| Source | Target | | After the meeting the Norwegian Authorities submitted their final comments on the case on 19 November 2010. | Tras la reunión, las autoridades noruegas presentaron sus observaciones finales sobre el fondo de la cuestión el 19 de noviembre de 2010. |
| DESCRIPTION OF THE NOTIFICATION | DESCRIPCIÓN DE LA NOTIFICACIÓN |
| The Norwegian authorities notified a sale of a plot of land by the municipality of Asker to the company Asker Brygge AS (“Asker Brygge”). | Las autoridades noruegas notificaron la venta de una parcela por parte del municipio de Asker a la empresa Asker Brygge AS (en lo sucesivo denominada «Asker Brygge»). |
| The property is registered in the Norwegian property register as Nesøyveien 8, gnr. | La propiedad está inscrita en el registro de la propiedad noruego como Nesøyveien 8, gnr. |
| in the municipality of Asker (“gbnr. 32/17”) and is approximately 9700 m2. | enel municipio de Asker (en lo sucesivo denominado «gbnr. 32/17»), y su superficie es de aproximadamente 9700 m2. |
| There were no buildings on the property. | La propiedad no contenía edificios. |
| Slependen Båtforening rented part of the property from the Municipality. | Slependen Båtforening arrendó al municipio parte de la propiedad. |
| The municipality of Asker and Asker Brygge entered into an agreement in 2001 (“the option agreement”), according to which Asker Brygge was granted an option, lasting until 31 December 2009, to buy land for a fixed sum of NOK 8 million, adjusted according to the consumer price index. | En 2001, el municipio de Asker y Asker Brygge celebraron un acuerdo (en lo sucesivo denominado «el contrato de opción») por el que se concedió a Asker Brygge una opción de compra del terreno, válida hasta el 31 de diciembre de 2009, por la cantidad fija de 8 millones de coronas noruegas (NOK), actualizada según el índice de precios al consumo. |
| According to the option agreement the municipality intended to give Asker Brygge the option to buy the property at market price provided that Asker Brygge undertook extensive planning and research with the aim of obtaining a reregulation of the property and then developing the property. | Con arreglo al contrato de opción, el municipio tenía intención de conceder a Asker Brygge la opción de compra de la propiedad a precio de mercado, siempre y cuando Asker Brygge emprendiera una planificación y una investigación exhaustivas con el propósito de que se impusiesen nuevas reglas en la propiedad y, de este modo, de urbanizarla. |
| In 2004 the option agreement was renewed, and the validity of the option was extended until 31 December 2014 under similar conditions regarding the progress of the reregulation work. | En 2004, se renovó el contrato de opción y la validez de la opción se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2014 en condiciones similares en lo que se refiere al avance de las tareas de una nueva reglamentación. |
| In 2005, Asker Brygge called upon the option to buy the land. | En 2005, Asker Brygge solicitó hacer uso de la opción de compra del terreno. |
| The parties entered into a sales agreement on 21 March 2007 for the price of NOK 8727462. | Las partes celebraron un acuerdo de venta el 21 de marzo de 2007 por 8727462 NOK. |
| The land was transferred to Asker Brygge on the same date although only the first instalment of 30 % of the sales sum was paid on the date of the transfer of the property. | El terreno fue cedido a Asker Brygge en la misma fecha, aunque en la fecha de cesión de la propiedad solo se pagó el primer plazo, que correspondía al 30 % del importe de la venta. |
| The municipality of Asker and Asker Brygge are of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value. | En opinión del municipio de Asker y de Asker Brygge, el contrato de venta no conlleva ninguna ayuda estatal porque el precio de venta refleja el valor de mercado. |
| The Norwegian authorities nonetheless decided to notify the transaction for reasons of legal certainty. | No obstante, las autoridades noruegas decidieron notificar la transacción por motivos de seguridad jurídica. |
| COMMENTS FROM THE NORWEGIAN AUTHORITIES | OBSERVACIONES DE LAS AUTORIDADES NORUEGAS |
| The municipality of Asker is of the opinion that the sales contract does not entail any state aid because the sales price reflects the market value. | En opinión del municipio de Asker, el contrato de venta no conlleva ayuda estatal porque el precio de venta refleja el valor de mercado. |
| The municipality has submitted that it must enjoy a margin of judgment. | El municipio ha argumentado que debe disfrutar de un margen de valoración. |
| The value assessments carried out in June 2006 and June 2008 assessed the market value in 2001 to be NOK 9,6 (with a possible variation of +/– 15 %) million and NOK 8 million respectively. | Las tasaciones efectuadas en junio de 2006 y en junio de 2008 estimaron su valor de mercado en 2001 en 9,6 millones NOK (con una posible variación de +/-15 %) y en 8 millones NOK, respectivamente. |
| The assessments are thus in accordance with the sales price in 2001, which is the relevant period for the assessment to be made. | Las tasaciones concuerdan, por tanto, con el precio de venta de 2001, que es el período pertinente para la tasación. |
| The assessment dated 18 January 2008 is based on wrong premises, and did not take into consideration important factors for the assessment. | La tasación con fecha de 18 de enero de 2008 se basó en premisas equivocadas y no tuvo en cuenta factores importantes para la evaluación. |
| The option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research. | No se puede considerar que la opción se concediera sin remuneración, ya que Asker Brygge asumió a cambio obligaciones de planificación e investigación. |
| The municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution. | El municipio estimaba que la propiedad era difícil de urbanizar y no quería acometer la investigación necesaria para desvelar los riesgos asociados a unas condiciones de suelo difíciles y a la contaminación. |
| The research by Asker Brygge removed the said risks, and the municipality could then sell the property without having to argue vis-à-vis potential buyers regarding these risks. | La investigación de Asker Brygge descartó dichos riesgos y el municipio pudo entonces vender la propiedad sin tener que discutir estos riesgos con compradores potenciales. |
| Thus the obligation that Asker Brygge undertook was of value to the municipality. | Así pues, la obligación asumida por Asker Brygge resultó de utilidad para el municipio. |
| The municipality accepts that a private investor would not have granted postponed payment of 70 % of the sales sum free of interest, but any possible state aid due to lack of such interest would be considered de minimis aid. | El municipio reconoce que un inversor privado no habría concedido un aplazamiento del pago del 70 % del importe de venta sin intereses, pero cree que cualquier posible ayuda estatal debida a la ausencia de intereses debería considerarse una ayuda de minimis. |
| COMMENTS FROM THIRD PARTIES | OBSERVACIONES DE TERCEROS INTERESADOS |
| Asker Brygge has submitted that the Authority can not conclude that state aid has been involved in the sale. | Asker Brygge ha aducido que el Órgano no puede sacar la conclusión de que esta venta conlleva ayuda estatal. |
| The value in 2001 | Valor en 2001 |
| This was not a realistic alternative for the municipality in 2001. | Se necesitaría una nueva regulación de la propiedad a fin de acondicionar el terreno para la actividad empresarial y, en 2001, esa no era una alternativa realista para el municipio. |
| The preparatory works that would be required prior to a complete reregulation are both expensive and time consuming. | Las labores preparatorias que serían necesarias para volver a elaborar una regulación completa son caras y requieren mucho tiempo. |
| Moreover, there was a potential risk for Asker Brygge that the Municipality and other public institutions would not accept an application for reregulation, such as the Public Road Administration or the County Governor. | Además, Asker Brygge corría el posible riesgo de que el municipio y otras instituciones públicas, como la administración pública de carreteras de Noruega o el gobernador del condado, no aceptasen la solicitud de una nueva regulación. |
| Further, it must be taken into consideration that the property is in close proximity to the motorway E18, which means that the property is exposed to both the noise from the road as well as pollution. | Asimismo, debe tenerse en cuenta que la propiedad se encuentra cerca de la autopista E18, lo que significa que está expuesta al ruido de la carretera y a la contaminación. |
| In addition, the proximity to the motorway considerably limits the possibility to develop the property. | Asimismo, la cercanía a la autopista limita de forma considerable la posibilidad de urbanizar la propiedad. |
| According to the motorway development plan, it was prohibited to build anything closer to the road than 35 m. As the property is very narrow and situated close to the road, this limitation implies that nearly 90 % of the property was subject to that prohibition. | De acuerdo con el plan de desarrollo de la autopista, estaba prohibido construir a menos de 35 m de su trazado, y dado que la propiedad es muy estrecha y está situada cerca de la carretera, ello implica que casi el 90 % de la propiedad estaba condicionada por esta prohibición. |
| Moreover, as follows from Section 1 of the Agreement and pursuant to a public road development plan, a part of the property was planned to be used in a new road situated beside theexisting motorway. | Además, como se desprende de la sección 1 del acuerdo y de conformidad con un plan de desarrollo de carreteras públicas, estaba previsto que una parte de la propiedad se utilizase para una nueva carretera situada junto a la autopista existente. |
| Approximately 1/3 of the property would be comprised by the new road. | Alrededor de un tercio de la propiedad integraría la nueva carretera. |
| Asker Brygge would also like to emphasize the uncertainty with regard to the conditions of the property. | A Asker Brygge le gustaría asimismo hacer hincapié en su incertidumbre sobre las condiciones de la propiedad. |
| As stated above, the property in question was regarded very difficult to develop due to its soil conditions. | Como se ha expuesto anteriormente, se consideraba muy difícil la urbanización de la propiedad mencionada debido a las condiciones del suelo. |
| In addition it was regarded as likely that the soil and shoreline was highly polluted. | Además, parecía probable que el suelo y la línea de costa estuviesen muy contaminados. |
| Thus, when Asker Brygge contacted the Municipality in 2001 with the purpose to buy the land, it was regarded by the Municipality as almost impossible to develop the land for business activity. | Por tanto, cuando Asker Brygge se puso en contacto con el municipio en 2001 con el propósito de comprar el terreno, el municipio consideraba casi imposible habilitar el terreno para la actividad empresarial. |
| Neither Asker Brygge nor the Municipality had sufficient or exact information regarding these issues, and development would require considerable analysis of the property’s conditions. | Ni Asker Brygge ni el municipio contaban con información suficiente o precisa sobre estos asuntos, y la urbanización requiere un análisis considerable de las condiciones de la propiedad. |
| Asker Brygge submits that the limitations mentioned above must be regarded as encumbrances on the property which clearly influenced its market value. | Asker Brygge argumenta que las limitaciones indicadas deben considerarse gravámenes para la propiedad que tuvieron una repercusión clara en su valor de mercado. |
| Any increase in value of the property after 2001 is due to work which is undertaken by Asker Brygge. | Cualquier incremento del valor de la propiedad tras 2001 se debe a la labor acometida por Asker Brygge. |
| Without the work undertaken by Asker Brygge the area would likely still remain undeveloped with a very limited monetary value for the municipality. | Sin dicha labor, es probable que el área siguiera sin edificar y aportase un valor monetario muy limitado al municipio. |
| The relevance of the value in 2007 | Relevancia del valor en 2007 |
| To the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct the added value which is a result of the work undertaken by Asker Brygge from 2001–2007. | En la medida en que el valor de 2007 es relevante, el Órgano debe sopesar y deducir el valor añadido que aporta la labor acometida por Asker Brygge de 2001 a 2007. |
| Remuneration for the option | Remuneración por la opción |
| The obligation to finance research work, which amounts approximately to NOK 4 or 5 million, must, in the view of Asker Brygge be taken into consideration when assessing the remuneration for the option given to Asker Brygge. | La obligación de financiar las labores de investigación, que asciende a alrededor de 4 o 5 millones NOK, debe tenerse en cuenta, desde el punto de vista de Asker Brygge, al analizar la remuneración por la opción otorgada a Asker Brygge. |
| In general this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case. | Por lo general, esta metodología es poco común como base para fijar el precio de una opción en lo que respecta a terreno no edificado, como en este caso. |
| The value assessments | Tasaciones |
| Reference is made to the value assessment undertaken by TJB Eiendomstaksering page 6-9,in which the valuer bases its assessment on the fact that it is possible to dredge the shoreline to establish further boat spaces and to establish storage yards for boats on the land area. | Se ha hecho referencia a la tasación efectuada por TJB Eiendomstaksering, páginas 6 a 9, en la que el tasador basa su estimación en que es posible dragar la línea de costa para habilitar más espacios para embarcaciones y establecer patios de almacenamiento para embarcaciones en la superficie de tierra. |
| Reference is also made to Takstsenteret’s value assessment page 14 and 15, which also bases its assessment on such development of the property. | Asimismo, se hace referencia a la tasación de Takstsenteret, páginas 14 y 15, que fundamenta también su estimación en este aprovechamiento de la propiedad. |
| However, when the Agreement was concluded in 2001 such development of the property was neither intended nor regarded as possible by the Municipality and Asker Brygge. | Sin embargo, cuando se concertó el acuerdo en 2001, el municipio y Asker Brygge no pretendían aprovechar la propiedad de este modo ni lo consideraban posible. |
| Further, due to the conditions of the shoreline below the land area, and to avoid displacement of mass and damaging the foundation of a road bridge close to the property, the Public Road Administration prohibited further dredging in the area. | Es más, debido a las condiciones de la línea de costa situada bajo la superficie de tierra, y a fin de evitar desplazamientos de masa y daños a los cimientos de un puente de carretera cercano a la propiedad, la administración pública de carreteras de Noruega prohibió que se dragara más en esta zona. |
| State aid within the meaning of Article 61(1) EEA Agreement | Ayuda estatal a tenor del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE |
| Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows: | En el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE se establece lo siguiente: |
| Market investor principle | Principio del inversor en una economía de mercado |
| If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e., if the municipality sold the land for its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve the grant of state aid. | Si la transacción se llevó a cabo de acuerdo con el principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si el municipio vendió el terreno por su valor de mercado y las condiciones de la transacción eran aceptables para un vendedor privado, la transacción no conllevaría la concesión de la ayuda estatal. |
| The sale of land could qualify as state aid if the sale was not carried out at market price. | La venta del terreno podría calificarse de ayuda estatal si la venta no se efectuó a precio de mercado. |
