| Source | Target | | Fourthly, it is submitted that football stadiums can be viewed as social infrastructure. | En cuarto lugar, sostiene que los estadios de fútbol se pueden considerar infraestructura social. |
| Fifth, the market rent for a football stadium should be established on the basis of what buyers are willing to pay, not on the basis of whether the investment will be amortised. | En quinto lugar, el precio del alquiler que se paga en el mercado por un estadio de fútbol se debería establecer sobre la base de lo que los interesados están dispuestos a pagar, sin pensar en amortizar la inversión. |
| Sixth, the obligation to build and operate a football stadium attached to the transferred land has a negative value, which means that there is no economic advantage for the club. | En sexto lugar, la obligación de construir y explotar un estadio de fútbol sujeto al suelo transferido tiene un valor negativo, lo que significa que no supone un beneficio económico para el club. |
| It follows from this provision that, for State aid within the meaning of the EEA to be present, the following conditions must be met: | De esta disposición se desprende que, para que haya ayuda estatal en el sentido del EEE, se deben cumplir las condiciones siguientes: |
| the aid must be granted through State resources, | la ayuda se debe otorgar mediante fondos estatales, |
| the aid must favour certain undertakings or the production of certain goods, i.e. the measure must confer an economic advantage upon an undertaking, | la ayuda debe favorecer a determinadas empresas o producciones, es decir, la medida debe conferir una ventaja económica a una empresa, |
| the measure must be selective within the meaning of the EEA Agreement, | la medida ha de ser selectiva en el sentido del Acuerdo EEE, |
| the aid must be capable of distorting competition and affecting trade between contracting parties. | la ayuda ha de ser capaz de falsear la competencia y afectar a los intercambios comerciales entre las partes contratantes. |
| Whether these conditions are met must be assessed individually with respect to each of the transactions described above. | El cumplimiento de estas condiciones se ha de evaluar individualmente en relación con cada una de las transacciones descritas más arriba. |
| In the decision opening the formal investigation procedure, the Authority expressed doubts as to whether the transaction took place on market terms. | En la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, el Órgano expresó dudas en cuanto a si la transacción había tenido lugar en condiciones de mercado. |
| The Authority recognised that, as a matter of principle, a transaction whereby the price paid for the property consists of an obligation to construct an underground property for the municipality, may take place on market terms. | El Órgano reconoció que, en principio, una transacción en la que el precio pagado por la parcela consiste en una obligación de construir un aparcamiento subterráneo para el ayuntamiento puede tener lugar en condiciones de mercado. |
| However, for the Authority to verify that this was the case, a value assessment of the property would have to be carried out and the market price of the construction of parking spaces would have to be established in a reliable manner. | Sin embargo, para que el Órgano verificara que ese era el caso, se tendría que haber efectuado una tasación de la parcela y el precio de mercado de la construcción de las plazas de aparcamiento se debería haber establecido de un modo fiable. |
| Furthermore, in the opening decision, the Authority pointed out that the value assessment submitted by the Norwegian authorities at that point, which was carried out by Eiendomsmegler 1, only covered one of the titles in question. | Por otra parte, en la decisión de incoar el procedimiento el Órgano señaló que la tasación presentada por las autoridades noruegas en aquel momento, realizada por Eiendomsmegler 1, solo cubría una de las parcelas en cuestión. |
| The Authority also questioned the reliability of the value assessment of title number 1/630, as the assessment did not set out the method applied or mention the characteristics of the property which were decisive for the conclusion. | El Órgano dudó también de la fiabilidad de la tasación de la parcela no 1/630, pues no establecía el método aplicado ni mencionaba qué características del terreno resultaban decisivas para la conclusión. |
| The Authority also found that the transaction affected trade and competition in the EEA. | Asimismo, el Órgano consideró que la transacción afectaba a los intercambios comerciales y la competencia en el EEE. |
| Following the Authority’s opening decision, the Norwegian authorities have submitted a new value assessment of the properties, as well as a valuation of the construction costs of the parking spaces, carried out by OPAK. | Tras la decisión del Órgano de incoar el procedimiento, las autoridades noruegas han presentado una nueva tasación de las parcelas, así como una valoración de los costes de construcción de las plazas de aparcamiento, realizadas por OPAK. |
| The Authority observes that Grunnsteinen cannot be held to have received any advantage if it can be demonstrated that the value of the property was equal to or lower than the negative value of the obligation to construct the underground car park. | El Órgano observa que si se demuestra que el valor de la parcela era igual o inferior al valor negativo de la obligación de construir el aparcamiento subterráneo, no se puede afirmar que Grunnsteinen haya recibido ningún beneficio. |
| In order to examine whether that was the case, it is necessary to assess the reliability of the OPAK report with reference to the method set out in its Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities. | Para estudiar si este fue el caso, es necesario evaluar la fiabilidad del informe de OPAK en relación con el método establecido en sus Directrices relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos. |
| ASSESSMENT OF THE OPAK REPORT | EVALUACIÓN DEL INFORME DE OPAK |
| According to the Guidelines on State Aid Elements in the Sale of Land and Buildings by Public Authorities, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who should be independent in carrying out his tasks. | De acuerdo con las Directrices relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos, el valor de mercado de la parcela lo debería determinar, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos, un tasador de activos con buena reputación y que goce de independencia en el ejercicio de sus funciones. |
| Finally, the economic disadvantage of special obligations should be evaluated separately and may be set off against the purchase price [38]. | Los inconvenientes económicos que resulten de obligaciones específicas deberán ser evaluados por separado y podrán deducirse del precio de la compra [38]. |
| Asset valuer of good repute | Tasador de activos con buena reputación |
| The valuation report was carried out by OPAK, a company active in construction management, services to home-owners’ societies and asset valuation. | El informe de tasación lo realizó OPAK, una empresa de gestión de construcciones, servicios a sociedades de propietarios de viviendas y tasación de activos. |
| The report in question was elaborated by Mr Jacob Aarsheim. | El informe en cuestión lo elaboró el Sr. Jacob Aarsheim. |
| The State Aid Guidelines provide that an ‘asset valuer’ is a person of good repute who has obtained an appropriate degree at a recognised centre of learning or an equivalent academic qualification and has suitable experience and is competent in valuing land and buildings in the location and of the category of the asset. | Las directrices sobre ayudas estatales establecen que un «tasador de activos» es una persona de buena reputación que está en posesión del diploma correspondiente, expedido por un centro docente homologado, o de una titulación académica equivalente y tiene la experiencia y competencia necesarias para la valoración de terrenos y construcciones en la ubicación y categoríade los activos que se han de tasar. |
| The Norwegian authorities have explained that OPAK, and Mr Aarsheim in particular, have considerable experience in the valuation of properties of this category in the Jæren area. | Las autoridades noruegas han explicado que OPAK, y en particular el Sr. Aarsheim, tienen una experiencia considerable en la valoración de terrenos de esta categoría en la zona de Jæren. |
| Their assertions are substantiated by the curriculum vitae of Mr Aarsheim, which has been enclosed to the Norwegian authorities’ comments to the Authority [39]. | Sus opiniones están respaldadas por el currículum vítae del Sr. Aarsheim, que se ha adjuntado a las observaciones presentadas al Órgano por las autoridades noruegas [39]. |
| In addition to extensive experience, Mr Aarsheim is educated in construction technology. | Además de una amplia experiencia, el Sr. Aarsheim ha recibido formación en tecnología de la construcción. |
| Independence of the asset valuer | Independencia del tasador de activos |
| The State Aid Guidelines state that: ‘The valuer should be independent in carry out his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation’. | Las directrices sobre ayudas estatales establecen que: «El tasador deberá gozar de independencia en el ejercicio de sus funciones, es decir, los poderes públicos no deberán cursarle instrucciones referentes al resultado de la tasación». |
| The report refers to the purpose of the assessment, the presence of Mr Aarsheim and one other person from OPAK at the time of visiting the property. | El informe hace referencia al propósito de la evaluación, la presencia del Sr. Aarsheim y otra persona de OPAK en el momento de visitar la parcela. |
| A detailed explanation on the method applied is also attached. | También se adjunta una explicación detallada del método aplicado. |
| Against this background, the Authority sees no reason to doubt that the asset valuer carried out his assignment in full independence within the meaning of the guidelines. | En esta situación, el Órgano no ve razón para dudar de que el tasador de activos cumpliera su misión con total independencia en el sentido de las directrices. |
| Evaluation of the market value on the basis of generally accepted indicators and valuation standards | Evaluación del valor de mercado basada en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos |
| The guidelines define ‘market value’ as the ‘price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale’. | Las directrices definen el «valor de mercado» como «el precio al que se puedan vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien». |
| The OPAK report sets out, inter alia, the following bases and assumptions: | El informe de OPAK establece, entre otras cosas, las siguientes bases e hipótesis: |
| the owner is positive to the sale, | el propietario está dispuesto a vender, |
| that the property can be freely marketed for sale, over a normal period of time, | el terreno se puede poner a la venta libremente, durante un período normal, |
| that buyers who are willing to pay abnormally high prices due to ‘special interests’ are not taken into account, | los compradores dispuestos a pagar precios anómalamente elevados por «intereses especiales» no se tienen en cuenta, |
| the evaluation is carried out in accordance with OPAK’s routines for value assessments and value assessment courses provided by the UiS. | la evaluación se realiza siguiendo las rutinas de OPAK para tasaciones y cursos de tasaciones facilitadas por UiS. |
| As the building on the property is condemned and must be demolished, OPAK has assessed the value of the titles as land not built on. | Dado que el edificio de la parcela está declarado en ruinas y se ha de demoler, OPAK ha tasado las parcelas como si no estuvieran construidas. |
| The methodology applied, referred to as the ‘land cost method’, is explained as follows: | La metodología aplicada, a la que se hace referencia como «método del coste del suelo», se explica como sigue: |
| ‘The valuation of property depends on their expected use and development potential, including expected profits. | «La tasación del terreno depende del uso que esté previsto darle y de su potencial de acondicionamiento, incluidos los beneficios esperados. |
| A direct parameter for this is land costs, i.e. the difference between the market value of the fullydeveloped property and total construction including profit margin, but excluding the land cost; divided by the number of square metres of indoor floor area, excluding basements’ [40]. | En este sentido, un parámetro directo es el coste del suelo, es decir, la diferencia entre el valor de mercado del terreno completamente acondicionado y la construcción total, incluido un margen de beneficio pero excluyendo el coste del suelo, dividido por el número de metros cuadrados de superficie, sin los sótanos» [40]. |
| In application of this method, the OPAK report arrives at a price of NOK 3,2 million as a reasonable estimate of the sales price. | Al realizar la tasación también se tendrá en cuenta la experiencia en ventas de terrenos comparables.Aplicando este método, el informe de OPAK considera que el cálculo de 3,2 millones NOK constituye una estimación razonable del precio de venta. |
| The Authority has previously found, in its decision pertaining to the sale of the University Library building in Oslo, that the land cost method is an acceptable method for plots of land without existing buildings [41]. | El Órgano ha determinado previamente, en su decisión relativa a la venta del edificio de la biblioteca universitaria de Oslo, que el método del coste del suelo es aceptable para terrenos sin edificar [41]. |
| The Norwegian Association of Valuers (NTF), on their web pages [42], primarily refer to other methods, such as net capitalisation method, the cash flow method and the technical worth method. | En su página web [42], la Asociación noruega de tasadores (NTF) se centra más en otros métodos, como el de la capitalización neta, el de los flujos y el del valor técnico. |
| However, these methods presuppose that there is an existing building on the land. | Sin embargo, estos métodos presuponen la existencia de edificios construidos. |
| The building on the property in question being condemned, the Authority finds that the land cost method is an acceptable valuation method for the three titles in question. | Dado que el edificio de la parcela en cuestión está declarado en ruinas, el Órgano considera que el método del coste del suelo es aceptable para las tres parcelas. |
| The economic disadvantage of special obligations | Inconvenientes económicos resultantes de obligaciones específicas |
| According to the guidelines, ‘[s]pecial obligations that relate to the land and buildings and not to the purchaser or his economic activities may be attached to the sale in the public interest provided that every potential buyer is required, and in principle is able, to fulfil them, irrespective of whether or not he runs a business or of the nature of his business. | De conformidad con las directrices, «[l]a venta podrá vincularse, atendiendo el interés general, a obligaciones específicas relacionadas con el terreno o la construcción y no con el comprador o su actividad económica, siempre que todo comprador potencial deba y, en principio, esté en condiciones de cumplirlas, independientemente de si ejerce o no una actividad económica o de la naturaleza de la misma. |
| The economic disadvantage of such obligations should be evaluated separately by independent valuers and may be set off against the purchase price’. | Los inconvenientes económicos que resulten de dichas obligaciones deberán ser evaluados por separado por tasadores independientes y podrán deducirse del precio de compra.» |
| The Authority considers that the obligation to construct an underground car park is such a special obligation, which does not relate to the purchaser. | El Órgano considera que la obligación de construir un aparcamiento subterráneo es específica y no está relacionada con el comprador. |
| Also, the demolition costs of the condemned building may be valuated and set off following the same principles. | Además, los costes de la demolición se pueden valorar y deducirse del precio de compra aplicando los mismos principios. |
| As for the obligation to construct the underground parking spaces, the cost estimate is based on the guidelines issued by public authorities and an independent engineering institute [43]requiring 25 square metres per parking space and experience of construction costs for underground car parks. | En cuanto a la obligación de construir las plazas de aparcamiento subterráneas, la estimación del coste se basa en las directrices elaboradas por las autoridades públicas y un instituto de ingeniería independiente [43], que exigen 25 metros cuadrados por plaza de aparcamiento y experiencia en el cálculo de costes de construcción de aparcamientos subterráneos. |
| OPAK states that this cost calculation method is normal industry practice. | OPAK sostiene que este método de cálculo constituye una práctica industrial habitual. |
| On this basis, OPAK arrives at a price of NOK 130000 per parking space, or NOK 8450000 for 65 parking spaces, excluding VAT and land costs. | Partiendo de esta base, OPAK propone un precio de 130000 NOK por plaza de aparcamiento, o lo que es lo mismo, 8450000 NOK por 65 plazas, IVA y coste del suelo aparte. |
| The demolition costs, including fees for waste collection and sorting, have been established on the basis of experience from similar demolition works. | Los costes de demolición, incluidas las tasas de recogida y clasificación de los residuos, se han establecido a partir de la experiencia en demoliciones similares. |
| OPAK estimates that these costs may amount to NOK 150000. | OPAK estima que estos costes pueden ascender a 150000 NOK. |
| The Authority recalls that even though it is bound to assess the content of expert opinions submitted by external parties, it is not bound to engage its own external consultants [44]. | El Órgano recuerda que, aunque debe evaluar el contenido de los dictámenes de los peritos externos, no está obligado a contratar a consultores externos [44]. |
