| Source | Target | | Следователно рисковете за купувача по споразумението за опция са били минимални, докато общината не би имала никаква полза от него, ако проучванията покажат, че имотът би могъл дабъде застроен. | Die Optionsvereinbarung war daher nur mit minimalen Risiken für den Käufer verbunden, während dieGemeinde keinen Nutzen von den Untersuchungen hätte, falls sich eine Erschließung des Grundstücks bei den Untersuchungen als durchführbar erweisen sollte. |
| Тогава купувачът би бил в състояние да следи тенденциите на пазара на недвижими имоти през дълъг период от време, като би могъл да избере да закупи имота на фиксираната цена в момента, в който се счита за най-изгоден за купувача. | Der Käufer hingegen wäre in der Lage, die Entwicklung des Grundstücksmarktes dann über einen längeren Zeitraum zu beobachten und das Grundstück dann zu einem festen Preis zu erwerben, wenn es für ihn am wirtschaftlichsten wäre. |
| Освен това, въз основа на информацията, с която разполага Органът, изискването Asker Brygge да извърши работи по проучвания в рамките на определени срокове, ако желае да запази опцията, не може да се счита за надлежно заплащане за възможността да закупи земята по смисъла на принципа на пазарния инвеститор. | Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde kann die Forderung, dass Asker Brygge innerhalb eines bestimmten Zeitraums Untersuchungen vorzunehmen hatte, damit die Option bestehen bleibt, nicht als angemessene Bezahlung für die Möglichkeit gelten, das Grundstück nach Maßgabe des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Investors zu kaufen. |
| Споразумението за опция включваше също така други елементи, които изглежда могат да увеличат стойността на опцията. | Die Optionsvereinbarung enthielt zudem weitere Elemente, die als geeignet erscheinen, den Wert der Option zu steigern. |
| Първият елемент се отнася до механизма за коригиране на цената. | Das erste Element betrifft den Mechanismus zur Preisregulierung. |
| Asker Brygge е имало право да иска предоговаряне на цената, ако цените на имотите в Asker значително спаднат преди упражняване на опцията. | Asker Brygge wurde das Recht eingeräumt, eine Neuverhandlung des Preises zu verlangen, falls die Grundstückspreise in Asker vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken. |
| Както беше споменато по-горе, в споразумението не е предвидено съответстващо право на предоговаряне за общината, ако цените на имотите се увеличат значително. | Wie bereits erwähnt, wurde der Gemeinde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen. |
| Според норвежките власти правото на Asker Brygge за предоговаряне на споразумението е било включено в споразумението, защото от община Asker са считали, че застрояването на имота е трудно inter alia поради краткото разстояние до магистралата (E18) и следователно сделката би била свързана със значителен икономически риск. | Nach Aussage der norwegischen Behörden hat die Gemeinde Asker dem Unternehmen Asker Brygge das Recht auf eine Neuverhandlung der Vereinbarung deshalb eingeräumt, weil sie die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah, unter anderem aufgrund der Nähe zur Autobahn (E18) und des damit verbundenen beträchtlichen wirtschaftlichen Risikos der Transaktion. |
| Според органа обаче никой частен пазарен инвеститор не би сключил подобно споразумение без реципрочното право на корекция, ако цените на имотите се увеличат или намалеят значително. | Die Überwachungsbehörde stellt allerdings fest, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Investor eine solche Vereinbarung nicht eingegangen wäre, wenn nicht beiden Parteien das Recht auf eine Anpassung im Fall deutlich steigender oder sinkender Preise gewährt würde. |
| В това отношение правото на общината да коригира цената в съответствие с индекса на потребителските цени не изглежда достатъчно, за да се компенсира липсата на съответстващо право на предоговаряне. | Das Recht der Gemeinde, den Preis entsprechend dem Verbraucherpreisindex anzupassen, scheint in dieser Hinsicht keinen hinreichenden Ausgleich für das Fehlen eines entsprechenden Rechts auf Neuverhandlung darzustellen. |
| Според Органа индексът на потребителските цени не е правилният индекс, който може да се използва при коригиране с оглед на промените в цените на имотите. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde ist der Verbraucherpreisindex nicht der geeignete Index für eine Anpassung aufgrund einer Änderung der Grundstückspreise. |
| Индексът на потребителските цени представлява мярка за оценка на промяната в средните цени на потребителските стоки и услуги, закупувани от домакинствата, и не отразява промените в цените на имотния пазар. | Der Verbraucherpreisindex ist ein Instrument zur Ermittlung der voraussichtlichen durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, und spiegelt die Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt nicht wider. |
| Моделът на развитие на цените на имотите е различен от останалите цени, а цените на имоти като разглеждания в настоящия случай, следователно, обикновено не се вземат предвид при определяне на индекса на потребителските цени. | Die Immobilienpreise entwickeln sich nach einem anderen Muster als andere Preise und die Immobilienpreise für ein Grundstück wie im vorliegenden Fall werden daher in der Regel bei der Ermittlung des Verbraucherpreisindex nicht berücksichtigt. |
| Освен това споразумението за опция съдържа съгласието на Asker за отлагане на плащането на 70 % от договорената продажна цена най-късно до 31 декември 2011 г. [6], без да се начислява каквато и да било лихва за тази отсрочка. | Außerdem umfasst die Optionsvereinbarung die Einwilligung der Gemeinde Asker, die Zahlung von 70 % des vereinbarten Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 zu stunden [6], ohne für diesen Zahlungsaufschub Zinsen zu verlangen. |
| Според норвежките власти отлагането на пълното плащане без да се начислява лихва е било прието, защото се е считало, че застрояването на имота е трудно. | Nach Aussage der norwegischen Behörden wurde die Stundung des vollen Kaufpreises ohne Zinsaufschlag gewährt, weil die Erschließung des Grundstücks als problematisch angesehen wurde. |
| Органът счита, че един частен оператор не би се съгласил с отлагане на плащането за такъв дълъг период от време, без да изиска плащането на някаква лихва. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass ein privater Unternehmer nicht eingewilligt hätte, die Zahlung über einen derart langen Zeitraum zu stunden, ohne Zinszahlungen zu verlangen. |
| Освен това според него един частен оператор не би прехвърлил пълната собственост на имота преди да е получил пълното плащане. | Außerdem stellt sie fest, dass ein privater Unternehmer dem vollständigen Übergang des Grundstücks in den Besitz des Käufers vor Eingang des vollen Kaufpreises nicht zugestimmt hätte. |
| От община Asker са съгласни, че частният инвеститор би изискал възнаграждение за отложеното плащане. | Die Gemeinde Asker räumt ein, dass ein privater Investor eine Vergütung für den Zahlungsaufschub verlangt hätte. |
| Въпреки че от община Asker са заявили, че всяка евентуална помощ в това отношение би била под прага „de minimis“, не е предоставена каквато и да било документация в това отношение. | Zwar machte die Gemeinde Asker geltend, dass eine Beihilfe dieser Art die Obergrenze für De-minimis-Beihilfen nicht überschritten hätte, sie hat jedoch keine Unterlagenvorgelegt, die dies belegen. |
| Поради горепосочените съображения Органът счита, че един частен оператор не би сключил такова продължително споразумение за опция при аналогични условия, както е направила община Asker, без да изиска възнаграждение за опцията и благоприятните условия като такива. | Aus den genannten Gründen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass ein privater Unternehmer nicht zu den gleichen Konditionen wie die Gemeinde Asker eine derart langfristige Optionsvereinbarung eingegangen wäre, ohne für die Option und die günstigen Konditionen als solche eine Vergütung zu verlangen. |
| Като е изискала само възнаграждение, съответстващо на стойността на имота през 2001 г., община Asker е поела риска на по-късен етап да предостави държавна помощ, по-специално ако цените на имотите се увеличат. | Weil die Gemeinde Asker nur eine Vergütung in Höhe des Grundstückswerts im Jahr 2001 verlangte, ging sie das Risiko ein, später – insbesondere bei steigenden Immobilienpreisen – eine staatliche Beihilfe zu leisten. |
| Следователно Органът стига до заключението, че споразумението за опция не е било сключено при пазарни условия и, следователно, не може да се изключи наличието на държавна помощ. | Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die Optionsvereinbarung nicht zu Marktbedingungen geschlossen wurde und das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe daher nicht ausgeschlossen werden kann. |
| Следователно е необходимо да се провери дали имотът е бил продаден на цена, която е по-ниска от пазарната. | Daher ist zu prüfen, ob das Grundstück zu einem Preis verkauft wurde, der unter dem Marktwert lag. |
| Пазарна цена на имота към момента на сключване на споразумението за продажба | Der Marktwert des Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrags |
| През 2005 г. Asker Brygge упражни опцията. | Im Jahr 2005 übte Asker Brygge die Option aus. |
| Следователно точният момент за оценяване наличието на държавна помощ от страна на Органа е моментът, в който имотът е бил продаден и прехвърлен на нов собственик — 2007 г. | Der maßgebliche Zeitpunkt für die Würdigung der Maßnahme durch die Überwachungsbehörde ist demnach der Zeitpunkt, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging, also das Jahr 2007. |
| По тази причина по-долу Органът ще съпостави цената от 8727462 NOK, платена от Asker Brygge при осъществяване на продажбата през 2007 г., с пазарната цена на имота. | Im Folgenden vergleicht die Überwachungsbehörde daher den Preis von 8727462 NOK, den Asker Brygge im Jahr 2007 zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlte, mit dem Marktwert des Grundstücks. |
| Оценителят трябва да бъде независим при осъществяването на своите задължения, т.е. публичните органи не трябва да могат да издават заповеди по отношение на резултата от оценката. | Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen. |
| В разглеждания случай община Asker не е организирала безусловна процедура по наддаване и не е получила оценка от независим експерт преди да сключи споразумението. | Im vorliegenden Fall führte die Gemeinde Asker weder ein bedingungsfreies Bietverfahren durch noch holte sie ein unabhängiges Gutachten ein, bevor die Vereinbarung geschlossen wurde. |
| Следователно не може автоматично да се изключи наличието на държавна помощ. | Eine staatliche Beihilfe kann daher nicht automatisch ausgeschlossen werden. |
| С уведомлението норвежките власти са представили 3 оценки на стойността на въпросния имот. | Zusammen mit der Anmeldung legten die norwegischen Behörden dreiWertgutachten zum fraglichen Grundstück vor. |
| Нито една от оценките на стойността не е направена преди сключването на споразумението за опция през 2001 г., а са установили стойността на имота след това. | Keines dieser Gutachten wurde vor dem Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2001 erstellt. Vielmehr bezogen sich alle Gutachten auf den Grundstückswert nach Abschluss der Vereinbarung. |
| Първият доклад от 30 юни 2006 г. беше изготвен от лицензираните оценители на имоти Verditakst AS, Takst Senteret и Agdestein [7]. | Das erste Gutachten vom 30. Juni 2006 wurde von den zugelassenen Gutachterbüros Verditakst AS, Takst Senteret und Agdestein erstellt [7]. |
| Според оценката в този доклад стойността на земята през 2001 г. — моментът на сключване на договора за опция — е била 9,6 милиона NOK с възможно колебание от +/– 15 %. | Im diesem Gutachten wurde der Wert des Grundstücks im Jahr 2001 bei Abschluss der Optionsvertrag mit 9,6 Mio. NOK bei einer möglichen Spanne von +/– 15 % veranschlagt. |
| Това обаче е твърде приблизителна оценка. | Es scheint sich hierbei jedoch um eine sehr grobe Schätzung zu handeln. |
| Оценителите просто са разгледали стойността на имота при разрешеното ползване (главно за пристанищни цели) според съществуващия режим на регулация към момента на извършване на оценката (който е бил същият както през 2001 г.) и стойността с алтернативно комбинирано ползване за пристанищни, жилищни и промишлени цели, като са определили стойността на имота като средната стойност от тези два варианта [8]. | Die Gutachter berücksichtigten lediglich den Wert des Grundstücks bei einer Nutzung für die zugelassenen Zwecke (hauptsächlich für einen Bootshafen) nach den zum Zeitpunkt der Bewertung geltenden Regelungen (die mit denen aus dem Jahr 2001 übereinstimmten) sowie den Wert bei einer alternativen, kombinierten Nutzung für einen Bootshafen, Wohngebäude und Industrieansiedlungen und gaben den Mittelwert dieser beiden Alternativen als Grundstückswert an [8]. |
| Както е обяснено по-горе обаче, за оценката на наличието на държавна помощ от значение е стойността на земята през 2007 г., когато имотът е бил продаден и прехвърлен на новия собственик. | Wie bereits erläutert, ist für die Würdigung des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe jedoch der Grundstückswert im Jahr 2007 maßgeblich, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging. |
| Към уведомлението норвежките власти приложиха две допълнителни оценки на стойността, които TJB Eiendomstaksering — Ek&Mosveen AS — Bjørn Aarvik са направили от името на общината. | Der Anmeldung lagen zwei zusätzliche Wertgutachten bei, die von TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik für die Gemeinde erstellt wurden. |
| В първия доклад от 18 януари 2008 г. [9]пазарната цена на земята през 2007 г. беше оценена на 26 милиона NOK. | Im ersten Gutachten vom 18. Januar 2008 [9]wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 26 Mio. NOK geschätzt. |
| Във втория доклад от 16 юни 2008 г. [10]TJB Eiendomstaksering — Ek&Mosveen AS — Bjørn Aarvik определи пазарната стойност на земята през 2007 г. на 12 милиона NOK. | Im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 [10]veranschlagten TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik den Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 mit 12 Mio. NOK. |
| Норвежките власти са обяснили, че тази разлика се дължи главно на изчисленото намаление на стойността на допълнително задължение на Asker Brygge по отношениена ползването на част от имота от Slependen Båtforening AS [11]. | Diese betreffe die Nutzung eines Teils des Grundstücks durch Slependen Båtforening AS [11]. |
| Споразумението за опция от 2001 г. включва клауза, в която се казва, че част от имота следва да бъде отдадена на Slependen Båtforening като пристанище за малки лодки и че Asker Brygge ще трябва да компенсира неговото право на пристанище за малки лодки/компенсация към община Asker, ако застрояването на имота започне преди да изтече неговият договор за наем. | Ein Absatz der Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001 besagt,dass ein Teil des Grundstücks an Slependen Båtforening zur Nutzung als Hafen für kleine Boote verpachtet ist und dass Asker Brygge zur Entschädigung für den Anspruch auf einen Hafen für kleine Boote/zur Entschädigung gegenüber der Gemeinde Asker verpflichtet ist, sofern vor Ablauf des Pachtvertrags mit der Erschließung begonnen wird. |
| Макар че е било трудно да се посочат точните икономически последици от задължението за Asker Brygge към момента на сключване на споразумението за опция, на 1 юни 2006 г. Asker Brygge и Slependen Båtforening подписаха споразумение, според което второто е трябвало да плати 850000 NOK (вж. клауза 2.4 от споразумението) [13]. | Obwohl es zu dem Zeitpunkt, als die Optionsvereinbarung geschlossen wurde, schwierig war, die genauen wirtschaftlichen Folgen aus der Verpflichtung für Asker Brygge abzusehen, unterzeichneten Asker Brygge und Slependen Båtforening am 1. Juni 2006 eine Vereinbarung, in der sich letzteres Unternehmen zur Zahlung von 850000 NOK verpflichtete (vgl. Absatz 2.4 der Vereinbarung) [13]. |
| Според обясненията, предоставени от норвежките власти, оценката на стойността от месец януари 2008 г. е била базирана на неправилно тълкуване на споразумението между Asker Brygge и Slependen Båtforening, тъй като в нея не е отразено правото на второто да плати само 850000 NOK за въпросната площ. | Den Erläuterungen der norwegischen Behörden zufolge basierte das Wertgutachten vom Januar 2008 auf einer Fehlinterpretation einer Vereinbarung zwischen Asker Brygge und Slependen Båtforening, da darin nicht berücksichtigt wurde, dass letzteres Unternehmen berechtigt war, für die betreffende Fläche nur 850000 NOK zu zahlen. |
| Оценителите на активите са тълкували клаузата от споразумението за опция по такъв начин, че Slependen Båtforening би имало право да наеме или да купи лодкостоянките по пазарна цена след изтичане на договора за наем. | Die Sachverständigen für Wertermittlung interpretierten den Absatz in der Optionsvereinbarung so, dass Slependen Båtforening berechtigt sei, die Bootsliegeplätze nach Ablauf des Pachtvertrags zu pachten oder zum Marktpreis zu kaufen. |
| Освен това при оценката от юни 2008 г. са взети предвид рисковете, свързани със замърсяването на почвата, както е посочено от общината [14]. | Im Gutachten vom Juni 2008 wurden nach Aussage der Gemeinde außerdem die mit einer Verschmutzung des Bodens verbundenen Risiken berücksichtigt [14]. |
| Накрая в оценката от юни 2008 г. повече не се включва съхранение на лодки под пътя (E18), както е посочено от общината [15].Asker Brygge е оспорило валидността на оценките. | Die Lagerplätze für Boote unter der Straße (E18) waren nach Aussage der Gemeinde nicht mehr Bestandteil des Gutachtens vom Juni 2008 [15].Asker Brygge bestritt die Richtigkeit der Bewertungen. |
| Основното му възражение се състои в това, че оценките включват възможността за дрегиране на бреговата линия, за да бъдат създадени допълнителни лодкостоянки и да се изградят хангари за лодки на сушата. | Der Haupteinwand des Unternehmens war dabei, dass die Bewertungen von der Möglichkeit ausgingen, die Küstenlinie auszubaggern, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und an Land Bootshallen zu errichten. |
| Според Asker Brygge през 2001 г. не е могло да се предвиди каквото и да било застрояване на имота, а публичната пътна администрация е била забранила по-нататъшното дрегиране в района [16]. | Asker Brygge zufolge war jedoch 2001 eine Erschließung des Grundstücks nicht absehbar. Ein weiteres Ausbaggern im fraglichen Bereich sei zudem von der öffentlichen Straßenverwaltung untersagt worden [16]. |
| Органът отбелязва, че Asker Brygge не е предоставило каквато и да било документация, че фактическите положения за оценката от месец юни 2008 г. са неправилни. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen übermittelt hat, die belegen, dass das Gutachten vom Juni 2008 auf falschen Informationen beruht. |
| Освен това Органът отбелязва, че общината не е оспорила валидността на оценката от месец юни 2008 г., която явно счита за относително точна [17]. | Außerdem stellt die Überwachungsbehörde fest, dass die Gemeinde die Gültigkeit des Gutachtens vom Juni 2008 nicht bestritten hat und sie dieses anscheinend sogar für recht genau hält [17]. |
| Обратно, в коментарите си към Органа общината цитира оценката на частта, в която разглежда дрегирането (във връзка с оценката на замърсяването в почвата), и не коментира варианта, че дрегиране изобщо няма да е възможно. | Vielmehr zitiert die Gemeinde in ihren Stellungnahmen an die Überwachungsbehörde aus dem Teil des Gutachtens, der sich mit dem Ausbaggern (in Bezug auf die Beurteilung der Bodenverschmutzung) befasst, und geht nicht darauf ein, dass Ausbaggern unter Umständen gar nicht möglich ist. |
| Следователно Органът не счита, че е била предоставена документация, която да дава основания за поставяне под съмнение на фактическите положения за оценката от месец юни 2008 г. | Die Überwachungsbehörde kann daher nicht erkennen, dass Unterlagen vorgelegt wurden, die Anlass dazu geben, die dem Gutachten vom Juni 2008 zugrunde liegenden Informationen infrage zu stellen. |
| Последната (и най-ниска) оценка на стойността — вторият доклад от 16 юни 2008 г. [18]— определя пазарната стойност на земята през 2007 г. на 12 милиона NOK, което е с 3272538 NOK повече от платената цена. | Bei der letzten (und niedrigsten) Bewertung im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 [18]wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 12 Mio. NOK geschätzt, also 3272538 NOK mehr als der gezahlte Preis. |
| За разлика от първия доклад, според информацията, предоставена от община Asker, при този втори доклад е взета предвид по-точна информация, която е била известна през 2007 г., когато е приключена продажбата. | Anders als im ersten Gutachten werden gemäß den von der Gemeinde Asker vorgelegten Informationen im zweiten Gutachten genauere Informationen berücksichtigt, die im Jahr 2007 bekannt waren – dem Jahr, in dem der Kaufvertrag geschlossen wurde. |
| Освен това в оценката от месец юни 2008 г. се споменава риска от замърсяване на почвата, но е добавено, че оценителите не са правили по-задълбочено проучване на този въпрос [22]. | Außerdem wird im Gutachten vom Juni 2008 das Risiko einer Bodenverschmutzung erwähnt. Dabei wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Bewerter die Problematik nicht näher untersucht haben [22]. |
| Следователно изглежда, че извършеното от Asker Brygge проучване с основание не е взето предвид от оценителите при определяне на стойността на парцела земя. | Es erscheint daher als gerechtfertigt, dass die von Asker Brygge durchgeführten Untersuchungen von den Bewertern bei der Ermittlung des Grundstückswertes nicht berücksichtigt wurden. |
| Както беше споменато оценката от месецюни 2008 г. е базирана на ползването на площта като пристанище в съответствие със съществуващата регулация. | Wie bereits erwähnt, ging das Gutachten vom Juni 2008 von einer Nutzung der Fläche als Bootshafen gemäß den bestehenden Regelungen aus. |
| Изглежда обаче, че още през 2001 г. Asker Brygge е предвидило потенциала за застрояване на имота. | Offenkundig hat Asker Brygge jedoch bereits 2001 das Potenzial für eine Erschließung des Grundstücks erkannt. |
| Този потенциал обикновено би съответствал на добавена стойност. | Ein solches Potenzial bedeutet in der Regel einen Wertzuwachs. |
