| Source | Target | | La sezione 2.1 descrive una vendita attraverso una procedura di offerta incondizionata, mentre la sezione 2.2 descrive una vendita in assenza di una procedura di offerta incondizionata (mediante la valutazione di periti indipendenti). | Sekcja 2.1 zawiera opis sprzedaży w drodze bezwarunkowej procedury przetargowej, zaś sekcja 2.2 przedstawia sprzedaż z pominięciem bezwarunkowej procedury (w drodze wyceny dokonanej przez niezależnego eksperta). |
| Entrambe le procedure consentono agli Stati EFTA di trattare le vendite di terreni e fabbricati in modo che siano esclusi a priori elementi di aiuti di Stato. | Te dwie procedury umożliwiają państwom EFTA prowadzenie sprzedaży gruntów i budynków w sposób wykluczający istnienie pomocy państwa. |
| PRESENZA DI RISORSE STATALI | OBECNOŚĆ ZASOBÓW PAŃSTWOWYCH |
| L’aiuto deve essere concesso dallo Stato o mediante risorse statali. | Środek musi być przyznany przez państwo lub z wykorzystaniem zasobów państwowych. |
| La NDEA è un organismo statale e le sue risorse sono statali. | Agencja jest organem państwowym, zatem jej zasoby są zasobami państwowymi. |
| La vendita di terreni e fabbricati di proprietà pubblica a un valore inferiore a quello di mercato implica l’intervento di risorse statali. | Sprzedaż gruntów i budynków publicznych poniżej wartości rynkowej sugeruje zaangażowanie zasobów państwowych. |
| Tuttavia, la guida sugli aiuti di Stato riguardante gli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e di fabbricati da parte di pubbliche autorità prevede due casi in cui, laddove siano soddisfatte le condizioni applicabili, il prezzo corrisposto per la proprietà sia mantenuto al livello tale da corrispondere al giusto valore di mercato escludendo dunque la presenza di risorse statali. | Wytyczne w sprawie pomocy państwa na temat elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przewidują jednak dwie sytuacje, w których cenaza nieruchomość będzie odpowiadała rzeczywistej wartości rynkowej, wykluczając tym samym obecność zasobów państwowych, o ile spełnione są obowiązujące warunki. |
| Come osservato in precedenza, occorre distinguere tra due situazioni: i casi in cui la vendita ha avuto luogo attraverso una procedura di offerta incondizionata [cfr. punto i) sotto]e quelli in cui la vendita ha avuto luogo facendo riferimento alle stime del valore condotte da periti indipendenti [cfr. punto ii) sotto]. | Jak wspomniano wyżej, należy wyróżnić dwie sytuacje: przypadki, gdy sprzedaż miała miejsce w drodze bezwarunkowej procedury przetargowej (zob. ppkt (i) poniżej) i takie, gdy sprzedaż odbyła się w oparciu o wyceny dokonane przez niezależnych ekspertów (zob. ppkt (ii) poniżej). |
| Vendita attraverso una procedura di offerta incondizionata | sprzedaż w drodze bezwarunkowej procedury przetargowej |
| Le autorità norvegesi riconoscono che «il procedimento è iniziato come procedura di offerta incondizionata relativa alla vendita di porzioni della base aerea. | Władze norweskie uznały, że „proces rozpoczął się jako bezwarunkowa procedura przetargowa dotycząca sprzedaży fragmentów bazy lotniczej. |
| Nel 2000 sono stati pubblicati in vari quotidiani, quali Farsund avis, Fedrelandsvennen e Stavanger Aftenblad annunci che elencavano gli usi possibili della base aerea». | W 2000 r. w różnych gazetach, np. Farsund avis, Fedrelandsvennen i Stavanger Aftenblad, opublikowano ogłoszenia zawierające wykaz ewentualnych sposobów wykorzystania bazy lotniczej”. |
| Né la pubblicità né la cosiddetta «Conferenza di Lista» hanno condotto ad alcuna vendita. | Zarówno ogłoszenia, jak i tak zwana konferencja Lista nie doprowadziły do sprzedaży. |
| Il procedimento non ha interessato il caso della vendita della base aerea in blocco. | Proces nie dotyczył przypadku sprzedaży bazy lotniczej w całości. |
| Vendita in assenza di una procedura di offerta incondizionata (valutazione di periti indipendenti) | sprzedaż z pominięciem bezwarunkowej procedury przetargowej (wycena eksperta) |
| La sezione 2.2 della guida sugli aiuti di Stato riguardante gli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e di fabbricati da parte di pubbliche autorità relativa alla vendita in assenza di una procedura di offerta incondizionata stabilisce che: «qualora le pubbliche autorità non intendano seguire la procedura di cui alla sezione 2.1, prima delle trattative in vista della vendita deve essere eseguita una valutazione indipendente, da parte di uno o più periti estimatori indipendenti, per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti. | Sekcja 2.2 wytycznych w sprawie pomocy państwa na temat elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne, dotycząca sprzedaży w drodze bezwarunkowej procedury przetargowej przewiduje, że „jeżeli władze publiczne nie zamierzają posłużyć się procedurą opisaną w sekcji 2.1, jeden lub więcej niezależnych rzeczoznawców powinno przeprowadzić niezależną wycenę przed negocjacjami w sprawie sprzedaży w celu ustalenia wartości rynkowej na podstawie powszechnie przyjętych wskaźników rynkowych i standardów wyceny. |
| Le autorità norvegesi hanno indicato che la NDEA ha ordinato alla OPAK e alla Verditakst AS, due aziende che si occupano della valutazione dei beni immobili, di condurre due stime del valore. | Władze norweskie zaznaczyły, że Agencja zamówiła dwie wyceny u rzeczoznawców nieruchomości OPAK i Verditakst AS. |
| Entrambe le relazioni hanno stimato un valore di mercato per la proprietà, escludendo le obbligazioni relative alle norme vigenti in materia di sicurezza antincendio, le migliorie tecniche o alle infrastrutture o il contratto di locazione. | Oba sprawozdania określały szacunkową wartość rynkową nieruchomości z wyłączeniem zobowiązań związanych z normami ochrony przeciwpożarowej, usprawnieniami technicznymi lub modernizacją infrastruktury albo zobowiązaniami związanymi z umową dzierżawy. |
| Il prezzo corrisposto dall’acquirente è stato determinato con riferimento alla relazione di valutazione condotta dalla Verditakst, vale a dire 11000000 NOK. | Zapłaconą przez nabywcę cenę określono w odniesieniu do sprawozdania z wyceny przeprowadzonej przez Verditakst, tj. kwoty 11000000 NOK. |
| Tuttavia, la OPAK ha concluso che il valore della proprietà alla data della vendita fosse pari a 32000000 NOK e che il prezzo di vendita stabilito nel contratto di locazione fosse pari a 25000000 NOK per l’intero aeroporto. | Przedsiębiorstwo OPAK uznało jednak, że wartość nieruchomości w dniu sprzedaży wynosiła 32000000 NOK i że cena sprzedaży określona w umowie dzierżawy wynosiła dla całego portu lotniczego 25000000 NOK. |
| Dinanzi a una varietà simile di valutazioni, l’Autorità ha avviato un procedimento di indagine formale e nominato un esperto indipendente, il sig. Geir Saastad, il cui compito era quello di: | W obliczu takiej rozbieżności wycen Urząd wszczął formalne postępowanie wyjaśniające i wyznaczył niezależnego eksperta, Geira Saastada, którego zadaniem było: |
| confrontare tutte le stime del valore fornite all’Autorità; | porównanie wszystkich wycen przekazanych do Urzędu, |
| determinare: i) il valore di mercato della base aerea; e ii) il valore delle obbligazioni relative a terreni e fabbricati. | określenie (i) wartości rynkowej bazy lotniczej oraz (ii) wartości zobowiązań związanych z gruntami i budynkami. |
| L’esperto ha altresì valutato se il comportamento dello Stato nella vendita della proprietà sia coinciso con quello di un investitore del mercato privato o se invece un investitore del mercato privato avrebbe agito diversamente. | Ekspert ocenił także, czy postępowanie państwa podczas sprzedaży nieruchomości odpowiadało postępowaniu prywatnego inwestora rynkowego, czy przeciwnie – prywatny inwestor rynkowy zachowałby się inaczej. |
| Nel farlo, l’esperto ha tenuto in considerazione la natura particolare della proprietà e le difficoltà che le autorità norvegesi sostengono di aver affrontato a causa del contratto di locazione esistente stipulato con la LILAS e la possibilità per quest’ultima di acquistare la proprietà alla fine di un periodo di 10 anni. | W swojej ocenie ekspert wziął pod uwagę szczególny rodzaj nieruchomości i trudności, jakie według władz norweskich wynikały z istniejącej umowy dzierżawy zawartej z przedsiębiorstwem LILAS oraz możliwości zakupu przez to przedsiębiorstwo nieruchomości na koniec dziesięcioletniego okresu umowy. |
| L’esperto ha valutato i metodi impiegati nelle due valutazioni esistenti e ha concluso che la relazione della OPAK, se da un lato applica prezzi di affitto contenuti che probabilmente rispecchiano le tariffe attualmente in vigore, dall’altro non tiene in considerazione il fatto che una parte della proprietà sia affittata alla LILAS per un importo fisso (10000 NOK l’anno) che è notevolmente inferiore a quello considerato un canone di affitto di mercato. | Ekspert ocenił metody zastosowane w dwóch istniejących wycenach i stwierdził, że w sprawozdaniu OPAK, uwzględniającym niższe ceny najmu, prawdopodobnie odzwierciedlające aktualnie obowiązujące stawki, nie wzięto jednak pod uwagę faktu, iż część nieruchomości wynajmowano przedsiębiorstwu LILAS za stałą cenę 10000 NOK rocznie, co stanowi kwotę znacznie niższą niż uznawana cena rynkowa. |
| Anche l’indennità per gli edifici rimasti sfitti e i lavori di manutenzione sembrerebbe «di gran lunga troppo bassa». | Rezerwy na lokale niewynajęte i konserwację również wydają się „znacznie zaniżone”. |
| In questo senso l’esperto ha indicato che costi del 20 % connessi agli edifici rimasti sfitti su base annua non sarebbero eccessivi considerata la natura della proprietà. | W związku z tym ekspert stwierdził, że koszty związane z brakiem wynajmu na poziomie 20 % rocznienie byłyby nadmierne, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości. |
| Inoltre l’esperto ha indicato che dovrebbero essere aggiunti significativi costi operativi e di manutenzione. | Wskazał również, że uwzględnione powinny być znaczące koszty eksploatacji i konserwacji nieruchomości. |
| Congiuntamente queste spese ridurrebbero il valore del flusso di cassa da 26 milioni NOK (come stimato dalla OPAK) a 10 milioni NOK. | Powyższe wydatki zmniejszyłyby w sumie wartość przepływów pieniężnych z 26 mln NOK (jak szacowało OPAK) do 10 mln NOK. |
| Infine il valore del terreno in sé avrebbe dovuto essere scontato per tenere in considerazione la difficoltà nel vendere i lotti del sito. | Obniżona powinna być również wartość samego terenu ze względu na trudności w sprzedaży działek na tym obszarze. |
| L’esperto ha altresì notato, nell’ambito delle sue osservazioni sulla relazione della OPAK, che il prezzo di vendita indicato nel contratto di locazione di 25000000 NOK era del tutto ipotetico. | W kontekście sprawozdania przedsiębiorstwa OPAK ekspert zwrócił również uwagę, że wynosząca 25000000 NOK cena sprzedaży określona w umowie dzierżawy była całkowicie hipotetyczna. |
| Anche la relazione della Verditakst non è riuscita a tenere in considerazione il fatto che parte della proprietà è affittata alla LILAS a un tasso che rappresenta una riduzione significativa del reddito rispetto alla premessa che la proprietà dovrebbe essere affittata al prezzo di mercato. | W sprawozdaniu Verditakst również nie wzięto pod uwagę faktu, że część nieruchomości wynajmowano przedsiębiorstwu LILAS za kwotę, która stanowi znaczne zmniejszenie dochodów przy założeniu, że nieruchomość powinna być dzierżawiona za cenę rynkową. |
| Tuttavia i tassi di mercato utilizzati corrispondono a quelli che l’esperto stesso aveva ipotizzato (cfr. sezione 4 della relazione). | Wykorzystane ceny rynkowe są jednak spójne z założeniami eksperta (zob. sekcja 4 sprawozdania). |
| Inoltre, l’esperto osserva che la Verditakst aveva applicato degli importi per i costi operativi e di manutenzione che corrispondono ai valori standard applicati dall’industria. | Ekspert zauważył również, że Verditakst stosował w obliczeniach kwoty kosztów eksploatacyjnych i technicznych, które odpowiadały standardowym wartościom stosowanym w branży. |
| Infine osserva che la stima del valore dei terreni in sé è più prudente di quella della OPAK, evidenziandone la maggiore adeguatezza rispetto a una più elevata. | Na koniec zwrócił uwagę, że oszacowanie wartości samego gruntu jest bardziej ostrożne niż przedstawione przez OPAK i wyraził opinię, iż wydaje się ono bardziej właściwe niż wyższa wycena. |
| Nel confrontare le due relazioni l’esperto ha riscontrato che: «la differenza principale tra le valutazioni risiede nei rispettivi calcoli dei costi operativi e di manutenzione. | Porównując dwa sprawozdania, ekspert uznał, że: „Główna różnica między wycenami sprowadzała się do obliczonych w nich kosztów eksploatacyjnych i technicznych. |
| La valutazione della Verditakst rispecchia i valori standard applicati dall’industria immobiliare, mentre quella della OPAK non fa altrettanto». | Wycena przedsiębiorstwa Verditakst odzwierciedlała standardowe kwoty stosowane w branży nieruchomości, zaś wycena przedsiębiorstwa OPAK – nie”. |
| L’esperto ha concluso che: «il prezzo di vendita applicato nella transazione del 2002 sembrerebbe essere equivalente al valore di mercato stimato. | Podsumowując, stwierdził, że: „cena sprzedaży ujęta w transakcji z 2002 r. wydaje się równorzędna z szacowaną wartością rynkową. |
| La base aerea di Lista è stata venduta in un momento in cui c’era un interesse limitato per questo tipo di proprietà. | Baza lotnicza Lista została sprzedana w okresie, gdy zainteresowanie tego typu nieruchomością było ograniczone. |
| Il mercato immobiliare e i mercati finanziari avevano subito un ribasso, proprio nel momento in cui la proprietà può solo essere descritta come complicata e remota. | Rynek nieruchomości i rynki finansowe odnotowały tym okresie spadki, zaś nieruchomość mogła być scharakteryzowana wyłącznie jako skomplikowana i odległa. |
| I criteri applicati dalla Verditakst nella sua valutazione erano più corretti di quelli applicati nella valutazione della OPAK. | Kryteria przyjęte w wycenie przeprowadzonej przez Verditakst były bardziej poprawne niż kryteria przyjęte w wycenie przedsiębiorstwa OPAK. |
| L’obiezione principale alla valutazione della OPAK è quella che non sia riuscita ad applicare normali spese operative nel calcolare il valore della proprietà. | Głównym zarzutem wobec wyceny OPAK jest niepoprawne oszacowanie zwykłych kosztów eksploatacyjnych podczas obliczania wartości nieruchomości. |
| Il risarcimento per le obbligazioni trasferite dalla NDEA alla Lista Flypark AS in relazione alla vendita non sembra irragionevolmente alto considerato l’elevato numero di fabbricati sul posto e la dimensione dell’area interessata» (grassetto aggiunto). | Rekompensata za zobowiązania przekazane przez Agencję przedsiębiorstwu Lista Flypark AS w związku ze sprzedażą nie wydaje się nadmiernie wysoka, biorąc pod uwagę liczbę budynków na danym obszarze i powierzchnię gruntów”. |
| Ciò può essere spiegato con iseguenti fattori: | Można wyjaśnić to następującymi czynnikami: |
| il sito è remoto rispetto ad aree urbanizzate con un mercato immobiliare misurabile. | wspomniany teren jest odległy w porównaniu z obszarami zabudowanymi, które można wycenić na rynku nieruchomości. |
| Questo influenza non solo i prezzi del terreno ma anche quelli di affitto, | Ma to wpływ nie tylko na ceny gruntów, ale także na ceny najmu, |
| l’area comprende una base aerea in cui sono state condotte in passato attività militari. | na obszarze tym położona jest baza lotnicza, w której w przeszłości była prowadzona działalność wojskowa. |
| Esistono poche o nessuna proprietà di riferimento confrontabili, e | Istnieje niewiele porównywalnych nieruchomości lub też takie nieruchomości nie istnieją wcale, a także |
| il terreno e i fabbricati hanno un considerevole bisogno di essere ristrutturati e sottoposti a manutenzione. | grunty i budynki wymagają w znacznym stopniu remontu i konserwacji. |
| Alla luce della relazione dell’esperto indipendente, l’Autorità ritiene che la base aerea sia stata venduta al valore di mercato. | W świetle sprawozdania niezależnego eksperta Urząd uznał, że baza lotnicza została sprzedana w cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. |
| In primo luogo, il reale prezzo di vendita corrispondeva alla stima del valore di mercato assegnato nella relazione della Verditakst. | Po pierwsze aktualna cena sprzedaży odpowiadała ocenie wartości rynkowej zawartej w sprawozdaniu przedsiębiorstwa Verditakst. |
| Il fatto che la valutazione della OPAK sul valore di mercato fosse nettamente superiore non fornisce in quanto tale motivi per concludere che ci sia stato un aiuto di Stato [14].In realtà l’esperto nominato dall’Autorità segnala, come citato in precedenza, diversi fattori che stanno a indicare che la stima del valore di mercato della OPAK fosse troppo elevata e che i criteri applicati dalla Verditakst fossero più corretti di quelli applicati dalla OPAK stessa. | Fakt, że przeprowadzona przez przedsiębiorstwo OPAK ocena wartości rynkowej była znacząco wyższa, nie daje sam w sobie podstaw do stwierdzenia, że miała miejsce pomoc państwa [14]. Wyznaczony przez Urząd ekspert rzeczywiście zwrócił uwagę na kilka czynników, które, jak wspomniano wyżej, wskazują na zawyżoną ocenę wartości rynkowej, przeprowadzoną przez OPAK, oraz na większą poprawność kryteriów zastosowanych przez Verditakst. |
| Anche l’Autorità è dell’opinione che il mercato immobiliare di Lista sia atipico e difficile da valutare e, come osservato dal sig. Saastad, che verrà attribuita una considerevole incertezza a ciascuna valutazione di un’area come quella della base aerea di Lista. | Urząd zgadza się z poglądem, że rynek takich nieruchomości jak Lista jest nietypowy i trudny do oceny oraz, jak zauważył pan Saastad, wspomniana znaczna niepewność będzie dotyczyła każdej wyceny obszaru podobnego do bazy lotniczej Lista. |
| In effetti la divergenza delle due valutazioni condotte nel 2002 sembrerebbe sostenere l’incertezza connessa al mercato locale. | Różnica między dwiema sporządzonymi w 2002 r. wycenami rzeczywiście zdawała się sprzyjać niepewności związanej z tamtejszym rynkiem. |
| È anche vero che non solo la NDEA non è riuscita a vendere i lotti di terreno, ma anche la Lista Flypark AS, dal momento in cui ha acquistato la proprietà nel 2002, ha ottenuto scarsi risultati nella vendita dei lotti di terreno per l’avvio delle imprese. | Prawdą jest również, że nie tylko Urząd nie był w stanie sprzedać działek gruntu, ale także podejmowane przez przedsiębiorstwo Lista Flypark AS od momentu zakupu nieruchomości w 2002 r. próby zmierzające do sprzedaży działek przedsiębiorstwom rozpoczynającym działalność uwieńczone były miernym sukcesem. |
| Il basso valore di mercato della base aerea è ulteriormente confermato dalla lunghezza e difficoltà del processo di vendita in sé, che è durato dal 1997 al 2002. | Niska wartość rynkowa bazy lotniczej została następnie potwierdzona długim czasem trwania i stopniem trudności samego procesu sprzedaży, który trwał od 1997 r. do 2002 r. |
| L’elemento finale nel prezzo corrisposto è il valore attribuito a taluni costi, che è stato dedotto dal valore della proprietà per ottenere il prezzo finale. | Decydującym elementem zapłaconej ceny jest wartość związana z określonymi kosztami, która została odjęta od wartości nieruchomości, w wyniku czego uzyskano cenę końcową. |
| La sezione 2.2 della guida sugli aiuti di Stato riguardante gli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e di fabbricati da parte di pubbliche autorità prevede nello specifico che «obbligazioni speciali legate ai terreni e fabbricati e non all’acquirente o alle sue attività economiche possono essere collegate alla vendita». | Sekcja 2.2 wytycznych w sprawie pomocy państwa na temat elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne przewiduje szczegółowo, że „przy sprzedaży mogą być uwzględnione szczególne obowiązki związane z gruntami i budynkami, a nie z kupującym lub jego działalnością gospodarczą”. |
| Gli svantaggi economici derivanti da tali obbligazioni possono dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita. | Niekorzystny ekonomicznie wpływ takich obowiązków może równoważyć cenę zakupu. |
| In relazione a tali obbligazioni, l’esperto osserva che gli importi non sono irragionevolmente elevati, considerata l’area a cui sono connessi, e che non è insolito che il valore di queste obbligazioni superi quello della proprietà in sé. | W odniesieniu do powyższych obowiązków ekspert uważa, że kwoty nie były zawyżone biorąc pod uwagę obszar, którego dotyczyły oraz że fakt przekroczenia przez wartość wspomnianych obowiązków wartości samej nieruchomości nie jest niczym niezwykłym. |
