| Source | Target | | As a point of departure, the assessment of whether a property has been sold at market value should be assessed at the time of the conclusion of the contract. | Como punto de partida, la valoración de si una propiedad se ha vendido a precio de mercado o no debe realizarse en el momento en el que se suscribe el contrato. |
| The circumstances of this sale of land are somewhat particular in the sense that there exist several agreements concerning the sale: An option agreement from 2001, an extended option agreement from 2004 and a sales agreement from 2007. | Las circunstancias de esta venta de terreno son en cierto modo particulares, ya que existen varios acuerdos relacionados con la venta: un contrato de opción de 2001, un contrato de opción prorrogado de 2004 y un acuerdo de venta de 2007. |
| The option agreement not only gave Asker Brygge a right to acquire the property at any given time over the years to come but also fixed the price for a later transfer. | El contrato de opción no solo otorgó a Asker Brygge el derecho a adquirir la propiedad en cualquier momento durante los años siguientes, sino que también fijó el precio de su posterior cesión. |
| The Authority has in that regard considered whether Asker Brygge paid for the option as such, and whether the favourable conditions for the buyer appear to be balanced by corresponding obligations for the buyer or rights for the seller. | En este sentido, el Órgano ha tenido en cuenta si Asker Brygge pagó por la opción como tal y si las condiciones favorables para el comprador se equilibran con las obligaciones correspondientes para el comprador o con los derechos para el vendedor. |
| The Authority has concluded that the option agreement as such cannot be said to comply with the private market investor principle. | El Órgano ha llegado a la conclusión de que no se puede decir que el contrato de opción, como tal, cumpla el principio del inversor privado en una economía de mercado. |
| The market price of the option agreement signed in 2001 | Precio de mercado del contrato de opción firmado en 2001 |
| There can be a number of commercially sound reasons to enter into an agreement under given conditions. | Pueden existir varias razones comerciales válidas para celebrar un acuerdo en estas condiciones concretas. |
| When there is no plausible explanation for the municipality’s choice the measure could qualify as state aid. | En el caso de que no exista una explicación plausible para la decisión que tomó el municipio, la medida podría calificarse de ayuda estatal. |
| The main features of the option agreement which are relevant for the state aid assessment are (i) the agreed price of NOK 8 million, adjusted in accordance with the consumer price index, (ii) the right of renegotiation agreed for Asker Brygge in case property prices should decrease considerably before the option was invoked (there was no corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably), (iii) the payment in two instalments, whereby 70% of the sales price would be paid before 31 December 2011 at the latest, but no interest would be charged for this delay. | Los principales aspectos del contrato de opción que resultan relevantes para analizar si las medidas constituyen ayuda estatal son i) el precio acordado de 8 millones NOK, actualizado según el índice de precios al consumo, ii) el derecho de Asker Brygge a la renegociación en caso de que los precios de la propiedad disminuyeran de forma considerable antes de que se ejerciera la opción (no existía un derecho de renegociación correspondiente para el municipio si los precios de la propiedad aumentaban de forma considerable), iii) el pago de dos plazos, por el cual el 70 % del precio de venta debería pagarse antes del 31 de diciembre de 2011, a más tardar, pero sin cobrar intereses por esta demora. |
| Thus, it is not clear to the Authority on which basis the municipality arrived at the agreed price of NOK 8 million for the sale of the land. | Por lo tanto, el Órgano no tiene clara la base en la que el municipio se apoyó para llegar al precio acordado de 8 millones NOK por la venta del terreno. |
| Even if it is assumed that NOK 8 million represented the market price for the property as such in 2001 [5], the market value of the other elements agreed upon in the option agreement should be assessed. | Aun cuando se dé por hecho que 8 millones NOK representaban el precio de mercado para la propiedad en 2001 [5], debería evaluarse el valor de mercado del resto de los elementos acordados en el contrato de opción. |
| In the Authority’s view, if only the market value for the property had to be considered, that would entail that Asker Brygge got the option as such for free without any economic consideration for this preferential right of purchase. | En opinión del Órgano, si solo se tuviese en cuenta el valor de mercado de la propiedad, ello significaría que Asker Brygge habría obtenido la opción como tal de forma gratuita, sin contemplar ninguna consideración económica por su derecho preferente de compra. |
| As mentioned above, this option enabled the company to observe the development of property prices for a number of years. | Como se ha mencionado, esta opción permitió a la empresa observar la evolución de los precios de la propiedad inmobiliaria durante varios años. |
| Statistically, property prices tend to increase over time. | Desde el punto de vista estadístico, los precios de los bienes inmuebles tienden a subir con el tiempo. |
| Furthermore, Asker is located close to Oslo and has experienced a continuous growth in population, something that would usually influence property prices positively. | Asimismo, Asker está cerca de Oslo, y su población ha experimentado un crecimiento continuo, algo que por lo general influye de forma positiva en los precios de la propiedad inmobiliaria. |
| The option agreement barred the municipality from selling the property to another buyer, and thus tied up capital for which the municipality could have found alternative uses or received interest. | El contrato de opción impidió al municipio vender la propiedad a otro comprador y, por tanto, inmovilizó un capital para el que el municipio podría haber encontrado usos alternativos o por el que podría haber percibido intereses. |
| However, the municipality would not receive any payment or compensation in case Asker Brygge would decide not to buy the property. | Sin embargo, el municipio no recibiría ningún pago o compensación si Asker Brygge decidiese no comprar el bien. |
| Under the option agreement, some aspects of a possible future sales contract were also agreed upon. | Con arreglo al contrato de opción, se acordaron también algunos aspectos de un posible contrato de venta en el futuro. |
| In particular, regarding the reregulation of the area, Asker Brygge had an obligation to finish the preparatory works that would lead to the reregulation process. | En particular, en cuanto a la nueva regulación de la zona, Asker Brygge había contraído la obligación de finalizar las labores preparatorias que darían lugar al proceso de nueva regulación. |
| If this condition was not met, the municipality of Asker could terminate the contract. | Si no se cumplía esta condición, el municipio de Asker habría podido rescindir el contrato. |
| The Norwegian authorities have argued that the option cannot be considered granted without remuneration, since Asker Brygge in return undertook obligations related to planning and research. | Las autoridades noruegas han alegado que no se puede considerar que la opción se otorgase sin remuneración, ya que Asker Brygge asumió a cambio obligaciones de planificación e investigación. |
| Even if the municipality considered the property difficult to develop, and it did not want to undertake the research necessary to uncover the risks related to difficult soil conditions and pollution, the option agreement gave Asker Brygge the opportunity to work on it for several years before deciding to buy the property, which in the opinion of the Authority reduced the risk considerably. | Aun cuando el municipio considerase difícil la urbanización de la propiedad y no quisiese acometer la investigación necesaria para descubrir los riesgos derivados de unas condiciones de suelo difíciles y de la contaminación, el contrato de opción brindó a Asker Brygge la oportunidad de trabajar en ello varios años antes de decidirse a comprar la parcela, lo que en opinión del Órgano reducía el riesgo de manera significativa. |
| In addition, if the property was reregulated, this would increase the value of the property. | Además, si se volviese a regular la propiedad, aumentaría su valor. |
| Hence, the option agreement did not entail any real risk for Asker Brygge. | Así pues, el contrato de opción no conllevaba ningún riesgo real para Asker Brygge. |
| The amounts spent on research would benefit the buyer, and if the research was to show that the property was unsuitable for development, the research works could be stopped and costs minimized, without any obligation to buy the property. | Los importes invertidos en investigación beneficiarían al comprador, y si la investigación demostrase que la propiedad no se podía urbanizar, los trabajos de investigación podrían detenerse y minimizar los costes, sin ninguna obligación de comprar el terreno. |
| Asker Brygge has argued that the obligation to finance research work, which it is said to amount to approximately NOK 4 or 5 million, must be taken into consideration when assessing the remuneration for the option. | Asker Brygge ha argumentado que debe tenerse en cuenta la obligación de financiar los trabajos de investigación, que se ha indicado que ascienden a alrededor de 4 o 5 millones NOK, al evaluar la remuneración de la opción. |
| It is argued that this methodology is not unusual as a basis for fixing the price of an option as regards undeveloped land as in this case. | Se argumenta que no es raro que se utilice esta metodología como base para fijar el precio de una opción en lo que respecta a terrenos no urbanizados, como en este caso. |
| The Authority notes that Asker Brygge has not submitted any documentation on the claims mentioned above. | El Órgano señala que Asker Brygge no ha presentado ninguna documentación que sostenga estas afirmaciones. |
| The Norwegian Authorities have not been able to confirm neither the amounts spent on research, nor that this is a common method to fix the price on undeveloped land. | Las autoridades noruegas no han podido confirmar ni los importes invertidos en investigación, ni si este es un método común para fijar el precio de terrenos no urbanizados. |
| In the Authority’s view, the option itself, independent of whether it was exercised or not, had a value in 2001 when the agreement was concluded. | En opinión del Órgano, la propia opción, con independencia de si se ejerce o no, tenía un valor en 2001, cuando se concertó el acuerdo. |
| From the documentation and explanations the Authority has received so far, there is no information that the buyer paid remuneration for the option as such which a private investor would have accepted. | De la documentación y las explicaciones que el Órgano ha recibido hasta la fecha, no se desprende que el comprador pagase una remuneración por la opción, como tal, que un inversor privado hubiese aceptado. |
| The option agreement refers to Asker Brygge’s possibility to conduct research works on the property with a view to its regulation for other purposes in exchange for the option to buy the property at market price. | El contrato de opción hace referencia a la posibilidad que se brindó a Asker Brygge de llevar a cabo trabajos de investigación sobre la propiedad, con vistas a su regulación para otros fines, a cambio de la opción de comprar el bien a precio de mercado. |
| However, there was no guarantee that the property actually would be properly researched. | No obstante, no existían garantías de que realmente se investigaría la propiedad como es debido. |
| There was no unconditional obligation to carry out any particular type of research as the buyer could instead chose not to conclude a sales agreement, e.g. if the initial research works would show the project to be unprofitable, or for any other reason. | No existía ninguna obligación incondicional de llevar a cabo ningún tipo concreto de investigación, ya que el comprador podía decantarse por no concertar un acuerdo de venta, por ejemplo, si los trabajos de investigación iniciales demostraban que el proyecto era poco lucrativo, o por cualquier otra razón. |
| Thus, the risks on the buyer under the option agreement were minimal, while the municipality would not profit from it if the research showed that the property could be developed. | Por tanto, los riesgos para el comprador con arreglo al contrato de opción eran mínimos, mientras que el municipio no se beneficiaría de este acuerdo si la investigación demostrase que la propiedad podía urbanizarse. |
| The buyer would then be in a position to await the development of the real estate market over a long period, and could chose to buy the property for a fixed price at the time when it was considered to be most profitable for the buyer. | El comprador estaría entonces en situación de esperar la evolución del mercado inmobiliario durante un largo período y de decidirse a comprar la propiedad por un precio fijo en el momento en el que se considerase más rentable para él. |
| Moreover, on the basis of the information available to the Authority, the requirement that Asker Brygge would have to carry out research works within certain time limits in order to maintain the option cannot be considered as a proper payment for the possibility to buy the land within the meaning of the market investor principle. | Es más, a efectos del principio del inversor privado y a la luz de la información de la que dispone el Órgano, el requisito de que Asker Brygge tuviera que llevar a cabo trabajos de investigación en determinados plazos a fin de mantener la opción no puede considerarse un pago apropiado por la posibilidad de comprar los terrenos. |
| The option agreement also included other elements that appear to be capable of increasing the value of the option. | El contrato de opción también incluía otros elementos que podían aumentar su valor. |
| The first element concerns the mechanism to regulate the price. | El primer elemento se refiere al mecanismo para regular el precio. |
| Asker Brygge had the right to request renegotiations of the price if property prices in Asker should decrease considerably before the option was invoked. | Asker Brygge tenía derecho a solicitar la renegociación del precio si los precios de los bienes inmobiliarios de Asker disminuían de manera considerable antes de que se ejerciera la opción. |
| As mentioned above, the agreement did not provide a corresponding right of renegotiation for the municipality should the property prices increase considerably. | Como se ha mencionado, el acuerdo no proporcionaba al municipio un derecho de renegociación correspondiente en el caso de que los precios de la propiedad aumentasen de manera significativa. |
| According to the Norwegian authorities, the background for including a right for Asker Brygge to renegotiate the agreement was that the municipality of Asker considered the property to be difficult to develop, inter alia due to the short distance to the highway (E18), and the transaction would therefore involve substantial economic risk. | Según las autoridades noruegas, los antecedentes que explicaban la inclusión de un derecho de renegociación del acuerdo para Asker Brygge consistían en que el municipio de Asker consideraba difícil que se urbanizase la parcela, entre otros motivos por la proximidad a la autopista (E18), y en que la operación entrañaría, por tanto, un riesgo económico considerable. |
| The Authority finds however, that a private market investor would not have entered into such an agreement without a mutual right to adjustment if property prices should increase or decrease considerably. | No obstante, el Órgano considera que un inversor privado en una economía de mercado no habría celebrado semejante acuerdo sin un derecho recíproco de ajuste en caso de que los precios de la propiedad inmobiliaria aumentasen o disminuyesen de manera considerable. |
| In this regard, the right for the municipality to adjust the price in accordance with the consumer price index appears not to be sufficient to compensate for the lack of a corresponding right of renegotiation. | En este sentido, el derecho del municipio a actualizar el precio con arreglo al índice de precios al consumo no parece suficiente para compensar la ausencia de un derecho correspondiente de renegociación. |
| In the Authority’s view, the consumer price index is not the correct index to use when adjusting for changes in property prices. | En opinión del Órgano, el índice de precios al consumo no es el apropiado para adaptar los cambios de los precios de la propiedad inmobiliaria. |
| The consumer price index is a measure estimating the change in the average price of consumer goods and services purchased by households, and does not reflect the price movements of the property market. | El índice de precios al consumo es una medida que efectúa una estimación de la evolución en el precio medio delos bienes de consumo y los servicios que compran los hogares y no refleja los movimientos de precio del mercado inmobiliario. |
| Property prices develop at a different pattern than other prices, and real estate prices for property such as the one at issue in the caseat hand are therefore normally not taken into account when determining the consumer price index. | Los precios de la propiedad inmobiliaria evolucionan de modo diferente a otros precios, y los del mercado inmobiliario para una propiedad como la que nos ocupa no suelen tenerse en cuenta a la hora de determinar el índice de precios al consumo. |
| In addition, the Option Agreement contains the municipality of Asker’s agreement to postpone the payment of 70 % of the agreed sales price until 31 December 2011 at the latest [6]without charging any interest for this deferral. | Por añadidura, el contrato de opción contiene el acuerdo del municipio de Asker de posponer el pago del 70 % del precio de venta acordado hasta el 31 de diciembre de 2011 a más tardar [6]sin devengar ningún interés por su aplazamiento. |
| According to the Norwegian authorities, the postponement of full payment without any interest was accepted because the property was considered difficult to develop. | Según las autoridades noruegas, el aplazamiento del pago completo sin el cobro de intereses se aceptó porque se consideraba que la parcela era difícil de urbanizar. |
| The Authority finds that a private operator would not have agreed to postpone the payment over such a long period of time without requiring any interest payments. | El Órgano opina que un inversor privado no habría accedido a aplazar el pago durante un período de tiempo tan prolongado sin solicitar el pago de intereses. |
| Moreover, it finds that a private operator would not have transferred full ownership of the property before full payment had been received. | Es más, cree que un operador privado no habría transferido la plena propiedad del terreno antes de recibir el pago completo. |
| The municipality of Asker agrees that a private investor would have required remuneration for the postponed payment. | El municipio de Asker está de acuerdo en que un inversor privado habría exigido una remuneración por el aplazamiento del pago. |
| Although the municipality of Asker has brought forward that any aid in this respect would be below the de minimis threshold, it has not provided any documentation to this extent. | Aunque el municipio de Asker ha señalado que cualquier ayuda en este sentido estaría por debajo del umbral de minimis, no ha aportado ninguna documentación a este respecto. |
| For the reasons outlined above, the Authority finds that a private operator would not have entered into such a long option agreement, on similar conditions as the municipality of Asker without requiring remuneration for the option and the favourable conditions as such. | Por las razones descritas anteriormente, el Órgano cree que un operador privado no habría aceptado un contrato de opción tan prolongado en condiciones similares a las del municipio de Asker sin solicitar una remuneración por la opción y por las condiciones favorables. |
| By simply requiring a remuneration corresponding to the value of the property in 2001, the municipality of Asker ran the risk of granting state aid later in particular if property prices should increase. | Al solicitar una remuneración que corresponde solo al valor del bien en 2001, el municipio de Asker corrió el riesgo de conceder ayuda estatal más adelante, en particular si los precios de la propiedad inmobiliaria aumentaban. |
| The Authority therefore concludes that the Option Agreement was not entered into on market conditions and accordingly the presence of state aid cannot be excluded. | Por lo tanto, el Órgano concluye que el contrato de opción no secelebró en condiciones de mercado y, en consecuencia, no se puede descartar la existencia de ayuda estatal. |
| It is therefore necessary to examine whether the property was sold at a price below market value. | Por consiguiente, es necesario analizar si el terreno se vendió a un precio inferior al valor del mercado. |
| The market value of the property at the time of the sales agreement | Valor de mercado de la propiedad en el momento de celebración del contrato de venta |
| In 2005, Asker Brygge called upon the option. | En 2005 Asker Brygge solicitó hacer uso de la opción. |
| Thus, the relevant point in time for the Authority’s state aid assessment is the time when the property was sold and transferred to a new owner, in 2007. | Por lo tanto, el momento significativo para la evaluación de ayuda estatal por parte del Órgano es el momento en el que la propiedad se vendió y se cedió a un nuevo propietario, en 2007. |
