| Source | Target | | The company was owned by the Municipality of Farsund (20 %) and by local investors (80 %). | Eran propietarios de LAD el municipio de Farsund (20 %) e inversores locales (80 %). |
| The agreement covered nine buildings, corresponding to approximately 12500 m2, and the runway, which accounts for 421610 m2. | El acuerdo incluía nueve edificios, que suman una superficie aproximada de 12500 m2, y la pista de aterrizaje y despegue, que cubre un área de 421610 m2. |
| The main objective of the agreement was to develop, as part of the implementation of the ‘development alternative’ and within a period of maximum 10 years, commercial air services on the air base. | El principal objetivo del acuerdo era desarrollar, como parte de la aplicación de la «alternativa de desarrollo» y dentro de un plazo máximo de diez años, servicios aéreos comerciales en la base. |
| On 1 July 1996, the lease agreement was transferred to Lista Lufthavn AS (LILAS) which, as such, was established on 3 May 1996. | El 1 de julio de 1996 se traspasó el acuerdo de arrendamiento a Lista Lufthavn AS («LILAS»), empresa creada el 3 de mayo de 1996. |
| The lease agreement provided that LILAS would rent a specified part of the buildings and the airstrip at an annual price of NOK 10000 to be adjusted every fifth year. | Según el acuerdo de arrendamiento, LILAS arrendaría la parte especificada de los edificios y la pista de aterrizaje y despegue a un precio anual de 10000 coronas noruegas (NOK), actualizable todos los años. |
| The NDEA would also be entitled to 15 % of LILAS’ income from the sub-lease of the buildings. | La NDEA tendría también derecho al 15 % de los ingresos de LILAS procedentes del subarriendo de los edificios. |
| During the period from 1 July 1996 until September 2002, LILAS entered into several sub-lease contracts. | Entre el 1 de julio de 1996 y septiembre de 2002, LILAS suscribió varios contratos de arrendamiento. |
| The income from sub-leasing paid to the NDEA was NOK 245405. | Los ingresos de la NDEA procedentes del subarriendo ascendieron a 245405 NOK. |
| The lease agreement provided thatthe owner of the air base was responsible for external maintenance of buildings and maintenance of the airstrip. | En el acuerdo de arrendamiento se estipulaba que el mantenimiento externo de los edificios y el mantenimiento de la pista de aterrizaje y despegue correspondía al propietario de la base aérea. |
| The liability was limited to NOK 1500000 annually. | Esta obligación se limitaba a 1500000 NOK anuales. |
| As consideration for this obligation, the owner was entitled to a split of the profits. | Como contrapartida el propietario obtenía un derecho a participar en los beneficios. |
| Article 3 of the lease agreement provided that in case the profit generated as a result of the commercial use of the air base exceeded NOK 4500000, the owner of the air base would be entitled to 20 % of the profits in excess of that figure. | El artículo 3 del acuerdo de arrendamiento establecía que, en caso de que los beneficios generados por el uso comercial de la base aérea superaran los 4500000 NOK, el propietario de la base aérea tendría derecho al 20 % de los beneficios por encima de dicho importe. |
| Commercial services were operated for some time. | Se prestaron servicios comerciales durante algún tiempo. |
| LILAS managed to re-establish a scheduled flight between Oslo and Lista run by Cost Air throughout 2001. | LILAS consiguió volver a establecer vuelos regulares entre Oslo y Lista operados por COST Air a lo largo de 2001. |
| There were no scheduled flights operating at Lista airport in 2002. | En 2002 no hubo vuelos regulares en el aeropuerto de Lista. |
| As LILAS did not achieve its initial goal of creating commercial air services at the air base, the income during the years 1996-2002 never exceeded NOK 4500000 annually. | Dado que LILAS no logró su objetivo inicial de establecer servicios aéreos comerciales enla base aérea, los ingresos del período 1996-2002 no superaron en ningún momento las 4500000 NOK anuales. |
| At the end of the initial 10 year period, LILAS had the possibility to prolong the lease for another 10 years. | Al cabo del período inicial de diez años, LILAS tenía la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante otros diez años. |
| If that right was not exercised, LILAS could buy a specified area of the air base at a price of NOK 10000000. | En caso de no desear prorrogar el acuerdo, LILAS tenía la posibilidad de adquirir una superficie específica de la base aérea a un precio de 10000000 NOK. |
| Moreover, the contract provided that LILAS had the possibility, should NDEA decide to sell LISTA air base en bloc during the lease period, to buy the entire air base at a price of NOK 25000000. | Además, el contrato estipulaba que LILAS tenía la posibilidad de adquirir la base aérea en su totalidad a un precio de 25000000 NOK, en caso de que la NDEA decidiera vender la base aérea de Lista en bloque durante el período de arrendamiento. |
| By letter dated 13 December 2002, LILAS waived its pre-emptive right to buy Lista air base en bloc and the air base was sold to Lista Flypark AS. | Por carta con fecha de 13 de diciembre de 2002, LILAS renunció a su derecho preferente de adquirir la base aérea de Lista en bloque, y la base aérea se vendió a Lista Flypark AS. |
| In June 2006, in conformity with the terms of the lease agreement, LILAS exercised its pre-emptive right to purchase parts of the Lista air base for an amount of NOK 10000000 from Lista Flypark AS. | En junio de 2006, de conformidad con lo dispuesto en el acuerdo de arrendamiento, LILAS ejerció su derecho preferente a comprar a Lista Flypark AS partes de la base aérea de Lista a un precio de 10000000 NOK. |
| THE SALE OF LISTA AIR BASE | VENTA DE LA BASE AÉREA DE LISTA |
| On 12 September 2002, the NDEA sold Lista air base to Lista Flypark AS. | El 12 de septiembre de 2002, la NDEA vendió la base aérea de Lista a Lista Flypark AS. |
| The sale resulted in a net disbursement from the Norwegian State to Lista Flypark AS of NOK 10875000. | La venta dio lugar a un pago neto de 10875000 NOK efectuado por el Estado noruego a Lista Flypark AS. |
| In order to analyse the terms and conditions of the sale, two successive steps must be distinguished: the assessment of the market value of the estate on the one hand, and of the obligations attached to the land and buildings on the other. | A la hora de analizar los términos y condiciones de la venta hay que distinguir dos elementos: la estimación del valor de mercado de los terrenos y la de las obligaciones vinculadas con el terreno y los edificios. |
| Steps taken in order to find a purchaser for the air base | Gestiones realizadas para la búsqueda de un comprador de la base aérea |
| In 1997, LILAS contacted the NDEA in order to negotiate the purchase of the air base. | En 1997, LILAS se puso en contacto con la NDEA con el fin de negociar la compra de la base aérea. |
| On 21 October 1998, the Municipality of Farsund and LILAS agreed on a strategy for buying the property. | El 21 de octubre de 1998, el municipio de Farsund y LILAS acordaron una estrategia para la adquisición de la propiedad. |
| The negotiations between the NDEA, the Municipality of Farsund and LILAS were however interrupted on 22 February 1999 as the parties could not agree on a price. | El 22 de febrero de 1999 se interrumpieron las negociaciones entre la NDEA y el municipio de Farsund y LILAS al no poder llegar a un acuerdo sobre elprecio. |
| During the course of 2000, the NDEA had put several advertisements in local (Farsund Avis) and regional newspapers (Fedrelandsvennen and Stavanger Aftenblad) for the sale of the property. | En el transcurso de 2000, la NDEA puso varios anuncios en periódicos locales (Frasund Avis) y regionales (Fedrelandsvennen y Stavanger Aftenblad) para la venta de la propiedad. |
| The sale as it was envisaged at that time was of parts of the estate. | En ese momento se contemplaba la venta de los terrenos por lotes. |
| The advertisements did not lead to any sale. | Los anuncios no propiciaron ninguna venta. |
| On 16 and 17 August 2001, the NDEA organised the Lista Conference to which 7000- 8000 potential investors were invited. | La NDEA organizó los días 16 y 17 de agosto de 2001 una conferencia sobre Lista a la que se invitó a entre 7000 y 8000 inversores potenciales. |
| The purpose of the conference was to present Lista air base, and the possible transformation of the air base from military to civilian commercial use, to interested parties. | La finalidad de la conferencia era presentar la base aérea de Lista y su posible reconversión para uso comercial a las partes interesadas. |
| After the conference, a consultant, Mr Hjort, was appointed to assist with the sales process. | Tras la conferencia, se designó al Sr. Hjort como consultor para asistir en el proceso de venta. |
| He concluded that ‘the air base was difficult to sell to real estate developers as there were no viable buyers, and the fact that the property’s potential for utilisation was very limited due to the LILAS’ agreement’. | En su conclusión, este señala que «la base aérea era difícil de vender a promotores inmobiliarios por falta de compradores viables y por el hecho de que el potencial de utilización de la propiedad era muy limitado debido al acuerdo de LILAS». |
| In August 2001, the NDEA decided that the property should be sold en bloc in order to prevent that certain areas of the air base would become totally unattractive to potential purchasers. | En agosto de 2001, la NDEA decidió que había que vender la propiedad en bloque con el fin de evitar que determinadas zonas de la base aérea perdieran totalmente su atractivo para los posibles compradores. |
| In the context of negotiations in early 2002 with real estate developers Intervest Eiendom AS and Interconsult Prosjektutvikling AS, the NDEA ordered two value assessments by the real estate value assessors Verditakst and OPAK. | En el contexto de las negociaciones que se llevaron a cabo a principios de 2002 con los promotores inmobiliarios Intervest Eiendom AS e Interconsult Prosjektutvikling AS, la NDEA encargó dos peritajes a las empresas de tasación inmobiliaria Verditakst y OPAK. |
| Those negotiations failed, but on 12 September 2002, a sales agreement was reached between the NDEA and Lista Flypark AS. | Esas negociaciones fracasaron, pero el 12 de septiembre de 2002 la NDEA y Lista Flypark AS alcanzaron un acuerdo. |
| The purchase price | El precio de compra |
| The purchase price was based on three elements: (i) the actual price to be paid for the property, (ii) an additional payment corresponding to 50 % of the net resale and (iii) an amount corresponding to 30 % of the net income from the lease agreement. | El precio de compra se basó en tres elementos: i) el precio efectivo de la propiedad, ii) un pago adicional correspondiente al 50 % de la reventa neta, y iii) un importe correspondiente al 30 % de los ingresos netos del acuerdo de arrendamiento. |
| Price of the property | Precio de la propiedad |
| The OPAK report, dated 29 May 2002, distinguished between the three following scenarios: sale of the property to a new purchaser (NOK 32000000), sale of the property to the lessee on the basis of its pre-emptive right to buy part of the leased building and land at the end of the 10 year lease (NOK 34000000) and sale of the property to the lessee on the basis of its pre-emptive right to buy the property en bloc during the lease period (NOK 25000000). | El informe de OPAK, con fecha de 29 de mayo de 2002, prevé tres hipótesis: venta de la propiedad aun nuevo comprador (32000000 NOK), venta de la propiedad al arrendatario sobre la base de su derecho preferente de compra de parte del edificio y de los terrenos arrendados al final de los diez años del acuerdo de arrendamiento (34000000 NOK) y venta de la propiedad al arrendatario sobre la base de su derecho preferente de compra de la propiedad en bloque durante el período de arrendamiento (25000000 NOK). |
| The Verditakst report, dated 7 June 2002, concluded that the market value of the property was NOK 11000000. | El informe de Verditakst, con fecha de 7 de junio de 2002, concluyó que el valor de mercado de la propiedad era de 11000000 NOK. |
| The sales price was actually agreed on the basis of the valuation carried out by Verditakst, i.e. NOK 11000000. | El precio de venta se acordó con arreglo a la valoración llevada a cabo por Verditakst, es decir, 11000000 NOK. |
| Based on the fire safety report referred to above, an amount of NOK 7500000 was deducted from the value of the property to take into account the works that needed to be carried out in order to comply with applicable fire safety standards. | Basándose en el informe sobre la seguridad contra incendios mencionado con anterioridad, del valor de la propiedad se dedujeron 7500000 NOK para tener en cuenta los gastos de las obras necesarias para cumplir las normas aplicables en materia de seguridad contra incendios. |
| The sales price of the property was therefore reduced to NOK 3500000. | Por lo tanto, el precio de venta de la propiedad se redujo a 3500000 NOK. |
| 50 % split of the net resale | 50 % del precio de reventa neto |
| According to Article 3 of the sales agreement, the NDEA was entitled to 50 % of any income generated from sale of plots on the property. | Según el artículo 3 del acuerdo de venta, la NDEA tiene derecho al 50 % de los beneficios generados por la venta de parcelas de la propiedad. |
| The sales of two plots has resulted in a transfer of NOK 795263 to the NDEA. | La NDEA percibió 795263 NOK por este concepto tras la venta de dos parcelas. |
| In addition, NOK 5000000 is outstanding pending disagreement as to the interpretation of that provision in relation to the purchase by LILAS of the area on which it had an option under the lease agreement. | Otros 5000000 NOK están pendientes de la resolución del litigio sobre la interpretación de dicha disposición en relación con la compra por parte de LILAS de la zona sobre la que tenía una opción de compra en virtud del acuerdo de arrendamiento. |
| 30 % of the net income from the lease agreement | 30 % de los ingresos netos del acuerdo de arrendamiento |
| The NDEA was also entitled to 30 % of any profit after tax generated under the lease agreement. | La NDEA también tenía derecho al 30 % de los beneficios después de impuestos, si los hubiere, con arreglo al acuerdo de arrendamiento. |
| However, no income was generated from Lista Flypark AS in the period from 2003 until 2006. | Sin embargo, Lista Flypark AS no generó beneficio alguno durante el período de 2003 a 2006. |
| The value attached to the obligations relating to the land and buildings | Valor de las obligaciones correspondientes al terreno y los edificios |
| It was agreed that the purchaser would be compensated for obligations attached to the property which had not been taken into account in the valuation. | Se acordó la compensación del comprador porlas obligaciones derivadas de la propiedad que no se hubieran tenido en cuenta en el momento de la tasación. |
| Compensation covered the following: | La compensación cubrió los siguientes conceptos: |
| compensation related to technical installations (such as electrical transmission lines): NOK 3500000 | Compensación por instalaciones técnicas (como líneas de transmisión eléctrica): 3500000 NOK |
| The NDEA took on the responsibility of contributing to the transformation of the air base from a military air base to a commercial business in compliance with the Parliament’s decision: ‘in accordance with the parliamentary resolution, the Armed Forces are obliged to prepare the area for civilian use. | La NDEA asumió la responsabilidad de contribuir a la reconversión para el uso comercial de la base aérea militar de acuerdo con la decisión del Parlamento: «De acuerdo con la resolución del Parlamento, las Fuerzas Armadas estarán obligadas a preparar la zona para el uso civil. |
| This obligation especially involves any commitment towards adjacent land owners when it comes to drainage, as well as facilitating new infrastructure in conjunction with the development of the area.’; | Esta obligación se refiere en especial a cualquier compromiso adquirido con los propietarios adyacentes por lo que se refiere a la canalización, así como a la provisión de nueva infraestructura en conjunción con el desarrollo de la zona». |
