| Source | Target | | On this basis, HFF negotiates the terms of the transaction with the applicant financial institution. | En función de esta información, el FFV negocia los términos de la transacción con la institución financiera solicitante. |
| An important element in this process is the determination of the value of the mortgage loans (see section 2.4 below). | La determinación del valor de los préstamos hipotecarios es un elemento importante de este proceso (véase la sección 2.4 a continuación). |
| If the application is accepted, HFF takes over the mortgage loan pool from the applicant financial institution without needing to seek permission for the transfer from the debtor (borrower). | Si se acepta la solicitud, el FFV se hace cargo del fondo de préstamos hipotecarios de la institución financiera solicitante sin necesidad de obtener la autorización del deudor (prestatario) para la cesión. |
| Following the asset swap, HFF assumes the role of lender vis-à-vis the borrower under the mortgage loan, subject to formal transfer of the mortgage deeds. | Tras el intercambio de activos, el FFV asume el papel de prestamista frente al prestatario en virtud del crédito hipotecario, supeditado al traspaso formal de las escrituras de hipoteca. |
| The Icelandic authorities have informed the Authority that between 22 October 2008 and 18 December 2008 seven financial institutions submitted applications for an asset swap under the Mortgage Loan Scheme: Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank, Bolungarvik Savings Bank, Ólafsfjarðar Saving Bank, Mýrasýsla Saving Bank, Höfðhverfinga Saving Bank and SPRON. | Las autoridades islandesas han informado al Órgano de que, entre el 22 de octubre de 2008 y el 18 de diciembre de 2008, siete instituciones financieras solicitaron un intercambio de activos en el marco del régimen de préstamos hipotecarios: Keflavik Savings Bank, Byr Savings Bank, Bolungarvik Savings Bank, Ólafsfjarðar Savings Bank, Mýrasýsla Savings Bank, Höfðhverfinga Savings Bank y SPRON. |
| Keflavik Savings Bank, BYR Savings Bank and Bolungarvik Savings Bank entered into swap agreements with HFF on 23 March 2009, 20 May 2009, and 3 July 2009 and 5 August 2009 [11]respectively. | Keflavik Savings Bank, Byr Savings Bank y Bolungarvik Savings Bank celebraron acuerdos de intercambio con el FFV el 23 de marzo de 2009, el 20 de mayo de 2009, y el 3 de julio de 2009 y el 5 de agosto de 2009 [11], respectivamente. |
| The first agreement made under the Mortgage Loan Scheme was a mortgage loan transfer agreement signed on 23 March 2009 between HFF and Keflavik Savings Bank for a total value of ISK 9959972471,00 [12]. | El primer acuerdo formalizado con arreglo al régimen de préstamos hipotecarios fue un acuerdo de cesión de préstamos hipotecarios firmado el 23 de marzo de 2009 por el FFV y Keflavik Savings Bank por una cuantía total de 9959972471,00 ISK [12]. |
| The agreements with BYR Savings Bank and Bolungarvik Savings Bank were to the value of ISK 2707559690,00 and ISK 477141823,00 and ISK 425924422,00, respectively. | Las cuantías de los acuerdos con Byr Savings Bank y Bolungarvik Savings Bank ascendieron a 2707559690,00 ISK, 477141823,00 ISK y 425924422,00 ISK, respectivamente. |
| The applications from the other four banks referred to above were rejected. | Las solicitudes de los otros cuatro bancos nombrados anteriormente fueron rechazadas. |
| Valuation of mortgage loans and HFF bonds under the Mortgage Loan Scheme | Valoración de los préstamos hipotecarios y de los bonos del FFV con arreglo al régimen de préstamos hipotecarios |
| Under the Mortgage Loan Scheme, HFF is required to go through several steps in order to assess the value of the mortgage loan pool of an applicant financial institution and of the HFF bonds to be swapped. | En el marco del régimen de préstamos hipotecarios, el FFV debe seguir varios pasos para evaluar el valor del fondo de préstamos hipotecarios de la institución financiera solicitante y de los bonos del FFV que se pretende intercambiar. |
| Article 3 of the Regulation [13]and Article 6 [14]of the Supplementary Rules provide that HFF ‘shall perform the assessment of the value of the bonds offered to the Fund’ and that ‘the book value of the loan shall as a rule be the basis for their price.’ In other words, HFF itself carries out an ‘in-house’ assessment of the value of the mortgage loans. | El artículo 3 del Reglamento [13]y el artículo 6 [14]de las Normas adicionales prevén que el FFV «realizará la evaluación del valor de los bonos ofrecidos al Fondo» y que «el valor contable del préstamo será, por lo general, la base de su precio». En otras palabras, el propio FFV realiza una evaluación «interna» del valor de los créditos hipotecarios. |
| It bases that assessment on the book value of the loans. | Esta evaluación se basa en el valor contable de los préstamos. |
| Selection of mortgage loans by HFF [15] | Selección de préstamos hipotecarios por parte del FFV [15] |
| Prior to estimating the value of a mortgage loan pool, HFF considers whether it has an interest in taking over the loans at all. | Antes de calcular el valor de un fondo de préstamos hipotecarios, el FFV considera si está interesado en asumir los préstamos. |
| For this purpose, HFF assesses the loans on the basis of the payment status of the debtor, the loan-to-value (LTV) ratio of the mortgage loan, its default status, and the terms of the mortgage loan contract. | A este fin, el FFV evalúa los préstamos basándose en las condiciones de pago del deudor, la relación entre préstamo y valor del préstamo hipotecario, la morosidad y las condiciones del contrato de préstamo hipotecario. |
| On this basis HFF divides the mortgage loans into three categories: | Basándose en esta información, el FFV clasifica los préstamos hipotecarios en tres categorías: |
| non-defaulted mortgage loans that meet all of HFF’s general loan requirements; | préstamos hipotecarios al corriente de pago que cumplen todos los requisitos de los préstamos generales del FFV; |
| other non-defaulted mortgage loans that do not meet all of HFF’s general loan requirements; | otros préstamos hipotecarios al corriente de pago que no cumplen todos los requisitos de los préstamos generales del FFV; |
| defaulted mortgage loans. | préstamos hipotecarios impagados. |
| Mortgage loans falling into the first two categories are eligible for a swap under the Mortgage Loan Scheme. | Los préstamos hipotecarios incluidos en las dos primeras categorías pueden ser objeto de intercambio con arreglo al régimen de préstamos hipotecarios. |
| However, mortgage loans in category (c) are eligible only if the mortgage loan is removed from debt collection and all fees and expenses are paid prior to the swap. | Sin embargo, los préstamos hipotecarios de la categoría c) solo son admisibles si se elimina el préstamo hipotecario de la lista de impagados y se abonan todos los gastos y tasas antes del intercambio. |
| Establishing the value of mortgage loans by HFF | Establecimiento del valor de los préstamos hipotecarios por parte del FFV |
| Article 3 of the Regulation and Article 6 of the Supplementary Rules provide that HFF is required to base the purchase price of mortgage loans on their market value. | El artículo 3 del Reglamento y el artículo 6 de las Normas adicionales prevén que se pida al FFV que base el precio de compra de los préstamos hipotecarios en su valor de mercado. |
| However, Article 6 also provides that HFF must base the market value on the book value of the mortgage loans (allowing for prepayment risk, operation costs and other factors). | Sin embargo, el artículo 6 establece asimismo que el FFV debe basar el valor de mercado en el valor contable de los préstamos hipotecarios (teniendo en cuenta el riesgo de pago anticipado, el coste de funcionamiento y otros factores). |
| The latter has been confirmed to the Authority by the Icelandic authorities [16]. | Las autoridades islandesas han confirmado este extremo al Órgano [16]. |
| The Icelandic authorities have also confirmed that the book value of each individual loan is the principal amount lent to the borrower, without write-downs [17]. | Asimismo han confirmado que el valor contable de cada préstamo individual es el capital prestado al prestatario, sin depreciación [17]. |
| A financial institution applying to participate in the Mortgage Loan Scheme is required to provide to HFF the book value of each individual loan [18].2.4.3. | Toda institución financiera que solicite participar en el régimen de préstamos hipotecarios ha de facilitar al FFV el valor contable de cada préstamo individual [18].2.4.3. |
| Determining the credit risk and the ‘credit buffer’ by HFF | Determinación del riesgo de crédito y del «colchón de crédito» por parte del FFV |
| The third step is to determine the credit risk associated with the mortgage loans at issue. | El tercer paso es determinar el riesgo de crédito asociado a los préstamos hipotecarios en cuestión. |
| Pursuant to Article 3 of the Regulation and Article 5 of the Supplementary Rules, HFF employs a credit risk model in that regard, provided by KPMG Iceland, pursuant to which the assessment of the credit risk of mortgage loan pools is carried out on the basis of the international standard, Basel II on the capital risk assessment of financialinstitutions. | Con arreglo al artículo 3 del Reglamento y al artículo 5 de las Normas adicionales, el FFV emplea un modelo de riesgo de crédito aportado por KPMG Iceland, con arreglo al cual se realiza la evaluación del riesgo de crédito del fondo de préstamos hipotecarios con base en la norma internacional Basilea II sobre la evaluación de riesgo del capital de las instituciones financieras. |
| The assessment involves calculating the expected loss by multiplying the following three factors: probability of default, loss-given default and exposure to default. | Esta evaluación consiste en calcular la pérdida prevista multiplicando los tres factores siguientes: probabilidad de impago, pérdida debida al impago y exposición al impago. |
| Each of those variables is assessed for each mortgage loan and for each year of the loan period. | Cada una de estas variables se evalúa para cada préstamo hipotecario y para cada año del período del préstamo. |
| The model is based on a number of parameters designed to assess the likely credit loss for individual loans, as well as on a number of macroeconomic factors likely to influence mortgage loans. | El modelo se basa en una diversidad de parámetros concebidos para evaluar la posible pérdida de crédito en los préstamos individuales, así como en diversos factores macroeconómicos que pueden afectar a los préstamos hipotecarios. |
| The parameters used in the assessment of individual loans are: (i) loan to value; and (ii) payment history. | Los parámetros usados en la evaluación de préstamos individuales son: i) relación entre préstamo y valor del préstamo, y ii) histórico de pagos. |
| The macroeconomic analysis is a medium-term forecast (until 2014) of real estate prices, inflation, wage developments, and other factors likely to impact upon the mortgage loan pool in a general way. | El análisis macroeconómico consiste en una previsión a medio plazo (hasta 2014) de precios inmobiliarios, inflación, evolución salarial y otros factores que pueden impactar sobre el fondo de préstamos hipotecarios de modo general. |
| After 2014, a flat credit loss figure is assumed based on historical experience. | Después de 2014, se estima una cifra de pérdida de crédito plana, según la experiencia adquirida. |
| Following determination of a credit risk by HFF, the book value is not immediately reduced by the value of the credit risk. | Después de que el FFV determine el riesgo de crédito, el valor del riesgo de crédito no reduce inmediatamente el valor contable. |
| The value of the credit risk is used only to determine the value of the bonds that the applicant financial institution will receive at the time of the swap. | El valor del riesgo de crédito se usa solo para determinar el valor de los bonos que la institución financiera solicitante recibirá en el momento del intercambio. |
| Pursuant to Article 3 of the Regulation and Article 6 of the Supplementary Rules, HFF uses the expected credit risk to establish a ‘credit buffer’. | Con arreglo al artículo 3 del Reglamento y al artículo 6 de las Normas adicionales, el FFV usa el riesgo de crédito previsto para establecer un «colchón de crédito». |
| This means that the financial institution initially will only receive HFF bonds corresponding to a maximum of 80 % of the aggregated book value of the mortgage loan pool. | Eso significa que la institución financiera solo recibirá inicialmente bonos de FFV correspondientes a un máximo del 80 % del valor contable agregado del fondo de préstamo financiero. |
| The credit buffer may be more than that 20 % depending on the estimated loss (EL) in relation to the mortgage loan pool, and will increase by the amount of that estimated loss (Article 5 of the Supplementary Rules). | El colchón de crédito puede superar el 20 % dependiendo de la pérdida estimada (PE) en relación con el fondo de préstamos hipotecarios, y aumentará en la cantidad de dicha pérdida estimada (artículo 5 de las Normas adicionales). |
| The credit buffer will always be higher than the estimated loss. | El colchón de crédito siempre será mayor que la perdida estimada. |
| In practice, HFF calculates the credit buffer by adding an additional 10 % to the estimated loss. | En la práctica, elFFV calcula el colchón de crédito añadiendo un 10 % adicional a la pérdida estimada. |
| Approximately 8 to 10 years after the initial agreement, the performance of the loan pool during that period is assessed. | Aproximadamente entre 8 y 10 años después del acuerdo inicial, se evalúa el rendimiento del fondo de préstamos en ese período. |
| In addition, the forward-looking credit risk of the pool is assessed at that time. | También en ese momento se evalúa el riesgo futuro de crédito del fondo. |
| Depending on both of those elements, the financial institution will receive additional HFF bonds up to the value of the credit buffer. | Dependiendo de ambos elementos, la institución financiera recibirá bonos de FFV adicionales hasta el valor del colchón de crédito. |
| In other words, if, after 8 to 10 years, the credit risk has materialised only in part, that is, if the actual losses are less than estimated at the time of the agreement, HFF will transfer bonds up to the value of the credit buffer less the actual losses, subject to the forward-looking credit risk estimate. | En otras palabras, si transcurridos entre 8 y 10 años el riesgo de crédito se ha materializado solo parcialmente, es decir, si las pérdidas reales son menores que las estimadas en el momento del acuerdo, el FFV traspasará bonos hasta el valor del colchón de crédito menos las pérdidas reales, sujeto al riesgo futuro de crédito estimado. |
| However, if the credit risk materialises in full, that is, if all expected losses materialise, HFF will not transfer any additional bonds to the financial institution. | Sin embargo, si el riesgo de crédito se materializa en su totalidad, es decir, si se materializan todas las pérdidas estimadas, el FFV no transferirá ningún bono adicional a la institución financiera. |
| Finally, in the event that actual losses are greater than the credit buffer, HFF will bear such losses. | Por último, en caso de que las pérdidas reales sean mayores que el colchón de crédito, el FFV soportará tales pérdidas. |
| Establishing the corresponding amount of HFF bonds by HFF | Establecimiento de la cantidad correspondiente de bonos de FFV por parte del FFV |
| Pursuant to Article 5 of the Regulation and Article 7 of the Supplementary Rules [19], HFF determines the value of HFF bonds to be transferred to the financial undertaking under the mortgage loan pool swap (subtracting the credit buffer).HFF determines the value of the HFF bonds on the basis of the ‘end-of-day dirty price’ on the transaction day, as quoted by the OMX Iceland exchange. | Con arreglo al artículo 5 del Reglamento y al artículo 7 de las Normas adicionales [19], el FFV determina el valor de los bonos del FFV que se van a transferir a la empresa financiera en el marco del intercambio del fondo de préstamos hipotecarios (restando el colchón de crédito).El FFV determina el valor de los bonos del FFV basándose en el «precio sucio al cierre de la jornada» del día de la transacción, según la cotización en la bolsa OMX de Islandia. |
| That price is adjusted by the weighted average interest rate of the mortgage loans (which has been reduced by the prepayment risk, operational costs and credit losses). | Este precio se ajusta mediante el tipo de interés medio ponderado de los préstamos hipotecarios (que ha sido reducido por el riesgo de pago anticipado, el coste de funcionamiento y las pérdidas de crédito). |
| Based on the information provided by the Icelandic authorities, it is unclear whether this implies a reduction or an increase in the value of the bonds. | Según la información proporcionada por las autoridades islandesas, no está claro si esto supone una reducción o un incremento del valor de los bonos. |
| Settlement of the swap under the Mortgage Loan Scheme | Liquidación del intercambio conforme al régimen de préstamos hipotecarios |
| When the value of the mortgage loan pool has been determined, it is transferred to HFF in exchange for HFF bonds, which are transferred to the financial institution [20].Final settlement takes place approximately 8 to 10 years after the agreement is entered into [21]. | Una vez determinado el valor del fondo de préstamos hipotecarios, se transfiere al FFV a cambio de bonos del FFV, que se transfieren a la institución financiera [20].La liquidación final se realiza aproximadamente entre 8 y 10 años después de que el acuerdo entre en vigor [21]. |
| At that time, subject to the assessment described in section 2.4.3 above, HFF transfers additional bonds to the financial institution up to the value of the credit buffer (less any actual losses and less any estimated losses throughout the remainder of the period of the mortgage loan) [22]. | En ese momento, a tenor de la evaluación descrita en la anterior sección 2.4.3, el FFV transfiere bonos adicionales a la institución financiera hasta el valor del colchón de crédito (menos cualquier pérdida real o estimada durante el tiempo restante del período del préstamo hipotecario) [22]. |
| Duration and budget | Duración y presupuesto |
| The Mortgage Loan Scheme is not limited in time. | El régimen de préstamos hipotecarios no tiene una duración limitada. |
| That is, there is no final date for the application of the Scheme or a fixed period during which applications under the Scheme can be made. | Es decir, no existe una fecha final para la aplicación del régimen o un período predeterminado durante el cual se pueden presentar solicitudes. |
