| Source | Target | | Oltre ad avere una lunga esperienza, il sig. Aarsheim ha studiato tecnologia delle costruzioni. | Poza rozległym doświadczeniem Jacob Aarsheim posiada wykształcenie w zakresie technologii budowlanej. |
| Pertanto, non vi è ragione di ritenere che l’OPAK e il sig. Aarsheim non soddisfino i criteri definiti dagli orientamenti o non siano di indubbia onorabilità. | Stąd też nie ma powodu wierzyć, że spółka OPAK i Jacob Aarsheim nie spełniają kryteriów określonych w wytycznych i że nie cieszą się dobrą opinią. |
| Indipendenza del perito estimatore | Niezależność rzeczoznawcy majątkowego |
| La guida sugli aiuti di Stato stabilisce quanto segue: «Il perito estimatore dovrebbe adempiere le sue mansioni in modo indipendente, vale a dire che le pubbliche autorità non devono essere legittimate ad impartire direttive in merito al risultato della valutazione». | Wytyczne w sprawie pomocy państwa stanowią, iż: „rzeczoznawca powinien być niezależny w wykonywaniu swych zadań, tj. władze publiczne nie powinny mieć prawa do wydawania nakazów dotyczących wyników wyceny”. |
| Nella perizia si fa riferimento allo scopo della valutazione e alla partecipazione del sig. Aarsheim e di un altro membro dell’OPAK al sopralluogo della proprietà. | W operacie określono cel wyceny oraz potwierdzono obecność Jacoba Aarsheima i jeszcze jednej osoby ze spółki OPAK w czasie wizji lokalnej. |
| Viene inoltre allegata una spiegazione dettagliata del metodo applicato. | Załączono również szczegółowe wyjaśnienie zastosowanej metody. |
| Al riguardo, l’Autorità non ritiene vi sia alcuna ragione di dubitare che il perito estimatore abbia svolto l’incarico assegnatogli in piena indipendenza e conformemente agli orientamenti di cui sopra. | W tym świetle Urząd nie widzi powodu, by powątpiewać w to, czy rzeczoznawca wykonał swoje zadanie w pełni niezależnie w rozumieniu wytycznych. |
| Valutazione del valore di mercato sulla base di indicatori e di norme di valutazione generalmente riconosciuti. | Oszacowanie wartości rynkowej na podstawie ogólnie przyjętych wskaźników oraz standardów wyceny |
| La guida definisce «valore di mercato» il «prezzo a cui i terreni e i fabbricati potrebbero essere venduti con contratto privato tra un venditore ed un compratore, entrambi in condizioni di uguaglianza, alla data della valutazione, presumendosi che il bene formi oggetto di un’offerta pubblica sul mercato, che le condizioni di mercato ne consentano la vendita regolare e che un periodo normale, tenuto conto della natura del bene, sia disponibile per le trattative di vendita». | Wytyczne określają „wartość rynkową” jako„cenę, po której grunty i budynki mogłyby być sprzedane na podstawie prywatnej umowy między wyrażającym wolę sprzedaży sprzedawcą a niezależnym kupującym w dniu wyceny, przy założeniu że nieruchomość jest publicznie wystawiona na rynku, warunki rynkowe zezwalają na prawidłową sprzedaż, a na negocjacje dotyczące sprzedaży przewidziano zwykły okres, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości”. |
| La perizia dell’OPAK si basa, tra l’altro, sulle seguenti ipotesi: | W operacie spółki OPAK wymienia się między innymi następujące podstawy i założenia: |
| che il proprietario intenda vendere; | właściciel wyraża wolę sprzedaży, |
| che la proprietà possa essere liberamente messa in vendita sul mercato per un periodo di tempo normale; | nieruchomość może być swobodnie wystawiona na sprzedaż w normalnym terminie, |
| che non si prendano in considerazione acquirenti disposti a pagare prezzi eccessivamente elevati in ragione di propri «interessi speciali»; | nabywcy, którzy gotowi są zapłacić niezwykle wysoką cenę ze względu na „szczególne interesy”, nie są brani pod uwagę, |
| che la valutazione sia effettuata conformemente alle normali procedure di valutazione dell’OPAK e ai corsi per la valutazione erogati dall’UiS. | wycena zostanie dokonana zgodnie z ustalonymi praktykami spółki OPAK w zakresie wycen i z trybem prowadzenia wycen określonym przez UiS. |
| Dato che l’immobile ubicato sulla proprietà è inagibile e destinato alla demolizione, l’OPAK ha stimato il valore degli appezzamenti come se si trattasse di terreni non edificati. | Ponieważ budynek na nieruchomości jest przeznaczony do rozbiórki, spółka OPAK dokonała wyceny nieruchomości jako gruntów niezabudowanych. |
| La metodologia applicata, denominata «metodo del costo del terreno», viene illustrata come segue: | Zastosowaną metodę, określaną jako „metoda kosztowa wyceny gruntów”, wyjaśniono poniżej: |
| «La valutazione della proprietà dipende dalla destinazione d’uso prevista e dal potenziale edificatorio, inclusi gli utili previsti. | „Wycena nieruchomości zależy od przewidywanego wykorzystania i potencjału do zabudowy, w tym oczekiwanych zysków. |
| Un parametro diretto a tal fine è quello del costo del terreno, vale a dire la differenza fra il valore di mercato della proprietà pienamente edificata e quello della costruzione nel suo complesso, inclusi i margini di profitto ma escluso il costo del terreno, divisa per il numero di metri quadri della superficie calpestabile, ad esclusione dei locali seminterrati» [40]. | Bezpośrednim parametrem są tutaj koszty gruntów, tj. różnica pomiędzy wartością rynkową w pełni zabudowanej nieruchomości a całkowitymi kosztami budowy, obejmującymi marżę zysku, ale nieobejmującymi kosztu gruntów, podzielona przez liczbę metrów kwadratowych wewnętrznej powierzchni użytkowej, wyłączywszy piwnice” [40]. |
| Inoltre, la relazione spiega che il costo del terreno dipende dalla richiesta di immobili in quell’area, dai costi di edificazione e dalle disposizioni del piano regolatore vigente. | Ponadto wyjaśnia się, że koszty gruntów będą zależały od zapotrzebowania na budynki na danym obszarze, kosztów budowy i obowiązujących przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. |
| Ai fini della valutazione si considerano altresì le precedenti vendite di terreni simili nella stessa zona. | Podczas dokonywania wyceny uwzględnione zostanie również doświadczenie ze sprzedaży porównywalnych gruntów natym obszarze. |
| Sulla base di questo metodo, l’OPAK ha stimato un prezzo di vendita pari a 3,2 milioni di NOK. | Stosując tę metodę, spółka OPAK uzyskała cenę 3,2 miliona NOK jako uzasadnioną szacunkową cenę sprzedaży. |
| In una precedente decisione, relativa alla vendita dell’immobile della biblioteca universitaria di Oslo, l’Autorità aveva ritenuto accettabile l’utilizzo del metodo del costo del terreno per appezzamenti di terreno non edificati. | Urząd ustalił wcześniej w swojej decyzji dotyczącej sprzedaży budynku Biblioteki Uniwersyteckiej w Oslo, że metoda kosztowa wyceny gruntów jest metodą akceptowalną w przypadku działek bez istniejącej zabudowy [41]. |
| D’altro canto, l’Associazione dei periti estimatori norvegesi (NTF), dà la priorità nel suo sito web [42]ad altri metodi, come il metodo della capitalizzazione netta, il metodo del flusso di cassa e il metodo del valore tecnico. | Norweskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców (NTF) na swoich stronach internetowych [42]odwołuje się przede wszystkim do innych metod, takich jak metoda kapitalizacji netto, metoda przepływu środków pieniężnych oraz metoda technicznej wartości. |
| Tuttavia, tali metodi presuppongono l’esistenza di un immobile sul terreno. | Jednakże metody te zakładają obecność istniejącej zabudowy na gruntach. |
| Essendo l’immobile sulla proprietà in questione inagibile, l’Autorità ritiene che il metodo del costo del terreno sia un metodo di valutazione ammissibile per i tre appezzamenti in esame. | Przy założeniu, że budynek na przedmiotowym gruncie przeznaczony jest do rozbiórki, Urząd uznaje, że metoda kosztowa wyceny gruntów jest metodą akceptowalną w przypadku trzech przedmiotowych nieruchomości. |
| Lo svantaggio economico delle obbligazioni speciali | Niedogodność ekonomiczna wynikająca ze szczególnych obowiązków |
| Secondo la guida, «obbligazioni speciali legate ai terreni e fabbricati e non all’acquirente o alle sue attività economiche possono essere collegate alla vendita, a fini di tutela dell’interesse pubblico, a condizione che tutti i potenziali acquirenti siano tenuti ad adempiere tale obbligazione e siano di massima in grado di farlo, indipendentemente dal settore di affari in cui operano o dal fatto di operare in qualche settore di affari. | Zgodnie z wytycznymi „szczególne obowiązki związane z gruntami i budynkami, a nie z kupującym lub jego działalnością gospodarczą, mogą być uwzględnione przy sprzedaży w interesie publicznym, pod warunkiem że każdy potencjalny kupujący jest zobowiązany i zasadniczo jest w stanie je spełnić, niezależnie od tego, czy prowadzi przedsiębiorstwo czy też nie oraz niezależnie od rodzaju jego działalności. |
| Gli svantaggi economici derivanti da tali obbligazioni dovrebbero essere valutati separatamente da periti estimatori indipendenti e possono dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita». | Niedogodność ekonomiczna wynikająca z takich obowiązków powinna być wyceniona oddzielnie przez niezależnych rzeczoznawców i może być zrekompensowana w ramach ceny nabycia”. |
| L’Autorità ritiene che l’obbligazione di costruire un parcheggio sotterraneo rappresenti siffatta obbligazione speciale non legata all’acquirente. | Urząd uznaje, że obowiązek wybudowania podziemnego parkingu jest takim szczególnym obowiązkiem, który nie jest związany z kupującym. |
| Inoltre, i costi per la demolizione dell’immobile inagibile possono essere stimati e dar luogo a compensazione, applicando gli stessi principi. | Również koszty rozbiórki budynku przeznaczonego do rozbiórki mogą być wycenione i zrekompensowane na tych samych zasadach. |
| Per quanto concerne l’obbligazione di costruire i posti macchina sotterranei, la stima dei costi si è basata sugli orientamenti delle autorità pubbliche e di un istituto indipendente d’ingegneria [43], che impongono una dimensione pari a 25 m2 per posto macchina, e sull’esperienza maturata in materia di costi di costruzione di parcheggi sotterranei. | Jeżeli chodzi o obowiązek wybudowania podziemnych miejsc parkingowych, szacunek kosztów opiera się na wytycznych wydanych przez organy publiczne oraz niezależny instytut inżynieryjny [43], które przewidują przeznaczenie 25 metrów kwadratowych na miejsce parkingowe, oraz na doświadczeniu w zakresie kosztów budowy podziemnych parkingów. |
| L’OPAK asserisce che questo metodo di calcolo dei costi costituisce la normale pratica di settore. | Spółka OPAK stwierdza, że ta metoda kalkulacji kosztów stanowi zwyczajną praktykę w branży. |
| Su questa base, l’OPAK determina un prezzo di 130000 NOK per posto macchina, vale a dire 8450000 NOK per 65 posti macchina, al netto dell’IVA e dei costi del terreno. | Na tej podstawie spółka OPAK uzyskała cenę 130000 NOK za miejsce parkingowe, czyli 8450000 NOK za 65 miejsc parkingowych, bez podatku VAT i kosztów gruntów. |
| I costi di demolizione, inclusi gli oneri per la raccolta e lo smaltimento dei detriti, sono stati stabiliti sulla base dell’esperienza acquisita nell’esecuzione di simili opere di demolizione. | Koszty rozbiórki, w tym opłaty za zbiórkę i sortowanie odpadów, ustalono na podstawie doświadczenia z podobnych prac rozbiórkowych. |
| L’OPAK stima che tali costi possano ammontare a 150000 NOK. | Spółka OPAK szacuje, że koszty te mogą wynosić 150000 NOK. |
| L’Autorità ricorda che mentre è tenuta a valutare il contenuto dei pareri di esperti presentati da terzi, non è invece tenuta a incaricare propri consulenti esterni [44]. | Urząd przypomina, że pomimo iż jest zobowiązany dokonać oceny treści opinii eksperckich przedstawionych przez podmioty zewnętrzne, nie ma obowiązku angażować swoich własnych konsultantów zewnętrznych [44]. |
| Avendo esaminato i calcoli dei costi effettuati da un perito indipendente provvisto di adeguate competenze tecniche nell’ambito della stima del valore della proprietà in questione e sulla base del sopralluogo effettuato in loco, l’Autorità è del parere che tali calcoli siano conformi alla guida sugli aiuti di Stato. | Po zbadaniu kalkulacji kosztów przez niezależnego eksperta posiadającego odpowiednią wiedzę techniczną w zakresie wyceny nieruchomości jako takiej oraz w oparciu o kontrolę obiektów Urząd przyjmuje pogląd, iż kalkulacje te są zgodne z wytycznymi dotyczącymi pomocy państwa. |
| Il costo stimato può, quindi, dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita.2.2. | Dlatego też szacowane koszty mogą być zrekompensowane w ramach ceny nabycia.2.2. |
| CONCLUSIONI SULL’ELEMENTO DI AIUTO DI STATO NELLA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 1/152, 1/301 E 1/630 A GRUNNSTEINEN AS | WNIOSKI DOTYCZĄCE ELEMENTU POMOCY PAŃSTWA W SPRZEDAŻY TYTUŁÓW WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI NUMER 1/152, 1/301 I 1/630 SPÓŁCE GRUNNSTEINEN AS |
| Sulla base della citata stima dell’OPAK, l’Autorità conclude che poiché gli svantaggi economici dell’obbligazione di costruzione dei posti macchina sotterranei e il costo della demolizione dell’immobile inagibile ammonterebbero in totale a 8,6 milioni di NOK e il valore della proprietà è stimato in 3,2 milioni di NOK, l’operazione non conferisce alcun vantaggio economico a Grunnsteinen AS. | W oparciu o powyższą ocenę operatu sporządzonego przez spółkę OPAK Urząd stwierdza, że skoro niedogodność ekonomiczna wynikająca z obowiązku wybudowania podziemnych miejsc parkingowych oraz koszty rozbiórki przeznaczonego do tego celu budynku są szacowane na łączną kwotę 8,6 miliona NOK, a wartość nieruchomości szacuję się na kwotę 3,2 miliona NOK, transakcja nie zapewnia żadnej korzyści ekonomicznej spółce Grunnsteinen AS. |
| Dal momento che il valore negativo degli svantaggi economici supera significativamente il valore positivo della proprietà, tale conclusione non è influenzata da alcun margine d’errore ragionevole, né dal fatto che l’OPAK dichiara che la valutazione di tali proprietà è effettivamente incerta. | Ponieważ ujemna wartośćniedogodności ekonomicznej znacząco przewyższa dodatnią wartość nieruchomości, na ten wniosek nie ma wpływu żaden uzasadniony margines błędu czy też fakt, iż spółka OPAK stwierdza, że wycena takich nieruchomości jest w rzeczy samej niepewna. |
| L’Autorità osserva comunque che la differenza tra il valore dell’obbligazione assunta da Grunnsteinen e il valore della proprietà è così significativa da far supporre che il valore di mercato stimato dall’OPAK potrebbe essere incerto. | Jednakże Urząd zauważa, że różnica w wartości pomiędzy obowiązkiem, jaki przyjmuje na siebie spółka Grunnsteinen, a wartością nieruchomości jest tak znaczna, iż może wskazywać, że wartość rynkowa uzyskana przez spółkę OPAK może być niepewna. |
| Ciononostante, data la notevole discrepanza tra i due valori, anche una revisione sostanziale dei valori individuati dall’OPAK non porterebbe alla conclusione che Grunnsteinen abbia beneficiato di un vantaggio. | Jednak biorąc pod uwagę znaczną rozbieżność, nawet znacząca korekta wartości uzyskanych przez spółkę OPAK nie prowadziłaby do wniosku, że spółka Grunnsteinen uzyskała korzyść. |
| Alla luce di quanto precede, l’Autorità conclude che la cessione degli appezzamenti nn. 1/152, 1/301 e 1/360 a Grunnsteinen non comporta aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1 dell’accordo SEE. | W tym kontekście Urząd stwierdza, że przeniesienie własności nieruchomości numer 1/152, 1/301 i 1/360 na spółkę Grunnsteinen nie wiązało się z udzieleniem pomocy państwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG. |
| Nella decisione di avviare il procedimento di indagine formale, l’Autorità esprimeva dubbi sul fatto che il prezzo di 4700000 NOK per una proprietà di 56000 m2 riflettesse il valore di mercato. | W decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Urząd wyraził wątpliwości co do tego, czy cena 4,7 mln NOK za 56000 metrów kwadratowych nieruchomości odpowiada cenie rynkowej. |
| I dubbi dell’Autorità si basavano, tra l’altro, sul fatto che il comune aveva affermato che la proprietà era stata ceduta al prezzo di costo, politica successivamente abbandonata in quanto si riteneva che portasse alla vendita dei terreni a prezzi eccessivamente bassi. | Wątpliwości Urzędu opierały się między innymi na fakcie, że gmina stwierdziła, iż nieruchomość sprzedano po kosztach, czyli zgodnie z polityką, którą później zarzucono, uznając, iż prowadzi ona do zbywania gruntów po zbyt niskiej cenie. |
| Inoltre, non essendo stata effettuata alcuna stima del valore della proprietà, l’Autorità non era convinta dal raffronto con la vendita di altre proprietà nella regione. | Ponadto, ponieważ nie przeprowadzono żadnej wyceny, Urząd nie był przekonany porównaniem ze sprzedażą innych nieruchomości w regionie. |
| In risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni contenuta nella decisione di avvio dell’indagine formale, le autorità norvegesi hanno presentato una stima del valore della proprietà effettuata dall’OPAK. | W odpowiedzi na urzędowy nakaz przekazania informacji zawarty w decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego władze norweskie przedstawiły wycenę nieruchomości dokonaną przez spółkę OPAK. |
| Pertanto, occorre valutare se la stima presentata soddisfa i requisiti fissati nella guida dell’Autorità. | Do rozważenia pozostaje zatem, czy przedstawiona wycena spełnia normy określone w wytycznych Urzędu. |
| Secondo la guida sugli aiuti di Stato dell’Autorità, il valore di mercato della proprietà deve essere definito da un perito estimatore di indubbia onorabilità che svolga il suo compito in modo indipendente, sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazionegeneralmente riconosciuti. | Zgodnie z wytycznymi Urzędu dotyczącymi pomocy państwa wartość rynkowa nieruchomościpowinna być ustalona na podstawie ogólnie przyjętych wskaźników rynkowych i standardów wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego cieszącego się dobrą opinią, który będzie niezależny w wykonywaniu swoich zadań. |
| Le competenze e la reputazione dell’OPAK, e del sig. Aarsheim in particolare, sono state oggetto di precedente valutazione. | Kwalifikacje i reputację spółki OPAK, a w szczególności Jacoba Aarsheima, oceniono powyżej. |
| Alla luce di tale valutazione, l’Autorità ritiene che anche la perizia sull’appezzamento n. 4/165 sia stata effettuata da un perito estimatore di indubbia onorabilità. | W świetle tej oceny Urząd uznaje, że operat dotyczący nieruchomości numer 4/165 został również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego cieszącego się dobrą opinią. |
| L’Autorità non ha ravvisato alcuna indicazione di un eventuale difetto di indipendenza del perito estimatore. | Urząd nie dopatrzył się żadnych znamion braku niezależności rzeczoznawcy majątkowego. |
| Il sig. Aarsheim opera per una nota società di valutazioni immobiliari priva di legami formali con il comune. | Jacob Aarsheim pracuje w dobrze znanej spółce zajmującej się wycenami majątkowymi, która nie ma żadnych formalnych powiązań z gminą. |
| La perizia definisce, inoltre, lo scopo della valutazione, conferma che il sig. Aarsheim ha effettuato un sopralluogo sulla proprietà e descrive dettagliatamente il metodo applicato. | W operacie wymienia się także cel wyceny i potwierdza się, że Jacob Aarsheim przeprowadził wizję lokalną nieruchomości, jak również opisuje się szczegółowo zastosowaną metodę. |
| Su questa base, l’Autorità non ha ragione di dubitare che la valutazione sia stata condotta con piena indipendenza da qualsivoglia indicazione da parte del comune relativamente al risultato della stessa. | Na tej podstawie Urząd nie ma powodu powątpiewać w to, czy wyceny dokonano w pełni niezależnie od jakichkolwiek nakazów ze strony gminy w odniesieniu do wyniku wyceny. |
| Come già ricordato, l’OPAK basa le proprie valutazioni su una serie di ipotesi, tra cui l’ipotesi che il venditore sia intenzionato a vendere e l’ipotesi che la proprietà possa essere messa in vendita per un congruo periodo di tempo. | Jak opisano powyżej, spółka OPAK wymienia szereg założeń dotyczących jej wycen, w tym założenie, że sprzedający jest gotów dokonać sprzedaży oraz że nieruchomość może być wystawiona na sprzedaż w normalnym terminie. |
| L’OPAK ha stimato il valore della proprietà sulla base del fatto che essa non era soggetta a un piano regolatore, ma solo ad una generica destinazione d’uso industriale. | Spółka OPAK dokonała szacunku wartości nieruchomości na podstawie założenia, że nie podlegała ona planowi zagospodarowania, a była jedynie ogólnie przeznaczona na cele przemysłowe. |
| Infatti, una proposta di piano regolatore che destinava la zona ad usi industriali era stata ritirata prima della stipula del contratto a causa delle obiezioni sollevate dall’Amministrazione delle strade pubbliche. | Przyczyną tego jest to, że proponowany plan zagospodarowania z przeznaczeniem na cele przemysłowe wycofano przed podpisaniem umowy z powodu zastrzeżeń ze strony Krajowego Urzędu Dróg Publicznych [45]. |
| Successivamente, secondo quanto riferito dall’OPAK, è stato adottato un altro piano regolatore che differiva sostanzialmente dalla precedente proposta, in quanto l’area veniva adibita ad attività sportive e non più ad uso industriale. | Przyjęty później plan zagospodarowania, zdaniem spółki OPAK, bardzo się różnił od planu, który został wycofany, gdyż teren ten przeznaczono na cele sportowe, a nie na cele przemysłowe. |
