Source | Target | È perciò necessario accertare se la proprietà sia stata venduta a un prezzo inferiore al valore di mercato. | Należy zatem zbadać, czy nieruchomość została sprzedana po cenie niższej niż jej wartość rynkowa. |
Il valore di mercato della proprietà al momento della stipula dell’accordo di vendita | Cena rynkowa nieruchomości w momencie zawierania umowy sprzedaży |
Nel 2005, Asker Brygge si è avvalsa dell’opzione. | W 2005 r. spółka Asker Brygge postanowiła skorzystać z opcji. |
Quindi il momento rilevante perché l’Autorità possa valutare l’esistenza dell’aiuto di Stato è quello in cui la proprietà è stata venduta e trasferita a un nuovo proprietario nel 2007. | W związku z tym momentem istotnym z punktu widzenia przeprowadzanej przez Urząd oceny pomocy państwa jest moment, w którym nieruchomość została sprzedana i przekazana nowemu właścicielowi, tj. 2007 r. |
L’Autorità confronterà in appresso il prezzo di 8727462 NOK pagato nel 2007 da Asker Brygge al momento della vendita con il valore di mercato della proprietà. | Poniżej Urząd porówna zatem cenę w wysokości 8727462 NOK zapłaconą przez Asker Brygge w momencie realizacji sprzedaży w 2007 r. z wartością rynkową nieruchomości. |
Secondo la Guida dell’Autorità agli aiuti di Stato in materia di vendita di terreni, la vendita di terreni e fabbricati sulla base di una procedura di offerta incondizionata, sufficientemente pubblicizzata (simile ad una vendita all’asta) e aggiudicata al migliore o all’unico offerente, avviene per definizione al valore di mercato e non contiene pertanto aiuti di Stato. | Zgodnie z wytycznymi Urzędu dotyczącymi pomocy państwa w zakresie sprzedaży gruntów sprzedaż gruntów i budynków zgodnie z procedurą odpowiednio upublicznionego i bezwarunkowego przetargu, porównywalnego z aukcją, w której przyjmuje się najlepszą lub jedyną ofertę, ze swej definicji odbywa się według wartości rynkowej, a tym samym nie zawiera pomocy państwa. |
In alternativa, per escludere l’esistenza di aiuti quando la vendita di un terreno avviene senza una procedura di offerta incondizionata, è necessario che uno o più periti estimatori indipendenti svolgano una valutazione indipendente prima dei negoziati di vendita per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercatoe standard di valutazione generalmente accettati. | W ramach rozwiązania alternatywnego, aby wykluczyć istnienie pomocy w przypadku przeprowadzenia sprzedaży gruntów bez procedury bezwarunkowego przetargu, przed rozpoczęciem negocjacji dotyczących sprzedaży co najmniej jeden niezależny rzeczoznawca majątkowy powinien przeprowadzić niezależną wycenę w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o ogólnie przyjęte wskaźniki rynkowe i standardy wyceny. |
Il perito estimatore deve svolgere la propria opera in modo indipendente, ossia le autorità pubbliche non devono avere il diritto di emettere ordini in merito al risultato della valutazione. | Rzeczoznawca powinien być niezależny przy wykonywaniu swoich zadań, tj. organy publiczne nie powinny mieć prawa do wydawania nakazów dotyczących wyników wyceny. |
Nel caso in questione, il Comune di Asker non ha organizzato una procedura di offerta incondizionata né ha richiesto la valutazione di un esperto indipendente prima di sottoscrivere l’accordo. | W przedmiotowej sprawie gmina Asker nie zorganizowała procedury bezwarunkowego przetargu ani nie otrzymała wyceny sporządzonej przez niezależnego eksperta przed zawarciem umowy. |
L’esistenza di un aiuto di Stato quindi non può essere esclusa automaticamente. | W związku z tym nie można automatycznie wykluczyć istnienia pomocy państwa. |
Nella notifica, le autorità norvegesi hanno presentato tre stime del valore della proprietà in questione. | W zgłoszeniu władze norweskie przedstawiły trzy wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości. |
Nessuna delle stime è stata effettuata prima della stipula dell’accordo d’opzione nel 2001, e il valore della proprietà è stato fissato successivamente. | Żadna z tych wycen wartości nie została przeprowadzona przed przystąpieniem do umowy opcyjnej w 2001 r. – wszystkie wyceny odnosiły się do wartości nieruchomości po zawarciu umowy. |
La prima relazione, risalente al 30 giugno 2006, è stata effettuata da periti autorizzati di Verditakst AS, Takst Senteret e Agdestein [7]. | Pierwszy raport z dnia 30 czerwca 2006 r. został sporządzony przez dysponujących odpowiednimi uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych Verditakst AS, Takst Senteret oraz Agdestein [7]. |
Questa relazione ha stimato il valore del terreno nel 2001, anno in cui è stato concluso il contratto d’opzione, a 9,6 milioni di NOK, con una possibile variazione di ± 15 %. | Zgodnie z informacjami przedstawionymi w tym raporcie szacunkowa wartość gruntów w 2001 r., tj. w momencie zawarcia umowy opcyjnej, wynosiła 9,6 mln NOK, przy możliwym odchyleniu wynoszącym +/– 15 %. |
Apparentemente si tratta di una stima molto approssimativa. | Szacunki te wydają się jednak bardzo ogólne. |
Le autorità norvegesi hanno allegato alla notifica altre due stime del valore che TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik avevano effettuato a nome del Comune. | Władze norweskie dołączyły do swojego zgłoszenia dwie dodatkowe wyceny wartości przeprowadzone w imieniu gminy przez TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik. |
La prima relazione, datata 18 gennaio 2008 [9], ha stimato il valore di mercato del terreno nel 2007 a 26 milioni di NOK. | W pierwszym raporcie z dnia 18 stycznia 2008 r. [9]wartość rynkowa gruntów w 2007 r. została oszacowana na 26 mln NOK. |
Nella seconda relazione datata 16 giugno 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik hanno stimato il valore di mercato del terreno nel 2007 a 12 milioni di NOK. | W drugim raporcie z dnia 16 czerwca 2008 r. [10]rzeczoznawcy TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik oszacowali wartość rynkową gruntów w 2007 r. na poziomie 12 mln NOK. |
Le autorità norvegesi hanno spiegato che tale differenza si basa soprattutto sulla stima della riduzione di valore derivante da un obbligo supplementare imposto ad Asker Brygge per quanto riguarda l’uso di una parte della proprietà ad opera di SlependenBåtforening AS [11]. | Władze norweskie wyjaśniły, że powyższa różnica wynika głównie ze zmniejszenia szacunkowej wartości dodatkowego zobowiązania nałożonego na Asker Brygge w związku z wykorzystaniem części nieruchomości przez spółkę Slependen Båtforening AS [11]. |
L’accordo d’opzione del 2001 comprende una clausola in cui si afferma che una parte della proprietà viene affittata a Slependen Båtforening come porto turistico per piccole imbarcazioni, e che Asker Brygge verserà una compensazione per il diritto a sfruttare un porto turistico per piccole imbarcazioni/compensazione che andrà a favore del Comune di Asker se la valorizzazione della proprietà inizia prima della scadenza del contratto di affitto. | Umowa opcyjna z 2001 r. zawiera klauzulę stanowiącą, że część nieruchomości jest dzierżawiona spółce Slependen Båtforening jako przystań dla małych łodzi oraz że Asker Brygge będzie musiała uiścić rekompensatę na rzecz spółki Slependen Båtforening z tytułu przysługującego jej prawa do przystani dla małych łodzi/rekompensatę w stosunku do gminy Asker, jeżeli prace związane z zagospodarowaniem nieruchomości rozpoczną się przed wygaśnięciem umowy dzierżawy. |
Benché fosse difficile definire le precise conseguenze economiche dell’obbligo per Asker Brygge al momento in cui è stato sottoscritto l’accordo d’opzione, Asker Brygge e Slependen Båtforening hanno firmato un accordo il 1o giugno 2006 in base al quale quest’ultima avrebbe dovuto pagare 850000 NOK (cfr. clausola 2.4 dell’accordo) [13]. | Chociaż określenie dokładnych skutków ekonomicznych wynikających ze zobowiązania nałożonego na spółkę Asker Brygge w momencie zawierania umowy opcyjnej było trudne, w dniu 1 czerwca 2006 r. Asker Brygge i Slependen Båtforening podpisały umowę, na mocy której ta druga spółka miała zapłacić kwotę 850000 NOK (zob. klauzula 2.4 umowy) [13]. |
Sulla base delle spiegazioni fornite dalle autorità norvegesi, a partire dal gennaio 2008 la stima del valore si è basata su un’interpretazione errata di un accordo sottoscritto da Asker Brygge e Slependen Båtforening dal momento che non teneva conto del diritto di quest’ultima di pagare soltanto 850000 NOK per l’area in questione. | Zgodnie z wyjaśnieniami przedstawionymi przez władze norweskie wycena wartości ze stycznia 2008 r. opierała się na błędnej interpretacji postanowień umowy zawartej między Asker Brygge a Slependen Båtforening, ponieważ nie brała pod uwagę przysługującego tej drugiej spółce prawa do zapłacenia zaledwie 850000 NOK za przedmiotowy obszar. |
I periti estimatori hanno interpretato la clausola contenuta nell’accordo d’opzione in modo da attribuire a Slependen Båtforening il diritto di affittare o acquistare i posti barca al prezzo di mercato dopo la scadenza del contratto di affitto. | Rzeczoznawcy zinterpretowali przedmiotową klauzulę w umowie opcyjnej jako stanowiącą, że po wygaśnięciu umowy dzierżawy spółka Slependen Båtforening będzie miała prawo do wydzierżawienia lub zakupu miejsc przeznaczonych na łodzie po cenie rynkowej. |
Inoltre, la stima del giugno 2008 prendeva in considerazione i rischi di inquinamento del terreno, come ha fatto notare lo stesso Comune [14]. | Ponadto, jak podkreśliła gmina, w wycenie z czerwca 2008 r. uwzględniono ryzyko związane z zanieczyszczeniem gleby [14]. |
Infine, la stima del giugno 2008 non comprendeva più il deposito per imbarcazioni sotto l’autostrada (E18) come ha ricordato il Comune [15].Asker Brygge ha contestato la validità delle stime. | Jak wskazała gmina, wycena z 2008 r. nie uwzględniała już także miejsc na łodzie przy drodze (E18) [15].Spółka Asker Brygge zakwestionowała wiarygodność tych wycen. |
La sua obiezione principale è che le stime comprendono la possibilità di dragare la linea costiera per realizzare altri posti barca e costruire depositi di barche a terra. | Jej główne zastrzeżenie dotyczy tego, że w wycenach uwzględniono możliwość pogłębienia linii brzegowej w celu utworzenia kolejnych miejsc na łodzie oraz zbudowania składów na łodzie na obszarze lądowym. |
Secondo Asker Brygge nel 2001non era prevedibile alcuna valorizzazione della proprietà, e l’amministrazione della viabilità pubblica aveva proibito altri dragaggi nella zona [16]. | Zdaniem Asker Brygge w 2001 r. nie przewidywano możliwości zagospodarowania nieruchomości w jakikolwiek sposób, a Zarząd Dróg Publicznych zakazał prowadzenia dalszych prac w zakresie pogłębiania na tym obszarze [16]. |
L’Autorità fa notare che Asker Brygge non ha fornito alcun documento per dimostrare che le premesse fattuali della stima del giugno 2008 fossero errate. | Urząd zauważa, iż spółka Asker Brygge nie przedstawiła żadnej dokumentacji potwierdzającej, że założenia faktyczne przyjęte w ramach wyceny z czerwca 2008 r. są nieprawidłowe. |
Inoltre l’Autorità osserva che il Comune non ha contestato la validità della stima del giugno 2008, che sembra ritenere piuttosto precisa [17]. | Ponadto Urząd odnotowuje, że gmina nie zakwestionowała wiarygodności wyceny z czerwca 2008 r., którą zdaje się uważać za dość dokładną [17]. |
Al contrario, nei suoi commenti all’Autorità, il Comune cita la stima per la parte in cui prende in considerazione il dragaggio (in rapporto alla valutazione dell’inquinamento del terreno) e tace sul fatto che il dragaggio non sarebbe stato possibile. | Przeciwnie, w swoich uwagach przekazanych Urzędowi gmina cytuje fragment wyceny dotyczący pogłębiania (w związku z oceną dotyczącą poziomu zanieczyszczenia gleby) i nie odnotowuje, że przeprowadzenie działań w zakresie pogłębiania w ogóle byłoby niemożliwe. |
L’Autorità quindi non ritiene che i documenti giustificativi forniti possano mettere in dubbio le premesse fattuali della valutazione del giugno 2008. | W związku z tym Urząd nie może stwierdzić, że przedstawiono dokumentację pozwalającą zakwestionować założenia faktyczne przyjęte w ramach wyceny z czerwca 2008 r. |
L’ultima stima del valore (la più bassa), quella contenuta nella seconda relazione datata 16 giugno 2008 [18], stimava il valore di mercato del terreno nel 2007 a 12 milioni di NOK, ossia 3272538 NOK in più rispetto al prezzo effettivamente pagato. | W najnowszej (i przedstawiającej najniższą kwotę) wycenie wartości, zawartej w drugim raporcie z dnia 16 czerwca 2008 r. [18]wartość rynkową gruntów w 2007 r. oszacowano na 12 mln NOK, czyli o 3272538 NOK więcej niż cena zapłacona przez Asker Brygge. |
Contrariamente alla prima relazione, secondo le informazioni fornite dal Comune di Asker, la seconda relazione tiene conto delle informazioni più accurate che erano disponibili nel 2007, quando la cessione è stata portata a termine. | Zgodnie z informacjami przedstawionymi przez gminę Asker, w odróżnieniu od pierwszego raportu we wspomnianym drugim raporcie uwzględniono dokładniejsze informacje, które były dostępne w 2007 r., tj. w momencie finalizacji sprzedaży. |
Inoltre, la stima del giugno 2008 menziona il rischio di inquinamento nel terreno, ma aggiunge che i valutatori non hanno svolto alcuna ricerca più approfondita in materia [22]. | Ponadto w wycenie z czerwca 2008 r. wspomniano o ryzyku związanym z zanieczyszczeniem gleby, dodając jednak, że rzeczoznawcy nie przeprowadzili żadnych dokładniejszych badań w tym zakresie [22]. |
Sembra quindi che, al momento di determinare il valore dell’appezzamento di terreno, i valutatori abbiano agito correttamente evitando di prendere in considerazione la ricerca svolta da Asker Brygge. | W związku z tym wydaje się uzasadnione, że działania badawcze przeprowadzone przez Asker Brygge nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawców przy ustalaniu wartości działki. |
Come si è detto, la stima del giugno 2008 si basava sull’uso dell’area come porto turistico, conformemente alle norme vigenti. | Jak wspomniano, wycenę z czerwca 2008 r. oparto na założeniu, że obszar będzie wykorzystywany jako przystań, zgodnie z obowiązującymi przepisami. |
Il Comune, nella lettera ai valutatori dell’11 aprile 2008, sottolineava che questi ultimi avrebbero dovuto considerare la possibilità di procedere a una eventuale revisione delle norme (presumibilmente in vista di un utilizzo più redditizio). | W związku z tym w swoim piśmie z dnia 11 kwietnia 2008 r. gmina zwróciła się do rzeczoznawców o rozważenie, czy należałoby ocenić prawdopodobieństwo przekwalifikowania statusu nieruchomości (przypuszczalnie w celu umożliwienia jej wykorzystania do bardziej rentownych celów). |
I valutatori tuttavia si sono rifiutati di prendere in considerazione tale possibilità, ritenendola una forma di speculazione. | Rzeczoznawcy odmówili jednak uwzględnienia możliwości przekwalifikowania statusu nieruchomości, ponieważ uznali takie działanie za spekulacyjne. |
I valutatori hanno inoltre affermato che la stima sarebbe stata assai diversa (ossia di gran lunga superiore) se la valutazione avesse previsto la possibilità di consentire attività edilizie e industriali nella proprietà [23]. | Rzeczoznawcy dodali, iż wartość nieruchomości różniłaby się znacząco (tzn. byłaby znacznie wyższa), jeżeli wycena zostałaby przeprowadzona w oparciu o założenie, że nieruchomość będzie mogła być wykorzystywana do celów mieszkaniowych i przemysłowych [23]. |
32/17 nel 2007 al prezzo di 8727462 NOK è stata effettuata a un prezzo inferiore a quello di mercato, fissato a 12 milioni di NOK dalla stima effettuata da un esperto indipendente nel giugno 2008, stima che era stata presentata dalle autorità norvegesi. | Z powyższych powodów Urząd stwierdza, że przeprowadzona w 2007 r. sprzedaż działki gnbr. 32/17 za cenę 8727462 NOK została zrealizowana po cenie niższej niż cena rynkowa tej nieruchomości, która wynosiła 12 mln NOK zgodnie z przekazaną przez władze norweskie wyceną dokonaną w czerwcu 2008 r. przez niezależnych ekspertów. |
Conclusioni sul principio dell’investitore operante in un’economia di mercato | Wniosek dotyczący testu prywatnego inwestora |
Per i suddetti motivi, l’Autorità ritiene che il prezzo concordato nell’accordo d’opzione non corrispondesse al prezzo di mercato per tale accordo, che avrebbe dovuto riflettere il valore della proprietà al momento in cui è stato stipulato l’accordo combinato con il valore dell’opzione e al regime speciale concesso all’acquirente. | Z wymienionych powyżej powodów Urząd stwierdza, że cena uzgodniona w umowie opcyjnej nie odpowiadała cenie rynkowej dla takiej umowy, która powinna odzwierciedlać wartość nieruchomości w momencie zawierania umowy oraz wartość opcji i szczególnych uprawnień przyznawanych na rzecz nabywcy. |
Inoltre, l’Autorità ritiene che il prezzo effettivo concordato nell’accordo di vendita non corrispondesse al prezzo di mercato della proprietà al momento in cui è stato stipulato l’accordo di vendita. | Ponadto Urząd stwierdza, że faktyczna cena uzgodniona w umowie sprzedaży nie odpowiadała cenie rynkowej nieruchomości w momencie zawierania umowy sprzedaży. |
Quindi l’Autorità ha concluso che la vendita dell’appezzamento di terreno in oggetto gbnr. | W związku z tym Urząd stwierdza, że sprzedaż przedmiotowej działki gnbr. |
32/17 ad Asker Brygge AS per il prezzo di vendita di 8727462 NOK non è stata effettuata conformemente al principio dell’investitore operante in un’economia di mercato. | 32/17 spółce Asker Brygge AS za cenę 8727462 NOK nie została przeprowadzona zgodnie z testem prywatnego inwestora. |
Risorse statali | Zasoby państwowe |
Per qualificarsi come aiuto di Stato, la misura dev’essere concessa dallo Stato o attraverso risorse statali. | Aby środek został uznany za pomoc państwa, musi być przyznany przez państwo lub przy użyciu zasobów państwowych. |
Il concetto di Stato non si riferisce soltanto all’amministrazione centrale ma comprende tutti i livelli dell’amministrazione statale (compresi i Comuni) nonché le aziende pubbliche. | Pojęcie państwa dotyczy nie tylko sektora centralnego, ale obejmuje wszystkie poziomy administracji państwowej (w tym gminy), a także przedsiębiorstwa publiczne. |
Dal momento che il Comune ha venduto il terreno al di sotto del prezzo di mercato, ha rinunciato a un reddito. | Ponieważ gmina sprzedała grunt po cenie niższej od ceny rynkowej, utraciła część dochodu. |
In tali circostanze, Asker Brygge avrebbe dovuto pagare un prezzo maggiore per il terreno e quindi si è registrato un trasferimento di risorse da parte del Comune. | W przedmiotowych okolicznościach spółka Asker Brygge powinna była zapłacić wyższą kwotę za grunt i w związku z tym należy stwierdzić, że doszło do transferu zasobów z gminy. |
Per i suddetti motivi, l’Autorità ritiene che, dal momento che la vendita non ha avuto luogo conformemente alle condizioni del mercato, vi sia stato ricorso a risorse statali ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. | Z tych powodów Urząd uznaje, że ponieważ sprzedaż nie została przeprowadzona zgodnie z warunkami rynkowymi, zaangażowane zostały zasoby państwowe w rozumieniu art. 61 ust. 1 Porozumienia EOG. |
In primo luogo la misura deve offrire ad Asker Brygge dei vantaggi che esentino l’impresa dagli oneri normalmente sostenuti dal suo bilancio. | Po pierwsze, środek pomocy musi wiązać się z udzieleniem spółce Asker Brygge korzyści, dzięki którym jest ona zwolniona z opłat, które w normalnej sytuacji musiałaby ponieść ze swojego budżetu. |
Dal momento che la transazione è stata effettuata a condizioni favorevoli, giacché Asker Brygge avrebbe dovuto pagare un prezzo più alto per la proprietà se la vendita del terreno si fosse svolta secondo il principio dell’investitore operante in un’economia di mercato, nonché pagare tassi di interesse di mercato per il prestito se avesse dovuto chiedere lo stesso importo a una banca, l’impresa è stata avvantaggiata ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato. | Ponieważ transakcja została przeprowadzona na korzystnych warunkach z uwagi na fakt, że spółka Asker Brygge musiałaby zapłacić wyższą cenę za nieruchomość, gdyby sprzedaż gruntów przeprowadzono zgodnie z testem prywatnego inwestora, oraz musiałaby zapłacić obowiązujące na rynku odsetki od pożyczki, jeżeli pożyczyłaby tę samą kwotę od banku, spółka odniosła korzyść w rozumieniu zasad pomocy państwa. |
Nella lettera datata 11 maggio 2009 [24], il Comune ha illustrato il modo in cui ha calcolato il livello di eventuali aiuti stimati pari a 5,3 milioni di NOK nel modulo della notifica presentato all’Autorità, punto 5 [25]. | W piśmie z dnia 11 maja 2009 r. [24]gmina wyjaśniła, w jaki sposób obliczyła poziom ewentualnej pomocy, która w pkt 5 formularza zgłoszeniowego przekazanego Urzędowi została oszacowana na kwotę 5,3 mln NOK [25]. |
La stima si basa sulla differenza tra la stima del valore del giugno 2008 [26](che aveva determinato il valore del terreno nel 2007, quando l’accordo di vendita era stato sottoscritto) e l’importo della vendita, pari a circa 3,3 milioni di NOK. | Szacunki te opierają się na różnicy między wyceną wartości z czerwca 2008 r. [26](w której określono wartość gruntów w 2007 r., tj. w momencie zawierania umowy sprzedaży) a kwotą sprzedaży, co daje w rezultacie około 3,3 mln NOK. |
Inoltre il Comune ha aggiunto il vantaggio economico derivante dal rinvio del pagamento del rimanente 70 % del prezzo di vendita. | Ponadto gmina dodała korzyść ekonomiczną wynikającą z odroczenia płatności pozostałych 70 % ceny sprzedaży. |
Il Comune ha basato i suoi calcoli su un interesse del 7 % per un periodo di 4 anni e 9 mesi su un importo di 6 milioni di NOK, e ha riscontrato che il vantaggio massimo conferito dal prestito agevolato è pari a 2 milioni di NOK. | Gmina sporządziła swoje obliczenia na podstawie odsetek w wysokości 7 % dla okresu 4 lat i 9 miesięcy w odniesieniu do sumy 6 mln NOK, i ustaliła, że wartość maksymalnej korzyści przyznanej za pośrednictwem pożyczki uprzywilejowanej wynosiła 2 mln NOK. |
In secondo luogo, la misura dev’essere selettiva, in quanto destinata a favorire “talune imprese o talune produzioni”. | Po drugie, środek pomocy musi być selektywny w tym sensie, że sprzyja „niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów”. |
C’è soltanto un unico beneficiario possibile della misura oggetto della stima, ossia Asker Brygge. | Istnieje tylko jeden możliwy beneficjent środka będącego przedmiotem oceny, tj. spółka Asker Brygge. |
La misura quindi è selettiva. | W związku z tym środek należy uznać za selektywny. |