| Source | Target | | Having examined the cost calculations, carried out by an independent expert with sufficient technical knowledge within the framework of a value assessment of the property as such, and on the basis of inspection of the premises, the Authority takes the view that these calculations comply with the State aid guidelines. | Tras examinar los cálculos de los costes, realizados por un experto independiente con conocimientos técnicos suficientes en tasaciones de terrenos de este tipo, y basándose en la inspección de los locales, el Órgano opina que estos cálculos cumplen las directrices sobre ayudas estatales. |
| The costs as estimated may, thus, be offset against the purchase price.2.2. | Por lo tanto, los costes estimados pueden deducirse del precio de compra. |
| CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBERS 1/152, 1/301 AND 1/630 TO GRUNNSTEINEN AS | CONCLUSIÓN RELATIVA AL ELEMENTO DE AYUDA ESTATAL EN LA VENTA DE LAS PARCELAS Nos 1/152, 1/301 Y 1/630 A GRUNNSTEINEN AS |
| Based on the above assessment of the OPAK report, the Authority concludes that since the economic disadvantages of the obligation to construct the underground parking spaces and the cost of demolishing the condemned building are estimated to amount to NOK 8,6 million in total, and the value of the property is estimated to NOK 3,2 million, the transaction does not confer any economic advantage on Grunnsteinen AS. | Basándose en la evaluación del informe de OPAK, el Órgano llega a la conclusión de que, dado que se estima que los inconvenientes económicos de la obligación de construir las plazas de aparcamiento subterráneas y los costes de demolición del edificio declarado en ruinas ascienden a un total de 8,6 millones NOK y el valor de la propiedad se estima en 3,2 millones NOK, la transacción no confiere a Grunnsteinen AS beneficio económico alguno. |
| As the negative value of the economic disadvantages significantly exceeds the positive value of the property, this conclusion is not influenced by any reasonable error margin or the fact that OPAK states that the valuation of such properties is indeed uncertain. | Puesto que el valor negativo de los inconvenientes económicos supera considerablemente el valor positivo de la parcela, en esta conclusión no influyen ningún margen de error razonable ni el hecho de que OPAK afirme que la tasación de esta parcela es, en realidad, incierta. |
| The Authority observes, however, that the difference in value between the obligation that Grunnsteinen takes on and the value of the property is so significant that it might indicate that the market value arrived at by OPAK could be uncertain. | Sin embargo, el Órgano observa que una diferencia tan importante entre el valor de la obligación que Grunnsteinen asume y el de la parcela podría ser indicio de que el valor de mercado propuesto por OPAK es incierto. |
| However, given the significant discrepancy, even a sizeable readjustment of the values found by OPAK would not lead the conclusion that Grunnsteinen has received an advantage. | No obstante, dado que la discrepancia es importante, ni siquiera con un reajuste considerable de los valores establecidos por OPAK se llegaría a la conclusión de que Grunnsteinen ha obtenido una ventaja. |
| Against this background, the Authority concludes that the transfer of title numbers 1/152, 1/301 and 1/360 to Grunnsteinen did not involve State aid within the meaning of Article 61(1) EEA. | En estas circunstancias, el Órgano concluye que la transferencia de las parcelas nos 1/152, 1/301 y 1/360 a Grunnsteinen no supuso una ayuda estatal en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE. |
| In the decision to open the formal investigation, the Authority expressed doubts that the price of NOK 4,7 million for the 56000 square metres property corresponded to the market price. | En la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, el Órgano expresó dudas sobre el hecho de que el precio de 4,7 millones NOK de la parcela de 56000 metros cuadrados correspondiera al precio de mercado. |
| The Authority’s doubts were based, inter alia, on the fact that the municipality stated that the property had been sold at cost, a policy later departed from as it was believed to lead to land being sold off too cheaply. | Las dudas del Órgano se debían, entre otras cosas, a que el ayuntamiento había declarado que la parcela se había vendido a precio de coste, política que más adelante se abandonó por considerarse que daba lugar a ventas de suelo demasiado baratas. |
| Furthermore, as no value assessment had been carried out, the Authority was not convinced by the comparison made to sales of other properties in the region. | Por otra parte, dado que no se había realizado ninguna tasación, el Órgano no quedaba convencido por la comparación con ventas de otras parcelas de la región. |
| In reply to the Authority’s information injunction in the opening decision, the Norwegian authorities have submitted a value assessment of the property carried out by OPAK. | En respuesta al requerimiento de información del Órgano en la decisión de incoar el procedimiento, las autoridades noruegas han presentado una tasación de la parcela realizada por OPAK. |
| Thus, it falls to be considered whether the assessment submitted meets the standards laid down in the Authority’s guidelines. | Por lo tanto, se ha de estudiar si la tasación presentada cumple las normas establecidas en las directrices del Órgano. |
| According to the Authority’s State aid guidelines, the market value of the property should be established on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards by an asset valuer of good repute, who shall be independent in carrying out his tasks. | De acuerdo con las Directrices sobre ayudas estatales del Órgano, el valor de mercado de la parcela lo debería determinar basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos un tasador de activos con buena reputación y que gozase de independencia en el ejercicio de sus funciones. |
| The qualifications and reputation of OPAK, and of Mr Aarsheim in particular, have been assessed above. | Las cualificaciones y la reputación de OPAK, y en particular del Sr. Aarsheim, se han valorado más arriba. |
| In light of that assessment, the Authority finds that the report pertaining to title number 4/165 was also carried out by an asset valuer of good repute. | A la luz de esta valoración, el Órgano considera que el informe correspondiente a la parcela no 4/165 lo realizó un tasador de activos con buena reputación. |
| The Authority has not seen any indications that the asset valuer was not independent. | El Órgano no ha visto ninguna indicación de que el tasador no fuera independiente. |
| Mr Aarsheim belongs to a well-known asset valuation company having no formal links with the municipality. | El Sr. Aarsheim pertenece a una conocida sociedad de tasaciones que carece de vínculos formales con el ayuntamiento. |
| The report also sets out the purpose of the assessment, and confirms that Mr Aarsheim has visited the property and describes the method applied in detail. | El informe también establece el propósito de la evaluación y confirma que el Sr. Aarsheim ha visitado la parcela y describe con detalle el método aplicado. |
| On that basis, the Authority has no reason to doubt that the assessment was carried out in full independence of any orders from the municipality with respect to the result of the valuation. | Así pues, el Órgano no tiene razones para dudar de que la evaluación se realizase con total independencia de posibles indicacionesdel ayuntamiento respecto al resultado de la tasación. |
| As described above, OPAK sets out a number of assumptions for its valuations, including the assumption that the seller is willing to sell and that the property may be marketed over a normal period of time. | Como ya se ha explicado, OPAK establece diferentes hipótesis para sus tasaciones, incluida la de que el vendedor está dispuesto a vender y el terreno se puede poner a la venta durante un período normal. |
| OPAK has assessed the value of the property on the basis that it was not subject to a zoning plan, only to a general reservation for industrial purposes. | OPAK ha tasado el valor de la propiedad basándose en que no estaba sujeta a un plan urbanístico, sino solo a una reserva general con fines industriales. |
| The reason for this is that the proposed zoning plan as industrial land was withdrawn before the contract was signed, due to objections from the National Public Roads Administration [45]. | La razón es que la calificación urbanística como zona industrial se retiró antes de que se firmara el contrato, por las objeciones presentadas por la Administración de Vías Públicas [45]. |
| OPAK states that comparable prices in the area range from NOK 80 per square metre (sale between a private party and the municipality) to NOK 115 per square metre (sale between two private parties). | OPAK sostiene que en esa zona los precios comparables oscilan entre 80 NOK por metro cuadrado (venta entre un particular y el ayuntamiento) y 115 NOK por metro cuadrado (venta entre dos particulares). |
| OPAK also refers to a reappraisal decision in Stavanger, which established a price of NOK 140 per square metre for plots reserved for home constructions in a very central location. | OPAK menciona también una decisión de reevaluación en Stavanger, que estableció un precio de 140 NOK por metro cuadrado para terrenos muy céntricos reservados a la construcción de viviendas. |
| According to OPAK, this would correspond to a price of around NOK 90 per square metre for the industrial area in question. | De acuerdo con OPAK, esto correspondería a un precio en torno a 90 NOK por metro cuadrado para la zona industrial en cuestión. |
| OPAK recognises that market conditions are uncertain and, therefore, suggests that the market price would be between NOK 80 and NOK 100 per square metre, or between NOK 4510000 and NOK 5636000 for the whole area. | OPAK reconoce que las condiciones de mercado son inciertas y, por lo tanto, sugiere que el precio de mercado se debería situar entre 80 y 100 NOK por metro cuadrado, o entre 4510000 y 5636000 para toda la superficie. |
| Against that background, OPAK’s estimate for the sales value is in the middle of that range, NOK 5100000. | En esta situación, la estimación de OPAK del valor de venta se sitúa en el centro del intervalo, en 5100000 NOK. |
| In its opening decision, the Authority was sceptical of relying on the municipality’s comparison with prices obtained for other properties in the area, inter alia, because it seemed that, despite the objections from the Public Roads Administration, the zoning plan for the area had already been adopted, and, therefore, that it would seem incorrect to compare the land to areas where no zoning plan existed. | En la decisión de incoar el procedimiento, el Órgano se mostró escéptico en cuanto a la fiabilidad de la comparación realizada por el ayuntamiento con los precios de otros terrenos de la zona, entre otras cosas porque parecía que, pese a las objeciones de la Administración de Vías Públicas, el plan urbanístico de la zona ya se había adoptado y, por consiguiente, parecería incorrecto comparar ese suelo con el de zonas no adscritas a un plan urbanístico. |
| However, the Norwegian authorities have pointed out, in their comments to the opening decision, that the objections from the Public Roads Administration were known at the time of the sale and that, consequently, there was no zoning plan. | No obstante, en sus observaciones sobre la decisión de incoar el procedimiento, las autoridades noruegas han señalado que las objeciones de la Administración de Vías Públicas ya se conocían en el momento de la venta y que, por tanto, no había plan urbanístico. |
| Also, a zoning plan for the area was only adopted in August 2007, i.e. two years after the sales, and the area was then zoned for sports purposes. | Además, el plan urbanístico de la zona no se adoptó hasta agosto de 2007, es decir, dos años después de las ventas, y entonces la zona se calificó para fines deportivos. |
| Although the subsequent chain of events was unknown to the parties at the time of the transaction, these facts support the conclusion that the withdrawal of the original zoning plan was genuine and that significant changes to it could be expected. | Aunque en el momento de la transacción las partes ignoraban la evolución de la situación, estos hechos respaldan la conclusión de que la retirada del plan urbanístico original fue genuina y cabía esperar modificaciones importantes. |
| Therefore, the Authority finds the assumptions on which the OPAK report is based, i.e. that no zoning plan applied at the time of the sale, to be acceptable. | Así pues, el Órgano considera que las hipótesis en que se basa el informe de OPAK, a saber, que cuando se efectuó la venta no se aplicaba ningún plan urbanístico, son aceptables. |
| As for the evaluation method applied by OPAK, the Authority points out that comparative sales values would appear as less accurate than other methods described by NTF, as the characteristics and expected use of the property are to a lesser extent taken into account. | En cuanto al método de evaluación aplicado por OPAK, el Órgano señala que los valores de ventas similares parecerían menos precisos que otros métodos descritos por la NTF, que tienen más en cuenta las características y el uso previsto para la propiedad. |
| However, the Authority understands from OPAK’s assessments that the land cost method, being closely linked to the maximum permitted exploitation of the land, cannot easily be used when no zoning plan exists. | Sin embargo, las evaluaciones de OPAK dan a entender al Órgano que el método del coste del suelo, al estar muy relacionado con la máxima explotación del suelo permitida, no se puede aplicar fácilmente si no existe un plan urbanístico. |
| In this regard, it should be mentioned that NTF also mentions comparative sales values as one of the acceptable methods for the valuation of industrial land [46]. | A este respecto conviene señalar que la NTF también menciona el valor de ventas similares como uno de los métodos aceptables para la tasación de suelo industrial [46]. |
| Against that background, the Authority finds that theOPAK report must be held to be based on generally accepted indicators and valuation standards. | En estas circunstancias, el Órgano estima que el informe de OPAK se debe considerar basado en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. |
| CONCLUSION ON THE STATE AID ELEMENT IN THE SALE OF TITLE NUMBER 4/165 TO BRYNE INDUSTRIPARK | CONCLUSIÓN RELATIVA AL ELEMENTO DE AYUDA ESTATAL EN LA VENTA DE LA PARCELA No 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK |
| The sales price to Bryne Industripark was NOK 4700000. | El precio de venta a Bryne Industripark fue de 4700000 NOK. |
| This is in the lower range of the price range established by OPAK (NOK 4510000 to NOK 5636000), and somewhat lower than the estimated sales value of NOK 5,1 million. | Este precio se encuentra en la franja inferior del intervalo establecido por OPAK (entre 4510000 y 5636000 NOK), y es algo más bajo que el valor de venta estimado de 5,1 millones NOK. |
| It follows from the case law of the Court of First Instance that the Authority, in examining value assessments provided to it in the course of a State aid procedure concerning the sale of land and buildings by public authorities, must ‘determine whether [the sales price]deviates sufficiently to justify a finding that there is a benefit’ [47](emphasis added). | De la jurisprudencia del Tribunal de Primera Instancia se desprende que el Órgano, al examinar las tasaciones que se le han facilitado durante un procedimiento de ayuda estatal relativo a la venta de suelo y edificios por las autoridades públicas, debe «determinar si [el precio de venta]no difiere de estos hasta tal punto que debería llegarse a la conclusión de que existe una ventaja» [47](subrayado del Órgano). Por otra parte, la transacción en cuestión se refiere a un suelo sin acondicionar que no estaba sujeto a un plan urbanístico, cuyo valor, según OPAK, no se puede determinar con certeza. |
| Furthermore, the transaction at issue concerns undeveloped land not subject to a zoning plan, the value of which, according to OPAK, cannot be established with certainty. | Así pues, el valor real de mercado del terreno también se podría encontrar en la franja inferior del intervalo de precios propuesto por OPAK, que correspondería al precio que pagó Bryne Industripark. |
| Thus, the real market value of the property could also be in the lower end of the price range established by OPAK, which would correspond to the price actually paid by Bryne Industripark. | En esta situación, el Órgano concluye que no se puede determinar si la venta del terreno confirió una ventaja a Bryne Industripark en el sentido de las normas sobre ayudas estatales. |
| Against that background, the Authority concludes that it cannot be established that the sale of the property conferred a benefit on Bryne Industripark within the meaning of the State aid rules.Thus, the transaction does not involve the granting of State aid, within the meaning of Article 61(1) EEA, to Bryne Industripark. | Por consiguiente, la transacción no implica la concesión de una ayuda estatal, en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE, a Bryne Industripark. |
| THE SALE OF TITLE NUMBERS 2/70 AND 2/32 (BRYNE STADION) TO BRYNE FK | VENTA DE LAS PARCELAS Nos 2/70 Y 2/32 (ESTADIO DE BRYNE) A BRYNE FK |
| In the decision opening the formal investigation procedure, the Authority expressed doubts that the transfer to Bryne FK for NOK 0 took place at market terms. | En la decisión de apertura del procedimiento de investigación formal, el Órgano expresó dudas acerca de si la transferencia a Bryne FK por 0 NOK había tenido lugar en condiciones de mercado. |
| Furthermore, the Authority considered that Bryne FK, on the basis of the information available to it at the time, was likely to fall within the definition of an undertaking for the purpose of the State aid rules, carrying out economic activities capable of affecting intra-EEA trade. | Por otra parte, el Órgano consideraba probable que Bryne FK, basándose en la información de que entonces disponía, cumpliese la definición de empresa a los fines de las normas sobre ayudas estatales, por desarrollar actividades económicas capaces de afectar a los intercambios comerciales en el EEE. |
| On that basis, the Authority took the preliminary view that the transaction could have involved State resources, conferred an advantage on an undertaking, and was capable of affecting intra-EEA trade. | Así pues, el Órgano llegó a la conclusión preliminar de que la transacción pudo implicar la puesta a disposición de fondos estatales y conferir una ventaja a una empresa y que fue capaz de afectar a los intercambios comerciales en el EEE. |
| New information has become available to the Authority through the formal investigation procedure. | A raíz del procedimiento de investigación formal, el Órgano dispone de nueva información. |
| In comments to the decision to open the formal investigation procedure and in reply to the Authority’s information injunction, the Norwegian authorities have provided, firstly, a value assessment of the titles transferred, and, secondly, more information on the organisational structure of the football club at the time of the transaction. | En las observaciones a la decisión de incoar el procedimiento de investigación formal y en respuesta al requerimiento de información del Órgano, las autoridades noruegas han facilitado, en primer lugar, una tasación de las parcelas transferidas, y, en segundo lugar, más información sobre la estructura organizativa del club de fútbol en el momento de la transacción. |
| As regards the organisational structure, it has been pointed out that the club consisted of two entities, namely Bryne ASA and Bryne FK. | Respecto de la estructura organizativa, se ha señalado que el club consistía en dos entidades, a saber, Bryne ASA y Bryne FK. |
| STATE RESOURCES | FONDOS ESTATALES |
| Article 61(1) of the EEA Agreement requires that a measure must be granted by the State or through State resources for it to be considered State aid. | El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE establece que para que una medida se considere una ayuda estatal es necesario que la haya otorgado el Estado o se haya otorgado mediante fondos estatales. |
| The Authority recalls that, according to settled case-law, the definition of aid is more general than that of subsidy, because it includes not only positive benefits, such as subsidies themselves, but also state measures which, in various forms, mitigate the charges which are normally included in the budget of an undertaking and which thus, without being subsidies in the strict sense of the word, are similar in character and have the same effect [48]. | El Órgano recuerda que, según jurisprudencia reiterada, la definición de ayuda es más general que la de subvención, pues no solo incluye las prestaciones positivas, como las propias subvenciones, sino también las medidas estatales que, de diferentes formas, alivian las cargas que normalmente recaen sobre el presupuesto de una empresa y que, por ello, sin ser subvenciones en el sentido estricto del término, son de la misma naturaleza y tienen efectos idénticos [48]. La pérdida de ingresos por el Estado en una venta por debajo del precio de mercado también corresponde a la noción de fondos estatales. |
| The loss of income by the State in a sale under market value also falls within the notion of State resources.Therefore, in order to determine whether State resources have been involved in the sale of title numbers 2/70 and 2/32 to Bryne FK, their market value must be determined. | Por lo tanto, con el fin de determinar si en la venta de las parcelas nos 2/70 y 2/32 a Bryne FK han intervenido fondos estatales, se ha de establecer su valor de mercado. |
| In case the municipality had sold them for a price below the market value, State resources in the form of income foregone would have been consumed. | Si el ayuntamiento las ha vendido por un precio inferior al valor de mercado, se habrán consumido recursos estatales en forma de pérdida de ingresos. |
| The Norwegian authorities have submitted a value assessment of the land on which the stadium was built, carried out by OPAK. | Las autoridades noruegas han presentado una tasación del suelo en elque se construyó el estadio, realizada por OPAK. |
| As above, the value assessment must be examined with regard to the Authority’s guidelines. | Como ya se ha mencionado, la tasación se ha de examinar teniendo en cuenta las directrices del Órgano. |
| Independent asset valuer of good repute | Tasador de activos independiente y con buena reputación |
| In assessing the report, the Authority notes that the same asset valuer, OPAK/Mr Aarsheim, has carried out this assessment. | Al evaluar el informe, el Órgano señala que la tasación la efectuó el mismo tasador, OPAK/Sr. Aarsheim. |
