| Source | Target | | K prodloužení opční smlouvy v roce 2004 o dalších 5 let došlo navíc bez jakékoli odměny. | Mit der Erneuerung der Vereinbarung im Jahr 2004 wurde die Option zudem ohne Vergütung um weitere fünf Jahre verlängert. |
| Společnost Asker Brygge se mohla aktivně obrátit na obec, aby využití pozemku regulovala pro účely, které by zvýšily tržní hodnotu. | Damit bestand für Asker Brygge die Möglichkeit, aktiv auf die Gemeinde zuzugehen, um eine Reregulierung für das Grundstück für Zwecke zu erwirken, durch die sein Marktwert gesteigert würde. |
| V rámci opční smlouvy byly sjednány rovněž některé aspekty možné budoucí kupní smlouvy. | In der Optionsvereinbarung wurde außerdem eine Übereinkunft über verschiedene Aspekte eines möglichen zukünftigen Kaufvertrags getroffen. |
| Co se týká zejména nové regulace využití pozemku, společnost Asker Brygge měla povinnost dokončit přípravné práce, které povedou k nové regulaci. | Insbesondere war Asker Brygge zur Durchführung der vorbereitenden Arbeiten verpflichtet, die in der Reregulierung münden sollten. |
| Pokud by tato podmínka nebyla splněna, mohla obec Asker smlouvu ukončit. | Für den Fall, dass diese Bedingung nicht eingehalten würde, hatte die Gemeinde Asker das Recht, den Vertrag zu kündigen. |
| Norské orgány tvrdily, že nelze mít za to, že opce byla poskytnuta bez jakékoli odměny, jelikož společnost Asker Brygge přijala na oplátku závazky týkající se plánování a průzkumu. | Die norwegischen Behörden vertreten den Standpunkt, es könne keine Rede davon sein, dass die Option ohne Vergütung eingeräumt worden sei, da sich Asker Brygge im Gegenzug verpflichtet habe, Planungen und Untersuchungen durchzuführen. |
| I když obec považovala rozvoj nemovitosti za obtížný a nechtěla provést průzkum nezbytný k zjištění rizik souvisejících se složitými půdními podmínkami a znečištěním, opční smlouva společnosti Asker Brygge umožňovala pracovat na pozemku řadu let, než se rozhodne nemovitost koupit, což podle názoru Kontrolního úřadu riziko značněsnížilo. | Selbst wenn die Gemeinde jedoch die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah und die notwendigen Untersuchungen zur Ermittlung eventueller Risiken aufgrund der schwierigen Bodenverhältnisse und der Bodenverschmutzung nicht vornehmen wollte, hatte Asker Brygge aufgrund der Optionsvereinbarung die Möglichkeit, das Grundstück vor einer Kaufentscheidung mehrere Jahre lang zu untersuchen, wodurch sich das Risiko nach Auffassung der Überwachungsbehörde erheblich reduzierte. |
| Případná nová regulace využití pozemku by zvýšila jeho hodnotu. | Eine Reregulierung für das Grundstück würde außerdem den Wert des Grundstücks steigern. |
| Opční smlouva proto pro společnost Asker Brygge neznamenala reálné riziko. | Die Optionsvereinbarung war daher für Asker Brygge mit keinerlei wirklichem Risiko verbunden. |
| Částky vynaložené na průzkum by přinesly prospěch kupujícímu, a pokud by průzkum ukázal, že nemovitost není vhodná pro rozvoj, bylo možno průzkumné práce zastavit a náklady minimalizovat, aniž by byla společnost povinna nemovitost koupit. | Die für die Untersuchungen aufgewendeten Beträge wären dem Käufer zugute gekommen. Hätte sich bei den Untersuchungen herausgestellt, dass das Grundstück für eine Erschließung ungeeignet ist, hätten die Arbeiten eingestellt und die Kosten minimiert werden können, ohne dass eine Verpflichtung zum Kauf des Grundstücks bestanden hätte. |
| Společnost Asker Brygge tvrdila, že při posuzování odměny za opci je nutno vzít v úvahu povinnost týkající se financování průzkumných prácí ve výši přibližně 4 nebo 5 milionů NOK. | Asker Brygge machte geltend, dass die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die nach Aussage des Unternehmens mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, bei der Veranschlagung der Vergütung für die Option zu berücksichtigen sind. |
| Společnost uvedla, že tato metodika není neobvyklá jako základ pro stanovení ceny opce, pokud jde o pozemek bez stavební přípravy, jak je tomu v tomto případě. | Diese Vorgehensweise, so Asker Brygge, sei im Allgemeinen als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie in diesem Fall, nicht unüblich. |
| Kontrolní úřad podotýká, že společnost Asker Brygge neposkytla ohledně výše uvedených tvrzení žádnou dokumentaci. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen vorgelegt hat, die die genannten Behauptungen belegen. |
| Norské orgány nemohly potvrdit částky vynaložené na průzkum, ani skutečnost, že se jedná o běžný způsob stanovení ceny pozemku bez stavební přípravy. | Die norwegischen Behörden konnten weder die für die Untersuchungen aufgewandten Beträge belegen noch bestätigen, dass dies ein gängiges Verfahren zur Festlegung des Preises für nicht erschlossenes Land ist. |
| Podle názoru Kontrolního úřadu měla samotná opce (bez ohledu na skutečnost, zda byla uplatněna či nikoli) v roce 2001, kdy byla smlouva uzavřena, určitou hodnotu. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde stellte die Option, unabhängig davon, ob von ihr Gebrauch gemacht wurde oder nicht, einen Wert dar, als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde. |
| Z dokumentace a vysvětlení, které Kontrolní úřad doposud obdržel, nevyplývá, že kupující zaplatil za opci jako takovou odměnu, která by byla přijatelná pro soukromého investora. | Aus den Unterlagen und Erläuterungen, die bislang bei der Überwachungsbehörde eingegangen sind, geht nicht hervor, dass der Käufer für die Option als solche eine Vergütung bezahlt hat, wie sie ein privater Investor akzeptiert hätte. |
| Opční smlouva odkazuje na to, že společnost Asker Brygge může na pozemku provést průzkumné práce za účelem regulace jeho využití pro jiné účely výměnou za opci na koupi nemovitosti za tržní cenu. | In der Optionsvereinbarung wird auf die Möglichkeit von Asker Brygge eingegangen, als Gegenleistung für die Option, das Grundstück zum Marktpreis zu erwerben, Untersuchungen vorzunehmen, um für das Grundstück eine Reregulierung für andere Zwecke zu erwirken. |
| Neexistovala však žádná záruka, že bude skutečně proveden náležitý průzkum nemovitosti. | Eine ordnungsgemäße Untersuchung wurde allerdings nicht garantiert. |
| Nebyl uložen bezpodmínečný závazek týkající se provedení určitého druhu průzkumu, jelikož kupující se mohl místo toho rozhodnout, že kupní smlouvu neuzavře, pokud by například prvotní průzkumné práce ukázaly, že projekt nebude ziskový, či z jakéhokoli jiného důvodu. | Es bestand keine unbedingte Verpflichtung, bestimmte Untersuchungen durchzuführen, da der Käufer die Wahl hatte, von einem Kaufvertrag abzusehen, falls sich das Projekt beispielsweise nach den ersten Untersuchungen als unrentabel erweisen sollte oder der Verzicht auf einen Kauf aus anderen Gründen geboten erschien. |
| Rizika pro kupujícího na základě opční smlouvy byla proto minimální, zatímco v případě, že by průzkum ukázal možnost rozvoje nemovitosti, neměla by z toho obec žádný prospěch. | Die Optionsvereinbarung war daher nur mit minimalen Risiken für den Käufer verbunden, während die Gemeinde keinen Nutzen von den Untersuchungen hätte, falls sich eine Erschließung des Grundstücks bei den Untersuchungen als durchführbar erweisen sollte. |
| Kupující by poté mohl po dlouhou dobu sledovat vývoj na trhu nemovitostí a mohl by se rozhodnout pro koupi nemovitosti za stanovenou cenu v době, kdy to bude pro kupujícího co nejziskovější. | Der Käufer hingegen wäre in der Lage, die Entwicklung des Grundstücksmarktes dann über einen längeren Zeitraum zu beobachten und das Grundstück dann zu einem festen Preis zu erwerben, wenn es für ihn am wirtschaftlichsten wäre. |
| Na základě informací, které má Kontrolní úřad k dispozici, nelze požadavek, aby společnost Asker Brygge provedla v určité stanovené lhůtě průzkumné práce za účelem zachování opce, považovat za náležitou platbu za možnost koupit pozemek ve smyslu zásady investora v tržním hospodářství. | Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde kann die Forderung, dass Asker Brygge innerhalb eines bestimmten Zeitraums Untersuchungen vorzunehmen hatte, damit die Option bestehen bleibt, nicht als angemessene Bezahlung für die Möglichkeit gelten, das Grundstück nach Maßgabe des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Investors zu kaufen. |
| Opční smlouva obsahovala rovněž další prvky, které (jak se zdá) mohly zvýšit hodnotu opce. | Die Optionsvereinbarung enthielt zudem weitere Elemente, die als geeignet erscheinen, den Wert der Option zu steigern. |
| První prvek se týká mechanismu úpravy ceny. | Das erste Element betrifft den Mechanismus zur Preisregulierung. |
| Společnost Asker Brygge byla oprávněna požádat před uplatněním opce o nové projednání ceny, pokud by se ceny nemovitostí v obci Asker podstatně snížily. | Asker Brygge wurde das Recht eingeräumt, eine Neuverhandlung des Preises zu verlangen, falls die Grundstückspreise in Asker vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken. |
| Jak bylo uvedeno výše, smlouva obci nepřiznávala odpovídající právo na nové projednání v případě značného zvýšení cen nemovitostí. | Wie bereits erwähnt, wurde der Gemeinde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen. |
| Podle norských orgánů bylo důvodem pro zahrnutí práva společnosti Asker Brygge na nové projednání smlouvy to, že obec Asker pokládala rozvoj nemovitosti za obtížný, mimo jiné kvůli blízkosti dálnice (E18), transakce by proto znamenala značné hospodářské riziko. | Nach Aussage der norwegischen Behörden hat die Gemeinde Asker dem Unternehmen Asker Brygge das Recht auf eine Neuverhandlung der Vereinbarung deshalb eingeräumt, weil sie die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah, unter anderem aufgrund der Nähe zur Autobahn (E18) und des damit verbundenen beträchtlichen wirtschaftlichen Risikos der Transaktion. |
| Kontrolní úřad se však domnívá, že by soukromý investor v tržním hospodářství takovouto smlouvu neuzavřel bez vzájemného práva na úpravu v případě, že se ceny nemovitostí značně zvýší nebo sníží. | Die Überwachungsbehörde stellt allerdings fest, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Investor eine solche Vereinbarung nicht eingegangen wäre, wenn nicht beiden Parteien das Recht auf eine Anpassung im Fall deutlich steigender oder sinkender Preise gewährt würde. |
| V této souvislosti se zdá, že právo obce upravit cenu podle indexu spotřebitelských cen nenídostatečnou náhradou za neexistenci odpovídajícího práva na nové projednání. | Das Recht der Gemeinde, den Preis entsprechend dem Verbraucherpreisindex anzupassen, scheint in dieser Hinsicht keinen hinreichenden Ausgleich für das Fehlen eines entsprechenden Rechts auf Neuverhandlung darzustellen. |
| Podle názoru Kontrolního úřadu není správným indexem, který se použije při úpravě s ohledem na změny cen nemovitostí, index spotřebitelských cen. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde ist der Verbraucherpreisindex nicht der geeignete Index für eine Anpassung aufgrund einer Änderung der Grundstückspreise. |
| Index spotřebitelských cen představuje měřítko odhadující změnu průměrné ceny spotřebního zboží a služeb nakupovaných domácnostmi a neodráží pohyby cen na trhu nemovitostí. | Der Verbraucherpreisindex ist ein Instrument zur Ermittlung der voraussichtlichen durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, und spiegelt die Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt nicht wider. |
| Ceny nemovitostí se vyvíjejí jinak než ostatní ceny, a ceny nemovitostí jako v daném případě nejsou proto při stanovování indexu spotřebitelských cen obvykle brány v úvahu. | Die Immobilienpreise entwickeln sich nach einem anderen Muster als andere Preise und die Immobilienpreise für ein Grundstück wie im vorliegenden Fall werden daher in der Regel bei der Ermittlung des Verbraucherpreisindex nicht berücksichtigt. |
| Opční smlouva mimoto zahrnuje souhlas obce Asker s odkladem úhrady 70 % dohodnuté kupní ceny nejpozději do 31. prosince 2011 [6], aniž by byl za tento odklad účtován jakýkoliv úrok. | Außerdem umfasst die Optionsvereinbarung die Einwilligung der Gemeinde Asker, die Zahlung von 70 % des vereinbarten Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 zu stunden [6], ohne für diesen Zahlungsaufschub Zinsen zu verlangen. |
| Podle norských orgánů se odklad úhrady ceny v plné výši bez jakéhokoli úroku akceptoval kvůli skutečnosti, že se rozvoj nemovitosti pokládal za obtížný. | Nach Aussage der norwegischen Behörden wurde die Stundung des vollen Kaufpreises ohne Zinsaufschlag gewährt, weil die Erschließung des Grundstücks als problematisch angesehen wurde. |
| Kontrolní úřad podotýká, že by soukromý hospodářský subjekt nesouhlasil s odkladem platby na tak dlouhou dobu, aniž by požadoval jakýkoli úrok. | Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass ein privater Unternehmer nicht eingewilligt hätte, die Zahlung über einen derart langen Zeitraum zu stunden, ohne Zinszahlungen zu verlangen. |
| Kontrolní úřad rovněž podotýká, že by soukromý hospodářský subjekt nepřevedl úplné vlastnictví nemovitosti před obdržením platby v plné výši. | Außerdem stellt sie fest, dass ein privater Unternehmer dem vollständigen Übergang des Grundstücks in den Besitzdes Käufers vor Eingang des vollen Kaufpreises nicht zugestimmt hätte. |
| Obec Asker souhlasí s tím, že by soukromý investor požadoval za odklad platby odměnu. | Die Gemeinde Asker räumt ein, dass ein privater Investor eine Vergütung für den Zahlungsaufschub verlangt hätte. |
| Ačkoliv obec Asker uvedla, že by případná podpora v této souvislosti byla nižší než prahová hodnota pro podporu de minimis, neposkytla v tomto ohledu žádnou dokumentaci. | Zwar machte die Gemeinde Asker geltend, dass eine Beihilfe dieser Art die Obergrenze für De-minimis-Beihilfen nicht überschritten hätte, sie hat jedoch keine Unterlagen vorgelegt, die dies belegen. |
| Z výše uvedených důvodů se Kontrolní úřad domnívá, že by soukromý hospodářský subjekt neuzavřel takovouto dlouhodobou opční smlouvu za podobných podmínek jako obec Asker, aniž by požadoval odměnu za opci a výhodné podmínky jako takové. | Aus den genannten Gründen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass ein privater Unternehmer nicht zu den gleichen Konditionen wie die Gemeinde Asker eine derart langfristige Optionsvereinbarung eingegangen wäre, ohne für die Option und die günstigen Konditionen als solche eine Vergütung zu verlangen. |
| Požadováním odměny odpovídající pouze hodnotě nemovitosti v roce 2001 se obec Asker vystavila riziku pozdějšího poskytnutí státní podpory zejména v případě zvýšení cen nemovitostí. | Weil die Gemeinde Asker nur eine Vergütung in Höhe des Grundstückswerts im Jahr 2001 verlangte, ging sie das Risiko ein, später – insbesondere bei steigenden Immobilienpreisen – eine staatliche Beihilfe zu leisten. |
| Kontrolní úřad proto vyvozuje závěr, že opční smlouva nebyla uzavřena za tržních podmínek, a nelze proto vyloučit existenci státní podpory. | Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die Optionsvereinbarung nicht zu Marktbedingungen geschlossen wurde und das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe daher nicht ausgeschlossen werden kann. |
| Je proto nutné ověřit, zda byla nemovitost prodána za cenu nižší, než je její tržní hodnota. | Daher ist zu prüfen, ob das Grundstück zu einem Preis verkauft wurde, der unter dem Marktwert lag. |
| Tržní hodnota nemovitosti v době uzavření kupní smlouvy | Der Marktwert des Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrags |
| Společnost Asker Brygge opci uplatnila v roce 2005. | Im Jahr 2005 übte Asker Brygge die Option aus. |
| Příslušným okamžikem pro posouzení státní podpory Kontrolním úřadem je proto okamžik, kdy byla nemovitost prodána a převedena na nového vlastníka, tj. v roce 2007. | Der maßgebliche Zeitpunkt für die Würdigung der Maßnahme durch die Überwachungsbehörde ist demnach der Zeitpunkt, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging, also das Jahr 2007. |
| Níže proto Kontrolní úřad porovná cenu ve výši 8727462 NOK, kterou společnost Asker Brygge zaplatila v době prodeje v roce 2007, s tržní hodnotou nemovitosti. | Im Folgenden vergleicht die Überwachungsbehörde daher den Preis von 8727462 NOK, den Asker Brygge im Jahr 2007 zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlte, mit dem Marktwert des Grundstücks. |
| Při plnění svých úkolů musí být odhadce nezávislý, tj. orgány veřejné správy nesmí být oprávněny vydávat příkazy s ohledem na výsledek ocenění. | Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des ErmittlungsergebnissesAnweisungen zu erteilen. |
| V dotyčném případě obec Asker neuspořádala před uzavřením smlouvy bezpodmínečné nabídkové řízení, ani si nevyžádala nezávislé odborné ocenění. | Im vorliegenden Fall führte die Gemeinde Asker weder ein bedingungsfreies Bietverfahren durch noch holte sie ein unabhängiges Gutachten ein, bevor die Vereinbarung geschlossen wurde. |
| Nelze proto automaticky vyloučit existenci státní podpory. | Eine staatliche Beihilfe kann daher nicht automatisch ausgeschlossen werden. |
| V oznámení poskytly norské orgány tři ocenění dotyčné nemovitosti. | Zusammen mit der Anmeldung legten die norwegischen Behörden drei Wertgutachten zum fraglichen Grundstück vor. |
| Žádné z ocenění nebylo provedeno před uzavřením opční smlouvy v roce 2001, nýbrž hodnota nemovitosti byla stanovena posléze. | Keines dieser Gutachten wurde vor dem Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2001 erstellt. Vielmehr bezogen sich alle Gutachten auf den Grundstückswert nach Abschluss der Vereinbarung. |
| První zprávu ze dne 30. června 2006 vyhotovili autorizovaní odhadci cen nemovitostí Verditakst AS, Takst Senteret a Agdestein [7]. | Das erste Gutachten vom 30. Juni 2006 wurde von den zugelassenen Gutachterbüros Verditakst AS, Takst Senteret und Agdestein erstellt [7]. |
| Podle této zprávy činila odhadovaná hodnota pozemku v roce 2001 (tj. v době uzavření opční smlouvy) 9,6 milionu NOK s možnou odchylkou +/- 15 %. | Im diesem Gutachten wurde der Wert des Grundstücks im Jahr 2001 bei Abschluss der Optionsvertrag mit 9,6 Mio. NOK bei einer möglichen Spanne von +/– 15 % veranschlagt. |
| Zdá se však, že se jedná o velmi přibližný odhad. | Es scheint sich hierbei jedoch um eine sehr grobe Schätzung zu handeln. |
| Odhadci jednoduše odhadli hodnotu nemovitosti na základě povoleného využití (převážně pro účely přístavu) podle regulačního režimu, který existoval v době ocenění (a jenž byl stejný jako v roce 2001), a hodnoty při alternativním společném využití pro přístav, bytovou výstavbu a průmyslové účely a hodnotu nemovitosti stanovili jako střední hodnotu těchto dvou alternativ [8]. | Die Gutachter berücksichtigten lediglich den Wert des Grundstücks bei einer Nutzung für die zugelassenen Zwecke (hauptsächlich für einen Bootshafen) nach den zum Zeitpunkt der Bewertung geltenden Regelungen (die mit denen aus dem Jahr 2001 übereinstimmten) sowie den Wert bei einer alternativen, kombinierten Nutzung für einen Bootshafen, Wohngebäude und Industrieansiedlungen und gaben den Mittelwert dieser beiden Alternativen als Grundstückswert an [8]. |
| Jak však bylo objasněno výše, pro posouzení státní podpory je důležitá hodnota pozemku v roce 2007, kdy byla nemovitost prodána a převedena na nového vlastníka. | Wie bereits erläutert, ist für die Würdigung des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe jedoch der Grundstückswert im Jahr 2007 maßgeblich, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging. |
| Norské orgány připojily k oznámení další dvě ocenění, která jménem obce provedly společnosti TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik. | Der Anmeldung lagen zwei zusätzliche Wertgutachten bei, die von TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik für die Gemeinde erstellt wurden. |
| V první zprávě ze dne 18. ledna 2008 [9]byla tržní hodnota pozemku v roce 2007 odhadnuta na 26 milionů NOK. | Im ersten Gutachten vom 18. Januar 2008 [9]wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 26 Mio. NOK geschätzt. |
| Ve druhé zprávě ze dne 16. června 2008 [10]odhadly společnosti TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik tržní hodnotu pozemku v roce 2007 na 12 milionů NOK. | Im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 [10]veranschlagten TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik den Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 mit 12 Mio. NOK. |
| Norské orgány tento rozdíl vysvětlily především na základě odhadovaného snížení hodnoty s ohledem na dodatečný závazek uložený společnosti Asker Brygge, pokud jde o využívání části nemovitosti společností Slependen Båtforening AS [11]. | Diese betreffe die Nutzung eines Teils des Grundstücks durch Slependen Båtforening AS [11]. |
