| Source | Target | | Závazek, který společnost Asker Brygge přijala, byl proto pro obec významný. | Die von Asker Brygge eingegangene Verpflichtung sei daher für die Gemeinde vorteilhaft gewesen. |
| Obec uznává, že by soukromý investor neumožnil odklad platby ve výši 70 % kupní ceny bez jakéhokoliv úroku, případná státní podporav důsledku neexistence úroku by se však považovala za podporu de minimis. | Die Gemeinde räumt ein, dass ein privater Investor einer aufgeschobenen Zahlung von 70 % des Kaufpreises ohne Zinsaufschlag nicht zugestimmt hätte. Falls jedoch aufgrund des nicht erfolgten Zinsaufschlags eine staatliche Beihilfe vorliege, so sei diese als De-minimis-Beihilfe zu betrachten. |
| PŘIPOMÍNKY TŘETÍCH STRAN | STELLUNGNAHMEN VON DRITTEN |
| Společnost Asker Brygge uvedla, že Kontrolní úřad nemůže dospět k závěru, že prodej zahrnoval státní podporu. | Asker Brygge ist der Ansicht, dass die Überwachungsbehörde nicht den Schluss ziehen könne, der Kauf beinhalte eine staatliche Beihilfe. |
| Hodnota v roce 2001 | Der Wert im Jahr 2001 |
| V roce 2001 bylo nutno považovat smlouvu se společností Slependen Båtforening (dále jen „Slependen“) a závazek zajistit pro společnost Slependen řešení v budoucnu za břemeno k nemovitosti, jež jednoznačně ovlivňovalo její tržní hodnotu. | Im Jahr 2001 mussten die bestehende Vereinbarung mit Slependen Båtforening (Slependen) und die Verpflichtung, eine künftige Lösung für Slependen zu finden, als Belastung für das Grundstück gelten, von der ein eindeutiger Einfluss auf den Marktpreis ausging. |
| Za účelem rozvoje pozemku pro obchodní činnost byla nezbytná nová regulace využití pozemku. | Eine Erschließung des Grundstücks für eine gewerbliche Nutzung hätte eine Reregulierung für das Grundstück erforderlich gemacht. |
| To pro obec v roce 2001 nepředstavovalo reálnou alternativu. | Dies sei für die Gemeinde 2001 keine realistische Alternative gewesen. |
| Přípravné práce, které by byly zapotřebí před novou regulaci, byly nákladné i časově náročné. | Die für eine umfassende Reregulierung erforderlichen vorbereitenden Arbeiten wären sowohl teuer als auch zeitaufwändig gewesen. |
| Společnost Asker Brygge mimoto čelila potenciálnímu riziku, že obec a ostatní veřejné instituce, například Veřejná správa silnic nebo krajský hejtman, žádost o novou regulaci neschválí. | Darüber hinaus hätte für Asker Brygge das Risiko bestanden, dass die Gemeinde und andere öffentliche Einrichtungen, wie die Öffentliche Straßenverwaltung oder die Bezirksregierung, den Antrag auf Reregulierung ablehnten. |
| Dále je nutno vzít v úvahu, že se nemovitost nachází v bezprostřední blízkosti dálnice E18, což znamená, že nemovitost je vystavena hluku ze silničního provozu a rovněž znečištění. | Außerdem müsse berücksichtigt werden, dass das Grundstück in unmittelbarer Nähe der Autobahn E18 liegt und daher sowohl Lärm- als auch Umweltbelastungen ausgesetzt ist. |
| Blízkost dálnice mimoto značně omezuje možnost rozvoje nemovitosti. | Des Weiteren schränke die Nähe zur Autobahn die Erschließungsmöglichkeiten des Grundstücks erheblich ein. |
| Podle plánu rozvoje dálnic byly do vzdálenosti 35 m od komunikace zakázány jakékoli stavby. Jelikož pozemek je velmi úzký a nachází se blízko komunikace, toto omezení znamená, že se tento zákaz vztahoval téměř na 90 % nemovitosti. | Dem Autobahnentwicklungsplan zufolge müsse bei Baumaßnahmen ein Mindestabstand von 35 Metern zur Autobahn eingehalten werden. Da das Grundstück sehr schmal und nahe an der Autobahn gelegen ist, seien daherfast 90 % der Grundstücksfläche von diesem Verbot betroffen. |
| Z § 1 smlouvy a plánu rozvoje veřejných komunikací mimoto vyplývá, že se předpokládalo využití části nemovitosti pro novou silnici nacházející se vedle stávající dálnice. | Aus Teil 1 der Vereinbarung und aus dem Straßenentwicklungsplan für öffentliche Straßen gehe außerdem hervor, dass ein Teil des Grundstücks für den Bau einer neuen Straße neben der vorhandenen Autobahn genutzt werden solle. |
| Nová silnice by zabírala přibližně jednu třetinu pozemku. | Von der neuen Straße wäre etwa 1/3 der Grundstücksfläche betroffen. |
| Společnost Asker Brygge zdůraznila rovněž nejistotu ohledně stavu nemovitosti. | Asker Brygge weist außerdem auf die Ungewissheit über den Zustand des Grundstücks hin. |
| Jak bylo uvedeno výše, mělo se za to, že rozvoj dotyčné nemovitosti je velmi obtížný kvůli půdním podmínkám. | Wie oben dargelegt, sei das Grundstück aufgrund der Bodenbedingungen als schwer zu erschließen eingestuft worden. |
| Mimoto se považovalo za pravděpodobné, že půda a pobřeží jsou velmi znečištěné. | Zudem habe es als wahrscheinlich gegolten, dass Boden und Strand stark verschmutzt waren. |
| V době, kdy se společnost Asker Brygge v roce 2001 obrátila na obec za účelem koupě pozemku, považovala proto obec rozvoj nemovitosti pro obchodní činnost za téměř nemožný. | Als Asker Brygge 2001 an die Gemeinde herantrat, um das Grundstück zu erwerben, hielt die Gemeinde es für nahezu unmöglich, das Grundstück für eine gewerbliche Nutzung zu erschließen. |
| Společnost Asker Brygge ani obec neměly dostatečné nebo přesné informace o těchto záležitostech a rozvoj by vyžadoval důkladnou analýzu stavu nemovitosti. | Weder Asker Brygge noch der Gemeinde hätten ausreichende Informationen zu dieser Problematik vorgelegen und die Erschließung hätte eine umfangreiche Analyse des Zustands des Grundstücks erfordert. |
| Společnost Asker Brygge uvedla, že výše uvedená omezení je nutno považovat za břemeno k nemovitosti, které jednoznačně ovlivňovalo její tržní hodnotu. | Nach Auffassung von Asker Brygge sind die genannten Einschränkungen als Belastungen des Grundstücks zu betrachten, die sich eindeutig auf dessen Marktpreis auswirkten. |
| Kontrolní úřad nemůže mimoto založit své posouzení na následných skutkových okolnostech. | Die Überwachungsbehörde könne zudem ihre Beurteilung nicht aufgrund zukünftiger Tatbestände treffen. |
| Pokud by tak učinil, znamenalo by to, že Kontrolní úřad zakládá své rozhodnutí na informacích, které obec neměla v době uzavření smlouvy k dispozici. | Dies würde nämlich bedeuten, dass die Überwachungsbehörde ihren Beschluss auf Tatsachen gründet, die der Gemeinde bei Abschluss der Vereinbarungen nicht bekannt waren. |
| Jakékoli zvýšení hodnoty nemovitosti po roce 2001 je zapříčiněno prací, kterou provedla společnost Asker Brygge. | Jeglicher Wertzuwachs des Grundstücks nach 2001 gehe auf Arbeiten von Asker Brygge zurück. |
| Bez práce provedené společností Asker Brygge by pravděpodobně nedošlo k rozvoji této plochy, která měla pro obec velmi omezenou peněžní hodnotu. | Ohne diese Arbeiten wäre das Grundstück vermutlich weiterhin nicht erschlossen worden und wäre von nur sehr geringem finanziellem Wert für die Gemeinde gewesen. |
| Význam hodnoty v roce 2007 | Die Relevanz des Grundstückswerts im Jahr 2007 |
| Pokud je důležitá hodnota v roce 2007, musí Kontrolní úřad vzít v úvahu a odečíst přidanou hodnotu, která je výsledkem prací, jež společnost Asker Brygge uskutečnila v období od roku 2001 do roku 2007. | Insoweit der Grundstückswert im Jahr 2007 von Belang ist, wird die Überwachungsbehörde ersucht,den Wertzuwachs zu berücksichtigen und abzuziehen, der auf die von Asker Brygge im Zeitraum 2001-2007 durchgeführten Arbeiten zurückgeht. |
| Odměna za opci | Vergütung für die Option |
| Při posuzování odměny za opci, která byla poskytnuta společnosti Asker Brygge, je podle názoru společnosti Asker Brygge nutno zohlednit závazek týkající se financování průzkumných prací ve výši přibližně 4 nebo 5 milionů NOK. | Die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, muss nach Ansicht von Asker Brygge bei der Bewertung der Asker Brygge für die Option gewährten Vergütung berücksichtigt werden. |
| Tato metodika není zpravidla neobvyklá jako základ pro stanovení ceny opce, pokud jde o pozemek bez stavební přípravy, jak je tomu v tomto případě. | Grundsätzlich sei diese Vorgehensweise als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie im vorliegenden Fall, nicht unüblich. |
| Ocenění | Die Wertgutachten |
| Společnost poukázala na ocenění společnosti TJB Eiendomstaksering uvedené na stranách 6–9, v němž odhadce zakládá své ocenění na skutečnosti, že je možné vybagrování břehu za účelem vytvoření dalších míst pro čluny a míst pro uskladnění člunů na pevnině. | Dabei bezieht sich Asker Brygge auf das Gutachten von TJB Eiendomstaksering, Seite 6-9. Dort begründet der Bewerter den veranschlagten Wert mit der Tatsache, dass die Küstenlinie ausgebaggert werden könne, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und dass an Land Bootshallen errichtet werden könnten. |
| Společnost odkázala rovněž na ocenění společnosti Takstsenteret uvedené na stranách 14 a 15, které je rovněž založeno na takovémto rozvoji nemovitosti. | Außerdem wird auf das Gutachten von Takstsenteret, Seite 14 und 15, verwiesen, in dem der veranschlagte Wert ebenfalls auf einer entsprechenden Erschließung des Grundstücks basiert. |
| V době uzavření smlouvy v roce 2001 však obec a společnost Asker Brygge neuvažovaly o takovémto rozvoji nemovitosti, ani jej nepovažovaly za možný. | Als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde, sei eine solche Erschließung des Grundstücks weder vorgesehen gewesen noch von der Gemeinde und Asker Brygge für möglich gehalten worden. |
| Kvůli stavu pobřeží pod pevninskou plochou a k zamezení posuvu půdy a poškození základů silničního mostu nacházejícího se v blízkosti nemovitosti zakázala Veřejná správa silnic další bagrování v této oblasti. | Aufgrund des Zustands der Küstenzone im Bereich des Grundstücks und um Bodenverschiebungen und eine Beschädigung des Fundaments einer Straßenbrücke in der Nähe des Grundstücks zu verhindern, untersagte die Öffentliche Straßenverwaltung das weitere Ausbaggern in dem betreffenden Bereich. |
| POSOUZENÍ | WÜRDIGUNG |
| Státní podpora ve smyslu čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP | Staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen |
| V čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP se uvádí: | Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet wie folgt: |
| Zásada investora v tržním hospodářství | Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors |
| Úvod | Einführung |
| Pokud byla transakce provedena v souladu se zásadou investora v tržním hospodářství, tj. pokud obec prodala pozemek za jeho tržní hodnotu a podmínky transakce by byly přijatelné pro soukromého prodejce, nezahrnuje transakce poskytnutí státní podpory. | Wenn die Transaktion nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors abgewickelt wurde, wenn alsodie Gemeinde das Grundstück zum Marktpreis verkauft hat und die Konditionen der Transaktion für einen Privatverkäufer annehmbar gewesen wären, würde die Transaktion keine staatliche Beihilfe beinhalten. |
| Prodej pozemku lze považovat za státní podporu, pokud se prodej neuskuteční za tržní cenu. | Bei dem Grundstücksverkauf könne eine staatliche Beihilfe vorliegen, falls er nicht zum Marktpreis erfolgt ist. |
| Jako výchozí bod je nutno posoudit, zda byla nemovitost prodána za tržní cenu v době uzavření smlouvy. | Zunächst sollte sich die Beurteilung, ob ein Grundstück zum Marktpreis verkauft wurde, auf den Zeitpunkt beziehen, zu dem der Vertrag geschlossen wurde. |
| Okolnosti tohoto prodeje pozemku jsou poněkud zvláštní v tom smyslu, že v souvislosti s prodejem existovala řada smluv: opční smlouva z roku 2001, prodloužená opční smlouva z roku 2004 a kupní smlouva z roku 2007. | Im vorliegenden Fall liegen insofern besondere Umstände vor, als mehrere Vereinbarungen über den Verkauf bestehen: eine Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001, eine verlängerte Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2004 und ein Kaufvertrag aus dem Jahr 2007. |
| Opční smlouva nejenže přiznala společnosti Asker Brygge právo nabýt nemovitost kdykoli během následujících let, nýbrž stanovila rovněž cenu tohoto pozdějšího převodu. | In der Optionsvereinbarung wurde Asker Brygge nicht nur das Recht eingeräumt, das Grundstück zu einem beliebigen Zeitpunkt in den darauffolgenden Jahren zu erwerben, sondern es wurde auch der Preis für diese spätere Eigentumsübertragung festgelegt. |
| Kontrolní úřad v tomto ohledu posoudil, zda společnost Asker Brygge zaplatila za opci jako takovou a zda jsou výhodné podmínky pro kupujícího vyváženy odpovídajícími závazky uloženými kupujícímu nebo právy prodávajícího. | Die Überwachungsbehörde überprüfte in diesem Zusammenhang, ob Asker Brygge für die Option als solche bezahlt hat und ob es als erwiesen erscheint, dass den günstigen Konditionen, die einerseits dem Käufer eingeräumt wurden, andererseits entsprechende Verpflichtungen des Käufers oder Rechte des Verkäufers gegenüberstanden. |
| Kontrolní úřad vyvodil závěr, že nelze mít za to, že opční smlouva jako taková splňuje zásadu investora v tržním hospodářství. | Die Überwachungsbehörde ist zu dem Schluss gelangt, dass eine Übereinstimmung der Optionsvereinbarung mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors nicht als gegeben angesehen werden kann. |
| Tržní cena v opční smlouvě podepsané v roce 2001 | Der Marktpreis entsprechend der 2001 unterzeichneten Optionsvereinbarung |
| Pro uzavření smlouvy za daných podmínek může existovat řada důvodů, které jsou přesvědčivé z obchodního hlediska. | Es kann verschiedene wirtschaftlich stichhaltige Gründe geben, eine Vereinbarung zu den gegebenen Bedingungen einzugehen. |
| V případě, že pro rozhodnutí obce týkající se opatření neexistuje žádné jiné věrohodné vysvětlení, je toto považováno za státní podporu. | Wenn es keine plausible Erklärung für die Entscheidung der Gemeinde gibt, könnte bei der Maßnahme eine staatliche Beihilfe vorliegen. |
| K hlavním znakům opční smlouvy, které jsou důležité pro posouzení státní podpory, patří i) dohodnutá cena ve výši 8 milionů NOK, upravená podle indexu spotřebitelských cen, ii) právo společnosti Asker Brygge požádat před uplatněním opce o nové projednání, pokud by se ceny nemovitostí podstatně snížily (obec takovéto právo týkající se nového projednání v případě značného zvýšení cen nemovitostí neměla), iii) platba ve dvou splátkách, přičemž 70 % kupní ceny bude zaplaceno nejpozději do 31. prosince 2011, za tento odklad se však nebude účtovat úrok. | Für die Würdigung der staatlichen Beihilfe sind im Wesentlichen die folgenden Punkte der Optionsvereinbarung maßgeblich: (i) der vereinbarte Preis von 8 Mio. NOK, der entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst wurde, (ii) das Asker Brygge eingeräumte Recht, über den Preis neu zu verhandeln, falls die Grundstückspreise vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken sollten (der Gemeinde wurde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen sollten), (iii) die Zahlung in zwei Raten, wobei 70 % des Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 gezahlt werden müssen, ohne dass die Gemeinde für diesen Zahlungsaufschub Zinsen erhebt. |
| V roce 2004 prodloužily obec a společnost Asker Brygge platnost opční smlouvy do roku 2014, ostatní podmínky transakce se však nezměnily [4]. | 2004 verlängerten die Gemeinde und Asker Brygge die Optionsvereinbarung bis 2014. Die Konditionen für die Transaktion blieben ansonsten unverändert [4]. |
| Kontrolnímu úřadu proto není jasné, na jakém základě dospěla obec k dohodnuté ceně za prodej pozemku ve výši 8 milionů NOK. | Es ist für die Überwachungsbehörde daher nicht klar ersichtlich, wie die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück von 8 Mio. NOK ermittelt hat. |
| I za předpokladu, že částka ve výši 8 milionů NOK představovala tržní cenu nemovitosti jako takové v roce 2001 [5], je nutno posoudit tržní hodnotu ostatních prvků dohodnutých v opční smlouvě. | Selbst unter der Annahme, dass die 8 Mio. NOK dem Marktwert des Grundstücks als solchem im Jahr 2001 entsprachen [5], hätte der Marktwert der übrigen Elemente, die Bestandteil der Optionsvereinbarung sind, ermittelt werden müssen. |
| Pokud by se měla vzít v úvahu pouze tržní hodnota nemovitosti, znamenalo by to podle názoruKontrolního úřadu, že společnost Asker Brygge získala opci jako takovou bez jakéhokoli protiplnění za toto přednostní kupní právo. | Wäre nur der Marktwert des Grundstücks zu berücksichtigen gewesen, so wäre Asker Brygge die Option nach Auffassung der Überwachungsbehörde unentgeltlich eingeräumt worden, ohne dass für dieses Vorkaufsrecht eine wirtschaftliche Gegenleistung erfolgt ist. |
| Jak bylo uvedeno výše, tato opce společnosti umožnila sledovat vývoj cen nemovitostí během řady let. | Wie bereits erwähnt, bot diese Option dem Unternehmen die Möglichkeit, die Entwicklung der Grundstückspreise über mehrere Jahre zu beobachten. |
| Statisticky mají ceny nemovitostí v průběhu času rostoucí tendenci. | Statistisch gesehen steigen Grundstückspreise tendenziell im Laufe der Zeit. |
| Obec Asker se mimoto nachází blízko Osla a vykazuje trvalý růst počtu obyvatel, což obvykle kladně ovlivňuje ceny nemovitostí. | Hinzu kommt, dass Asker in der Nähe von Oslo liegt und einen stetigen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen hat, was sich in der Regel ebenfalls positiv auf die Grundstückspreise auswirkt. |
| Opční smlouva obci znemožňovala prodat nemovitost jinému kupci, a tudíž vázala kapitál, pro nějž mohla obec nalézt alternativní využití nebo získat za něj úrok. | Die Optionsvereinbarung verwehrte der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dadurch wurde Kapital gebunden, das die Gemeinde für andere Zwecke hätte nutzen oder für das sie Zinszahlungen hätte erhalten können. |
| V případě, že by se společnost Asker Brygge rozhodla nemovitost nekoupit, by však obec neobdržela žádnou platbu nebo kompenzaci. | Falls sich Asker Brygge entschlossen hätte, das Grundstück nicht zu kaufen, hätte die Gemeinde keine Zahlung oder Entschädigung erhalten. |
