| Source | Target | | Each interruption shall start time running afresh. | El plazo de prescripción volverá a contar a partir de cada interrupción. |
| The limitation period shall be suspended for as long as the decision of the EFTA Surveillance Authority is the subject of proceedings pending before the EFTA Court. | El plazo de prescripción deberá suspenderse durante el tiempo en que la decisión del Órgano de Vigilancia de la AELC sea objeto de un procedimiento pendiente ante el Tribunal de la AELC. |
| Any aid with regard to which the limitation period has expired, shall be deemed to be existing aid.’ | Cualquier ayuda para la que haya expirado el plazo de prescripción se considerará como ayuda existente.». |
| The lease agreement therefore ceased to exist on 30 June 2006 and no further effects are created as a result of that agreement. | Por lo tanto, el acuerdo de arrendamiento expiró el 30 de junio de 2006 y dicho acuerdo no ha dado lugar a otros efectos. |
| Under these circumstances, a decision by the Authority on the classification as aid of the measure in question and on its compatibility with the EEA Agreement would have no practical effect [13].2. | En tales circunstancias, una decisión del Órgano de Vigilancia sobre la clasificación como ayuda de la medida en cuestión y sobre su compatibilidad con el Acuerdo EEE no tendría efectos prácticos [13].2. |
| THE PRESENCE OF STATE AID | EXISTENCIA DE AYUDA ESTATAL |
| Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows: | El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE establece que: |
| The State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities give further information on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing State aid when it comes to assessing sales of public land and buildings. | Las Directrices sobre ayudas estatales relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos informan sobre cómo interpreta y aplica el Órgano las disposiciones del Acuerdo EEE que regulan las ayudas estatales a la hora de evaluar la venta de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos. |
| Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale without an unconditional procedure (by way of an independent expert valuation). | El punto 2.1 describe la venta mediante licitación incondicional y el punto 2.2 describe la venta sin procedimiento incondicional (mediante la tasación de un perito independiente). |
| These two procedures allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that precludes the existence of State aid. | Ambos procedimientos permiten a los Estados de la AELC excluir las ayudas estatales de la venta de terrenos y edificios. |
| The measure must be granted by the State or through state resources. | La medida de ayuda debe ser concedida por el Estado o mediante fondos estatales. |
| The NDEA being a State body, its resources are state resources. | Dado que la NDEA es un organismo del Estado, sus recursos constituyen fondos estatales. |
| Sale of publicly owned land and buildings below market value implies that state resources are involved. | La venta de edificios y terrenos de propiedad pública por debajo del precio del mercado indica la presencia de fondos públicos. |
| However, the State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings provides for two cases where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to fair market value thereby excluding the presence of state resources. | No obstante, las Directrices sobre elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos estipulan dos casos en los que, de cumplirse las condiciones aplicables, se considera que el precio pagado por la propiedad corresponde a un precio justo del valor de mercado y en los que se excluye la presencia de recursos públicos. |
| As noted above, two situations should be distinguished: cases where the sale has taken place through an unconditional bidding procedure (see (i) below) and those where the sale has taken place with reference to value assessments carried out by independent experts (see (ii) below). | Tal y como se ha señalado anteriormente, es preciso distinguir dos situaciones: los casos en los que la venta se ha llevado a cabo a través de un procedimiento de licitación incondicional [véase el inciso i) más arriba]y los casos en los que la venta se ha llevado a cabo mediante tasaciones realizadas por peritos independientes [véase el inciso ii) más arriba]. |
| sale through an unconditional bidding procedure | Venta mediante licitación incondicional |
| The Norwegian authorities recognise that ‘the process started out as an unconditional bidding procedure regarding the sale of parts of the air base. | Las autoridades noruegas reconocen que «el proceso se inició como un procedimiento de licitación incondicional respecto a la venta de partes de la base aérea. |
| Advertisements listing possible uses of the air base were published in different newspapers such as Farsund avis, Fedrelandsvennen and Stavanger Aftenblad in 2000.’ | En 2000 se publicaron anuncios con los posibles usos de la base aérea en distintos periódicos, como Farsund avis, Fedrelandsvennen y Stavanger Aftenblad». |
| This is confirmed by the Report from the Auditor General which concluded that neither a valuation of the entire property nor a public announcement of the intended sale had been made prior to the start of negotiations with Lista Flypark AS in March 2002. | Este proceso no contemplaba la venta de la base aérea en bloque, como confirma el informe del Auditor General, que concluye que hasta el momento de iniciar las negociaciones con Lista Flypark AS en marzo de 2002 no se había llevado a cabo ninguna tasación ni se había anunciado públicamente la venta en bloque de la propiedad. |
| The Authority therefore considers that there was no unconditional bidding procedure in connection with the sale of the air base en bloc and that the possibility to preclude the existence of State aid on that basis, pursuant to Section 2.1 of the State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings, is therefore excluded. | Por lo tanto, el Órgano de Vigilancia considera que no se lanzó procedimiento de licitación incondicional alguno para la venta de la base aérea en bloque y que no existe la posibilidad de descartar la existencia de ayuda estatal sobre esa base, con arreglo al punto 2.1 de las Directrices relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones. |
| sale without an unconditional bidding procedure (expert valuation) | Venta sin licitación incondicional (tasación de un perito independiente) |
| Section 2.2 of the State Aid Guidelines on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities, regarding sale without an unconditional bidding procedure, provides that ‘if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. | El punto 2.2 de las Directrices relativas a los elementos de ayuda en la venta de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos relativo a la venta sin licitación incondicional establece que «cuando los poderes públicos no tengan la intención de recurrir al procedimiento descrito en el punto 2.1, se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta, a una tasación a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. |
| The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.’ (Emphasis added) | El precio de mercado resultante constituirá el precio mínimo de compra admisible para que no se considere que existe ayuda de Estado» (el subrayado es nuestro). |
| The Norwegian authorities have indicated that NDEA ordered two value assessments, by the real estate value assessor firms OPAK and Verditakst AS. | Las autoridades noruegas indicaron que la NDEA ordenó dos tasaciones a las empresas de tasación inmobiliaria OPAK y Verditakst AS. |
| Both reports estimated a market value for the property, excluding obligations relating to fire safety standards, technical or infrastructure improvements or the lease agreement. | Ambos informes estimaron un valor de mercado para la propiedad, excluidas las obligaciones relacionadas con las normas de seguridad contra incendios, las mejoras técnicas o de infraestructura o el acuerdo de arrendamiento. |
| The price paid by the purchaser was determined by reference to the valuation report which was carried out by Verditakst, i.e. NOK 11000000. | El precio pagado por el comprador se estableció basándose en el informe de tasación llevado a cabo por Verditakst, es decir, 11000000 NOK. |
| However, OPAK had concluded that the value of the property on the date of the sale was NOK 32000000 and the sales price stated in the lease agreement was NOK 25000000 for the whole airport. | No obstante, OPAK llegó a la conclusión de que el valor de la propiedad en el momento de la venta era de 32000000 NOK y que el precio de venta que figuraba en el acuerdo de arrendamiento era de 25000000 NOK para el aeropuerto en su totalidad. |
| Faced with such a range of valuations, the Authority opened a formal investigation and appointed an independent expert, Mr Geir Saastad, whose assignment was to: | Ante la variedad de tasaciones, el Órgano de Vigilancia abrió una investigación formal y designó un perito independiente, el Sr. Geir Saastad, cuyo mandato fue: |
| compare all value assessments provided to the Authority, | comparar todas las tasaciones presentadas al Órgano de Vigilancia, |
| determine (i) the market value of the air base and (ii) the value of the obligations relating to the land and buildings. | determinar: i) el valor de mercado de la base aérea, y ii) el valor de las obligaciones relativas a los terrenos y construcciones. |
| The expert also appraised whether the behaviour of the State while selling this property corresponded to that of a private market investor or whether, on the contrary, a private market investor would have acted differently. | El perito también valoró si el comportamiento del Estado durante la venta de la propiedad correspondía al de un inversor privado o si, por el contrario, un inversor privado hubiera actuado de forma distinta. |
| In so doing, the expert took into account the particular nature of the property and the difficulty the Norwegian authorities argue they have been faced with due to the existing lease agreement entered into with LILAS and the possibility for the latter to purchase the property at the end of a 10 year period. | Para hacerlo, el perito tuvo en cuenta la naturaleza específica de la propiedad y la dificultad aducida por las autoridades noruegas derivada del acuerdo de arrendamiento suscrito con LILAS y de la posibilidad de esta última de adquirir la propiedad al final del período de diez años. |
| The expert assessed the methods used in the two existing valuations and concluded that the OPAK report, while it applies low rental prices probably reflecting the rates actually in force, does not take account of the fact that a part of the property is rented to LILAS for a fixed price (NOK 10000 per year) which is considerably less than what was assumed to be a market rent. | El perito evaluó los métodos utilizados en las dos tasaciones existentes y concluyó que el informe OPAK, si bien aplica precios de renta bajos que reflejan probablemente los precios en vigor, no tiene en cuenta el hecho de que una parte de la propiedad esté alquilada a LILAS por un precio fijo (10000 NOK anuales) muy inferior al precio normal del mercado. |
| The allowance for vacancies and maintenance would also appear to be ‘far too low’. | La indemnización por desocupación y mantenimiento parece también «demasiado baja». |
| In this regard the expert indicated that costs related to annual vacancy of 20 % would not be excessive given the nature of the property. | En este sentido, el perito indicó que los costes de una tasa anual de no ocupación del 20 % no parecen excesivos teniendo en cuenta la naturaleza de la propiedad. |
| In addition, the expert indicated that significant operating and maintenance costs should be added. | Además, el perito indicó que deberían añadirse considerables costes de funcionamiento y mantenimiento. |
| Together these expenses would reduce the value of the cash flow from NOK 26 million (as estimated by OPAK) to NOK 10 million. | La combinación de ambos gastos podría reducir el valor del flujo de efectivo de 26 millones NOK (como estimó OPAK) a 10 millones NOK. |
| Finally, the value of the land itself should have been discounted to take account of the difficulty in selling plots on the site. | Por último, el valor del terreno propiamente dicho debería haberse reducido para tener en cuenta la dificultad de vender parcelas de la base. |
| The expert also noted, in the context of his comments on the OPAK report, that the sales price stated in the lease agreement of NOK 25000000 was entirely hypothetical. | Como parte de sus comentarios sobre el informe OPAK, el perito también señaló que el precio de venta de 25000000 NOK estipulado en el acuerdo de arrendamiento carecía de base real. |
| The Verditakst report also failed to take into account the fact that part of the property is rented to LILAS at a rate which represents a considerable reduction in income relative to the assumption that the property should be let out at market rate. | En el informe de Verditakst tampoco se tiene en cuenta que parte de la propiedad está arrendada a LILAS aun precio que implica una reducción considerable de los ingresos si nos situamos en el supuesto de que la propiedad se hubiera tenido que arrendar a precios de mercado. |
| However, the market rates used correspond to what the expert himself had assumed (see Section 4 of the report). | No obstante, los precios de mercado utilizados corresponden a las estimaciones del propio perito (véase el punto 4 del informe). |
| In addition, the expert notes that Verditakst had applied figures for operating and maintenance costs that correspond to the standard values applied by the industry. | Por otro lado, el perito señala que Verditakst ha aplicado cifras por gastos de funcionamiento y mantenimiento que corresponden a los valores estándar aplicados por el sector. |
| Finally, he notes that the estimation for the value of the land itself is more conservative than that of OPAK and expresses the opinion that this seems more appropriate than a higher valuation. | Por último, señala que la estimación del valor del terreno propiamente dicho es más conservadora que la de OPAK y opina que dicha tasación parece más adecuada. |
| When comparing the two reports the expert found that: ‘The chief difference between the valuations lies in their calculations of operating and maintenance costs. | Tras comparar ambos informes, el perito señala que «la principal diferencia entre las tasaciones estriba en el cálculo que se hace en cada una de ellas de los gastos de explotación y mantenimiento. |
| Verditakst’s valuation reflects the standard figures applied by the property industry, whereas OPAK’s valuation does not.’ | La tasación de Verditakst, a diferencia de la de OPAK, refleja las cifras estándar aplicadas en el sector». |
| The expert concluded that: ‘the sales price applied in the transaction in 2002 would appear to be on a par with the estimated market value. | El perito saca las siguientes conclusiones: «El precio de venta aplicado a la transacción de 2002 se ajustaría al valor estimado de mercado. |
| Lista air base was sold at a time when there was limited interest in this type of property. | La base aérea de Lista se vendió en un momento en el que el interés por este tipo de propiedad era limitado. |
| The property market and the financial markets had taken a downturn, at the same time as which the property can only be characterised as complicated and remote. | El mercado de la propiedad y los mercados financieros habían registrado una desaceleración y se trata de un bien remoto y complejo. |
| The criteria applied by Verditakst in their valuation were more correct than those applied in OPAK’s valuation. | Los criterios aplicados por Verditakst en su tasación fueron más correctos que los aplicados en la tasación de OPAK. |
| The main objection to OPAK’s valuation is that it failed to apply normal operating expenses when calculating the value of the property. | La principal objeción a la tasación de OPAK es que no aplicó gastos de explotación normales a la hora de calcular el valor de la propiedad. |
| This can be explained by the following factors: | Ello puede explicarse por los siguientes factores: |
| the site is remote when compared with built-up areas with a measurable property market. | el sitio es remoto en comparación con zonas construidas para las que el mercado inmobiliario es medible. |
| This affects not only land prices but also rental prices, | Ello afecta tanto a los precios del terreno como a los de arrendamiento, |
| the area comprises an air base on which military activities were conducted in the past. | la zona incluye una base aérea en la que en el pasado se llevarona cabo actividades militares. |
| Few or no comparable reference properties exist, and | Las propiedades de referencia son escasas o inexistentes, |
| the land and the buildings are in considerable need of repair and maintenance. | el terreno y las construcciones necesitan importantes trabajos de reparación y mantenimiento. |
| In light of the report of the independent expert, the Authority considers that the air base was sold at market value. | A la vista del informe del perito independiente, el Órgano de Vigilancia considera que la base aérea se vendió a precios de mercado. |
| In the first place, the actual sale price matched the assessment of the market value given in the Verditakst report. | En primer lugar, el precio de venta real corresponde al valor de mercado presentado en el informe de Verditakst. |
| The fact that OPAK’s assessment of the market value was considerably higher does not as such provide grounds for concluding that there had been State aid [14].Indeed, the expert appointed by the Authority points, as mentioned above, to several factors that indicate that OPAK’s market value assessment was too high and that the criteria applied by Verditakst were more correct than those applied by OPAK. | El hecho de que la estimación del valor de mercado de OPAK fuera considerablemente superior no permite por sí solo concluir que exista ayuda estatal [14]. El perito nombrado por el Órgano de Vigilancia apunta, tal y como se ha mencionado antes, a varios factores que indican que la valoración del precio de mercado hecha por OPAK es demasiado alta y que los criterios aplicados por Verditakst fueron más correctos que los aplicados por OPAK. |
| The Authority concurs with the view that the property market at Lista is atypical and difficult to assess and, as noted by Mr Saastad, that considerable uncertainty will attach to any valuation of an area such as the Lista air base. | El Órgano de Vigilancia opina también que el mercado inmobiliario en Lista es atípico y difícil de evaluar y, tal y como señala el Sr. Saastad, el margen de fluctuación posible sobre una tasación cualquiera de una zona de las características de la base aérea de Lista es considerable. |
