| Source | Target | | The Norwegian authorities had commented on the opening decision by letter dated 21 February 2008 (Event No 466024). | Las autoridades noruegas habían comentado la decisión de incoar el procedimiento por carta de 21 de febrero de 2008 (referencia no 466024). |
| The Authority called on interested parties to submit their comments. | El Órgano invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones. |
| The Authority received comments from two interested parties [10]. | El Órgano recibió comentarios de dos partes interesadas [10]. |
| By letter dated 24 July 2008, (Event No 485974), the Authority forwarded these to the Norwegian authorities. | Por carta con fecha 24 de julio de 2008 (referencia no 485974), el Órgano las remitió a las autoridades noruegas. |
| By letter dated 13 August 2008 (Event No 488289), the Norwegian authorities notified the Authority that they had no further comments. | Por carta de 13 de agosto de 2008 (referencia no 488289), las autoridades noruegas notificaron al Órgano que no formularían más comentarios. |
| DESCRIPTION OF THE TRANSACTIONS UNDER SCRUTINY | DESCRIPCIÓN DE LAS TRANSACCIONES EXAMINADAS |
| THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS | VENTA DE LAS PARCELAS Nos 1/152, 1/301 Y 1/630 A GRUNNSTEINEN AS |
| By a sales agreement dated 25 August 2007 [11], Time Municipality sold property title numbers 1/152 ( 1312 square metres), 1/301 (741 square metres) and 1/630 (1167 square metres) in the centre of Bryne, the municipal centre of Time Municipality, to the private property developer Grunnsteinen AS. | Mediante acuerdo de venta de 25 de agosto de 2007 [11], el ayuntamiento de Time vendió las parcelas n os 1/152 (1312 m2), 1/301 (741 m2) y 1/630 (1167 m2), situadas en el centro de la localidad de Bryne, término municipal de Time, al promotor privado Grunnsteinen AS. |
| According to the explanations provided, the initiative to enter into the agreement appears to have been taken by the buyers, and no public bidding round was organised prior to the sale [12]. | De acuerdo con las explicaciones facilitadas, la iniciativa de celebrar el acuerdo la tomaron los compradores y no se organizó una ronda de licitaciones antes de la venta [12]. |
| Grunnsteinen did not pay anything for the property but engaged to build a total of 65 parking spaces as replacement for ordinary payment for the property [13]. | Grunnsteinen no pagó por el terreno, pero se comprometió a construir un total de 65 plazas de aparcamiento en lugar de abonar su pago ordinario [13]. |
| According to the municipal authorities, the payment for title number 1/152 consisted of the 44 parking spaces on the property being compensated for in the underground car park. | Según las autoridades municipales, el pago de la parcela no 1/152, que comprendía 44 plazas de aparcamiento en superficie, se compensaría con el aparcamiento subterráneo. |
| As for title numbers 1/301 and 1/630, the municipality had commissioned a value assessment of one of the properties, title number 1/630, which the municipality claims were assessed by Eiendomsmegler 1. | Respecto a las parcelas nos 1/301 y 1/630, el ayuntamiento había encargado una tasación de la parcela no 1/630, que, de acuerdo con el ayuntamiento, fue tasada por Eiendomsmegler 1. |
| The assessment of title number 1/630, which concluded that the market value was NOK 600 per square metre, was presented to the Authority prior to the opening of the formal investigation procedure [15]. | La tasación de la parcela no 1/630, que estableció su valor de mercado en 600 coronas noruegas (NOK) por metro cuadrado, se presentó al Órgano antes de que se incoara el procedimiento de investigación formal [15]. |
| In reply to the Authority’s requests, the Norwegian authorities initially presented calculations made by the construction firm Skanska Norge AS, showing that the price for a parking space in an underground car park would be approximately NOK 150000, excluding VAT and costs of buying/renting the land [16]. | En respuesta a las peticiones del Órgano, las autoridades noruegas presentaron inicialmente los cálculos realizados por la empresa constructora Skanska Norge AS, según los cuales el precio de una plaza en un aparcamiento subterráneo sería de unas 150000 NOK, sin contar el IVA ni los costes de compra o alquiler del suelo [16]. |
| On the basis of these estimates, the Norwegian authorities claimed that the market price for title numbers 1/301 and 1/630, based on the value assessment, would be NOK 2516400 [17], whereas the value of the additional 21 parking spaces which Grunnsteinen had undertaken to build for the municipality was estimated to NOK 2625000 [18]. | Partiendo de estas estimaciones, las autoridades noruegas establecieron que el precio de mercado de las parcelas nos 1/301 y 1/630 sería, según la tasación, de 2516400 NOK [17], mientras que el valor de las 21 plazas de aparcamiento restantes que Grunnsteinen había empezado a construir para el ayuntamiento se había estimado en 2625000 [18]. |
| Thus, the value of these two properties would be fully compensated by Grunnsteinen through the construction of 21 additional parking spaces.In reply to the Authority’s information injunction in the decision to open the formal investigation procedure, new value assessments of the property, as well as estimates of the price of the car park, have been submitted [19]. | Así pues, Grunnsteinen compensaría totalmente el valor de estas dos parcelas con la construcción de otras 21 plazas de aparcamiento.En respuesta al requerimiento de información del Órgano en la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, se han presentado nuevas tasaciones de la parcela y estimaciones del precio de la plaza de aparcamiento [19]. |
| The new value assessments were carried out by the asset valuation firm OPAK. | De las nuevas tasaciones se encargó la empresa especializada OPAK. |
| Based on the land cost method [20], OPAK arrived at a market value of NOK 3,2 million for the properties sold en bloc. | Basándose en el método del coste del suelo [20], OPAK calculó un valor de mercado de 3,2 millones NOK para las parcelas vendidas «en bloque». |
| According to OPAK, the house on title number 1/301 is condemned and will have to be demolished, thus representing an encumbrance on the property. | Según OPAK, la casa de la parcela no 1/301 está declarada en ruinas y se tendrá que demoler, lo que grava la parcela. |
| The demolition costs are estimated to NOK 150000. | Los costes de demolición se estiman en 150000 NOK. |
| The OPAK assessment also includes cost estimates for the parking spaces. | La evaluación de OPAK incluye también una estimación de los costes de las plazas de aparcamiento. |
| Based on a minimum of 25 square metres per parking space (as required by government regulations) and building costs of NOK 5200 per square metre (based on experience), OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces. | Partiendo de un mínimo de 25 metros cuadrados por plaza (tal como exigen las normas gubernamentales) y unos costes de construcción de 5200 NOK por metro cuadrado (basados en la experiencia), OPAK establece un precio de 130000 NOK por plaza de aparcamiento, es decir, 8450000 por 65 plazas. |
| THE SALE OF TITLE NUMBER 4/165 TO BRYNE INDUSTRIPARK AS | VENTA DE LA PARCELA No 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK AS |
| On 31 August 2005, Time Municipality and the private property developer Bryne Industripark AS signed a sales agreement concerning title number 4/165 at Håland in Time [21]. | El 31 de agosto de 2005, el ayuntamiento de Time y el promotor inmobiliario privado Bryne Industripark AS firmaron un acuerdo de venta relativo a la parcela no 4/165 en Håland (Time) [21]. |
| The title comprised 56365 square metres of industrial land, and the sales price was set at NOK 4,7 million (or approximately NOK 83 per square metre). | La parcela comprendía 56365 m2 de suelo industrial, y el precio de venta se fijó en 4,7 millones NOK (aproximadamente, 83 NOK por m2). |
| At the time of the signing of the agreement, the area was zoned for industrial purposes but the detailed zoning plan was not adopted due to objections from the Public Road Administration. | Cuando se firmó el acuerdo, la zona se destinaba a suelo industrial, pero las objeciones presentadas por la Administración de Vías Públicas impidieron que se adoptara el plan urbanístico detallado. |
| The contract contains a claw-back clause (Clause 7) for Time Municipality in the event that the property has not been built on or put to use 5 years after the date of taking possession. | El contrato contiene una cláusula de devolución (artículo 7) para el ayuntamiento de Time en caso de que transcurridos cinco años desde la fecha de toma de posesión, la parcela no se haya construido o empezado a explotar. |
| At the time of entering into the agreement, the property consisted of undeveloped land. | Cuando se firmó el acuerdo, la parcela estaba sin acondicionar. |
| In the memorandum for the municipal council which approved the agreement, the municipal administration states that the conclusion of a development agreement should be a condition for selling the land. | En el documento por el que el consejo municipal aprobó el acuerdo, la administración municipal afirma que el terreno se podría vender a condición de que se firmase un acuerdo de acondicionamiento. |
| According to the municipal authorities, the new detailed zoning regulations were adopted on 30 August 2007, under which the property was zoned for sports purposes [22]. | Según las autoridades municipales, el 30 de agosto de 2007 se adoptó el nuevo plan urbanístico detallado, en virtud del cual la parcela se destinaba a fines deportivos [22]. |
| The sales agreement stipulated that a development agreement must be concluded on the basis of the zoning regulation. | El acuerdo de venta establecía que se debía firmar un acuerdo de acondicionamiento basado en el plan urbanístico. |
| The Norwegian authorities, at the time of commenting the opening decision, submitted an estimate of the development costs commissioned from the consultancy firm Asplan Viak and an offer for the ground works submitted by a local builder [23]. The municipality confirms that no public bidding round was organised prior to the sale, which came about following an initiative from the buyer, but claims that the land was advertised on its web page in 2003-2004. | En sus observaciones a la decisión de incoación del procedimiento, las autoridades noruegas presentaron una estimación de los costes de acondicionamiento realizada por la empresa de consultoría Asplan Viak y un presupuesto de un constructor local [23].El ayuntamiento confirma que no se organizó una ronda de licitaciones antes de la venta, que se realizó por iniciativa del comprador, pero afirma que la parcela se anunció en su sitio web en 2003-2004. |
| It follows from the administrative memorandum made prior to the sale that the price charged was based on the price at which Time Municipality bought the property in 1999, to which capital costs, regulatory work and administrative costs were added. | De la nota administrativa previa a la venta se desprende que el precio se calculó a partir del precio de compra de la parcela por el ayuntamiento de Time en 1999, al que se añadieron los costes de capital, los trabajos de reglamentación y los costes administrativos. |
| The municipal authorities have been claiming that the market price would be in the range between NOK 80 and 115 per square metre in the area, based on sales of similar properties between private parties in the region [26]. | Las autoridades municipales afirman que en esa zona el precio de mercado se situaría entre 80 y 115 NOK por metro cuadrado, basándose en las ventas de parcelas similares de la región entre particulares [26]. |
| In reply to the Authority’s information injunction in the decision to open the formal investigation procedure, the Norwegian authorities have submitted a value assessment carried out by OPAK. | En respuesta al requerimiento de información del Órgano en la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, las autoridades noruegas han presentado una tasación realizada por OPAK. |
| OPAK’s assessment concerns the land as zoned at the time of the contract, i.e. for industrial purposes and not for sports purposes, in accordance with the later zoning regulations. | La tasación de OPAK corresponde al terreno según su calificación urbanística cuando se firmó el contrato, es decir, destinado a fines industriales y no a fines deportivos, con arreglo al último plan urbanístico. |
| The assessment is not based on the exploitation method, but on the sales value, defined as ‘the price that several independent interested parties are thought to be willing to pay at the valuation date’. | La tasación no se basa en el método de explotación, sino en el valor de venta, definido como «el precio que, al parecer, diferentes partes interesadas estaban dispuestas a pagar cuando se realizó la tasación». |
| In the case at hand, this price has been established with reference to sales prices obtained for ‘comparable properties in the area’. | En el caso que nos ocupa, este precio se ha calculado con referencia a los precios de venta obtenidos para «parcelas comparables de la misma zona». |
| The assessment concludes that the market price cannot be established with certainty, but that it would likely be in the range of NOK 80 to 100 per square metre. | En la tasación se llega a la conclusión de que el precio de mercado no se puede establecer con seguridad, pero probablemente estaría comprendido entre 80 y 100 NOK por metro cuadrado. |
| THE SALE OF TITLE NUMBERS 2/70 AND 2/32 TO BRYNE FOTBALLKLUBB | VENTA DE LAS PARCELAS Nos 2/70 Y 2/32 A BRYNE FOTBALLKLUBB |
| The sales agreement | Acuerdo de venta |
| By agreement dated 8 August 2003 [27], Time Municipality transferred the title to Bryne stadium, title numbers 2/32 and 2/70, an area of approximately 53000 square metres, to Bryne fotballklubb (Bryne FK) [28]. | Por acuerdo de fecha 8 de agosto de 2003 [27], el ayuntamiento de Time transfirió el terreno del estadio de Bryne, parcelas n os 2/32 y 2/70, con una superficie de aproximadamente 53000 m2, a Bryne fotballklubb (Bryne FK) [28]. |
| The buildings on the land (including the football stand) already belonged to the football club and ground lease agreements were in place [29]. | Los edificios del terreno (incluida la tribuna del campo de fútbol) ya pertenecían al club y el suelo estaba alquilado [29]. |
| Furthermore, the municipality covered all costs connected to the transfer of the property, such as parcelling, measuring etc. The titles comprise approximately 53000 square metres, and the agreement expressly provided that it should, primarily, be used for sports purposes. | Además, el ayuntamiento cubría todos los costes relacionados con la transferencia de la propiedad, como la parcelación, la medición, etc. Las parcelas cubrían una superficie aproximada de 53000 m2, y en el acuerdo se establecía explícitamente que se usarían fundamentalmente con fines deportivos. |
| It follows from Clause 1 of the agreement that the football club had requested the titles to the land to be transferred. | Del artículo 1 del acuerdo se desprende que el club de fútbol había pedido la transferencia de las parcelas. |
| The purpose was to increase the club’s assets, in order to allow it to upgrade the football pitch in compliance with applicable requirements for pitches to be used in Tippeligaen (the Norwegian Premier League). | El objetivo era aumentar los activos del club, para poder mejorar el campo de fútbol según los requisitos de la Tippeligaen (la división de honor de la liga noruega). |
| The memos drawn up by the municipality indicate that it was essential to the club to be able to pledge the property as collateral for debts, although its value was likely to be reduced through the contract provision that it may only be used for sports purposes. | Los memorandos redactados por el ayuntamiento indican que para el club era fundamental poderpresentar la parcela para avalar sus deudas, aunque probablemente su valor se vería reducido por la disposición del contrato según la cual solo se podía usar con fines deportivos. |
| In reply to the Authority’s information injunction in the decision to open the formal investigation procedure, the Norwegian authorities have provided a value assessment of the stadium land as it stood at the time of transfer. | En respuesta al requerimiento de información del Órgano en la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, las autoridades noruegas han facilitado una tasación del suelo del estadio de acuerdo con su valor cuando se realizó la transferencia. |
| The assessment was carried out by OPAK. | La tasación la efectuó OPAK. |
| OPAK arrives at a sales value of NOK 2650000, based on an assessment of the land as land to be used for sports facilities. | OPAK calcula un valor de venta de 2650000 NOK, basándose en una tasación del suelo como terreno destinado a instalaciones deportivas. |
| The complainant has claimed that Bryne FK, in 2007, planned to sell the stadium to Forum Jæren for NOK 50 million. | El demandante ha sostenido que en 2007 Bryne FK pensaba vender el estadio a Forum Jæren por 50 millones NOK. |
| A new stadium was to be built at Håland, on land bought from Bryne Industripark AS (as referred to above). | Se iba a construir un nuevo estadio en Håland, en suelo comprado a Bryne Industripark AS (según ya se ha indicado). |
| In reply to the Authority’s request for information, the Norwegian authorities confirmed that a letter of intent had been signed between Bryne FK and Forum Jæren concerning title number 2/70, but were unable to produce a copy thereof. | En respuesta a la petición de información del Órgano, las autoridades noruegas confirmaron que Bryne FK y Forum Jæren habían firmado una carta de intenciones relativa a la parcela no 2/70, pero declararon que no podían presentar una copia de la misma. |
| However, in 2008, these transactions seem to have been reversed as the construction costs for the planned stadium at Håland turned out to be significantly higher than expected [31]. | Sin embargo, en 2008 estas transacciones parecían haber cambiado radicalmente, pues los costes de construcción del estadio de Håland resultaron considerablemente superiores a lo previsto [31].2.3.2. |
| The recipient of the land, Bryne FK, is a local football club, currently playing in the so-called ‘Adecco League’ (1st division). | El receptor del terreno, Bryne FK, es un club de fútbol local que actualmente juega en la llamada «Liga Adecco» (primera división). |
| Under the terms of the agreement [34], the limited company, named Bryne Fotball ASA at the time, was in charge of the following economic activities: sponsorship agreements, the sale of media and television rights and advertising space, the sale and licensing of supporter paraphernalia, the use of coaches and players for advertising purposes, commercial exploitation of the club’s name and logo, ticket sales for the club’s home matches, and contracts concerning bingo operations. | De conformidad con las disposiciones del acuerdo [34], la sociedad de responsabilidad limitada, que entonces se llamaba Bryne Fotball ASA, asumía las siguientes actividades económicas: contratos de patrocinio, venta de derechos de retransmisión en los medios y la televisión y de espacio publicitario, venta y licencia de artículos para los aficionados, uso de entrenadores y jugadores con fines publicitarios, explotación comercial del nombre y el logotipo del club, venta de entradas para los partidos jugadosen casa y contratos relativos a operaciones de bingo. |
| Bryne FK, on the other hand, was responsible for all sports related matters such as training and the selection of teams, the calendar of matches and the matches as such, travel arrangements for players, rights and obligations vis-à-vis players, members, other organisations and government agencies, as conferred on the club by the regulations and by laws of the sports associations, membership fees and minor commercial activities such as raffles organised during matches, and the operation of the stadium.Under the cooperation agreement Bryne Fotball ASA was financially responsible for the players [35]. | Por su parte, Bryne FK se encargaba de todos los asuntos deportivos, como el entrenamiento y la selección de los equipos, el calendario de partidos y los propios partidos, los preparativos de los viajes de los jugadores, los derechos y obligaciones respecto de los jugadores, los socios, las otras organizaciones y los organismos públicos, tal como los establecen la reglamentación y la legislación de asociaciones deportivas, las cuotas y las actividades comerciales menores, como las rifas organizadas durante los partidos, y el funcionamiento del estadio.De conformidad con el acuerdo de cooperación, Bryne Fotball ASA era económicamente responsable de los jugadores [35]. |
| Furthermore, Bryne Fotball ASA paid the purchase price for players, or, alternatively, a price to Bryne FK when a player was promoted to the elite team from one of the club’s junior teams. | Además, Bryne Fotball ASA pagaba el precio de compra de los jugadores o, en su caso, un precio a Bryne FK cuando un jugador era promocionado al equipo de élite desde uno de los equipos júnior. |
| The limited liability company would also keep the net profits when these expenses were paid. | La sociedad de responsabilidad limitada también se quedaba con los beneficios netos después de pagar estos gastos. |
| Finally, the limited liability company paid a fee of NOK 150000 to Bryne FK per year for renting the stadium, as well as NOK 10000 per official football match, and a price for media rights, sponsorship rights, etc. | Por último, la sociedad de responsabilidad limitada pagaba a Bryne FK 150000 NOK al año por el alquiler del estadio, así como 10000 NOK por partido oficial de fútbol, y una suma por los derechos de retransmisión en los medios, los derechos de patrocinio, etc. |
