, когато става дума за незастроена земя, какъвто е нашият случай. | Diese Vorgehensweise, so Asker Brygge, sei im Allgemeinen als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie in diesem Fall, nicht unüblich. |
| Органът отбелязва, че Asker Brygge не е представило никаква документация по горепосочените твърдения. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen vorgelegt hat, die die genannten Behauptungen belegen. |
| До момента норвежките власти не са успели да потвърдят ниво на сумите, които са били изразходени за проучвания, нито факта, че това е обичаен метод за определяне на цената на незастроена земя. | Die norwegischen Behörden konnten weder die für die Untersuchungen aufgewandten Beträge belegen noch bestätigen, dass dies ein gängiges Verfahren zur Festlegung des Preises für nicht erschlossenes Land ist. |
| Според Органа самата опция, независимо от това дали е била упражнена или не, е имала стойност през 2001 г., когато е сключено споразумението. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde stellte die Option, unabhängig davon, ob von ihr Gebrauch gemacht wurde oder nicht, einen Wert dar, als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde. |
| От документацията и обясненията, които Органът е получил до момента, няма информация, че купувачът е платил възнаграждение за опцията като такава, което един частен инвеститор би приел. | Aus den Unterlagen und Erläuterungen, die bislang bei der Überwachungsbehörde eingegangen sind, geht nicht hervor, dass der Käufer für die Option als solche eine Vergütung bezahlt hat, wie sie ein privater Investor akzeptiert hätte. |
| Споразумението за опция се отнася до възможността на Asker Brygge да извърши дейности по проучвания в имота с оглед на неговата регулация за други цели в замяна на опцията да закупи имота по пазарна цена. | In der Optionsvereinbarung wird auf die Möglichkeit von Asker Brygge eingegangen, als Gegenleistung für die Option, das Grundstück zum Marktpreis zu erwerben, Untersuchungen vorzunehmen, um für das Grundstück eine Reregulierung für andere Zwecke zu erwirken. |
| Не е имало обаче гаранция, че на практика имотът ще бъде надлежно проучен. | Eine ordnungsgemäße Untersuchung wurde allerdings nicht garantiert. |
| Не е имало безусловно задължение за извършване на какъвто и да било определен вид проучвания, тъй като, вместо това, купувачът би могъл да реши да не сключва споразумението за продажба, например ако първоначалните работи по проучванията бяха показали, че проектът не е доходоносен или поради някаква друга причина. | Es bestand keine unbedingte Verpflichtung, bestimmte Untersuchungen durchzuführen, da der Käufer die Wahl hatte, von einem Kaufvertrag abzusehen, falls sich das Projekt beispielsweise nach den ersten Untersuchungen als unrentabel erweisen sollte oder der Verzicht auf einen Kauf aus anderen Gründen geboten erschien. |
