| Source | Target | | In the following, the Authority will therefore compare the price of NOK 8727462 paid by Asker Brygge at the time the sale was carried out in 2007 with the market value of the property. | A continuación, el Órgano va a comparar, por tanto, el precio de 8727462 NOK pagado por Asker Brygge en el momento en el que la venta se llevó a cabo, en 2007, con el valor de mercado del terreno. |
| According to the Authority's State Aid Guidelines on sale of land, a sale of land and buildings following a sufficiently well-publicised and unconditional bidding procedure, comparable to an auction, accepting the best or only bid, is by definition at market value and consequently does not contain state aid. | De acuerdo con las directrices sobre ayuda estatal del Órgano relativas a la venta de bienes inmuebles, la venta de terrenos y construcciones mediante una licitación suficientemente anunciada e incondicional, equiparable a una subasta, adjudicada al mejor o único postor es, por definición, una venta realizada a su valor de mercado que no constituye, por consiguiente, ayuda estatal. |
| Alternatively, to exclude the existence of aid when a sale of land is conducted without an unconditional bidding procedure, an independent valuation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to sales negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. | Como alternativa, para excluir la existencia de ayuda cuando se lleva a cabo la venta de bienes inmuebles sin una licitación incondicional, se debe proceder, antes de las negociaciones de venta, a realizar una tasación independiente a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente aceptados. |
| The valuer should be independent in the execution of his tasks, i.e. public authorities should not be entitled to issue orders as regards the result of the valuation. | El tasador debe gozar de independencia en el ejercicio de sus funciones, es decir, los poderes públicos no deben cursarle instrucciones referentes al resultado de la tasación. |
| In the notification, the Norwegian authorities have submitted 3 value assessments of the property in question. | Por ello, no se puede descartar automáticamente la existencia de ayuda estatal. |
| None of the value assessments were conducted before the option agreement was entered into in 2001 but established the value of the property afterwards. | En la notificación, las autoridades noruegas han presentado tres tasaciones de la propiedad en cuestión, pero ningunade ellas se efectuó antes de que se celebrara el contrato de opción en 2001, sino que establecieron el valor de la propiedad posteriormente. |
| The first report dated 30 June 2006 was conducted by licensed property surveyors of Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein [7]. | El primer informe, que data de 30 de junio de 2006, fue elaborado por peritos inmobiliarios registrados de Verditakst AS, Takst Senteret y Agdestein [7]. |
| According to this report the estimated value of the land in 2001, the time the option contract was entered into, was NOK 9,6 million, with a possible variation of +/– 15%. | Según este informe, el valor estimado del terreno en 2001, cuando se celebró el contrato de opción, era de 9,6 millones NOK con una posible variación de +/- 15 %. |
| However, this appears to be a very approximate estimation. | De cualquier modo, esta parece ser una estimación aproximada. |
| The assessors have simply considered the property’s value based on the allowed usage (mainly to marina purposes) according to the existing regulatory regime at the time of the assessment (which was the same as in 2001), and the value with an alternative combined usage of marina, housing and industry, and assessed the property’s value as being the middle value of these two alternatives [8]. | Los tasadores se han limitado a considerar el valor de la propiedad en función del uso permitido (ante todo como puerto deportivo) conforme al régimen de regulación existente en el momento de la valoración (que fue el mismo que en 2001) y el valor con un uso alternativo combinado de puerto deportivo, vivienda e industria, y estimaron el valor de la propiedad como el valor intermedio de estas dos alternativas [8]. |
| In the first report dated 18 January 2008 [9], the market value of the land in 2007 was estimated at NOK 26 million. | En el primer informe con fecha de 18 de enero de 2008 [9], el valor de mercado del terreno en 2007 se estimó en 26 millones NOK. |
| The option agreement of 2001 includes a clause stating that a part of the property is let to Slependen Båtforening as a marina for small boats, and that Asker Brygge would have to compensate for its right to a small-boat marina/compensation vis-à-vis the municipality of Asker if development of the property started before the rental contract expires. | El contrato de opción de 2001 incluye una cláusula que dispone que parte de la propiedad se arrienda a Slependen Båtforening como puerto deportivo para pequeñas embarcaciones y que Asker Brygge tendría que compensar por su derecho a un puerto deportivo para pequeñas embarcaciones o a una compensación al municipio de Asker si los trabajos de urbanización de la parcela comenzaban antes de que venciese el contrato de arrendamiento. |
| Although it was difficult to state the exact economic consequence of the obligation for Asker Brygge at the time the option agreement was entered into, Asker Brygge and Slependen Båtforening signed an agreement on 1 June 2006 according to which the latter was to pay NOK 850000 (cf. clause 2,4 in the agreement) [13]. | Aunque era difícil determinar las consecuencias económicas exactas de la obligación contraída por Asker Brygge en el momento en el que se celebró el contrato de opción, Asker Brygge y Slependen Båtforening firmaron un acuerdo el 1 de junio de 2006 con arreglo al cual este último tenía que pagar 850000 NOK (véase la cláusula 2.4 del contrato) [13]. |
| According to the explanations provided by the Norwegian authorities, the value assessment from January 2008 was based on an incorrect interpretation of an agreement between Asker Brygge and Slependen Båtforening since it did not reflect the latter’s right to pay only NOK 850000 for the area in question. | De acuerdo con las explicaciones facilitadas por las autoridades noruegas, la tasación de enero de 2008 se basaba en una interpretación errónea de un acuerdo entre Asker Brygge y Slependen Båtforening, ya que no refleja el derecho de este último de pagar solo 850000 NOK por la zona en cuestión. |
| The asset valuers interpreted the clause in the option agreement in such a way that Slependen Båtforening would have had the right to rent or buy the boat places at market price after the expiry of the rental contract. | Los tasadores de activos interpretaron la cláusula del contrato de opción de modo que Slependen Båtforening habría tenido derecho a arrendar o comprar los espacios para las embarcaciones a precio de mercado tras el vencimiento del contrato de arrendamiento. |
| In addition, the assessment of June 2008 took into consideration the risks in relation to pollution in the ground, as pointed out by the municipality [14]. | Además, la tasación de junio de 2008 tenía en cuenta los riesgos relacionados con la contaminación del suelo, como señaló el municipio [14]. |
| Finally, the assessment of June 2008 no longer included storage for boats under the road (E18), as pointed out by the municipality [15].Asker Brygge has disputed the validity of the assessments. | Por último, esta tasación de junio de 2008 ya no incluía el almacenamiento de embarcaciones bajo la carretera (E18), como señaló el municipio [15].Asker Brygge ha cuestionado la validez de las tasaciones. |
| Its main objectionis that the assessments include the possibility to dredge the shoreline to establish further boat spaces, and to establish storage yards for boats on the land area. | Su principal objeción estriba en que estas incluyen la posibilidad de dragar la costa para habilitar más espacios para embarcaciones y crear patios de almacenamiento en tierra firme. |
| Further, the Authority notes that the municipality has not disputed the validity of the assessment of June 2008, which it seems to consider as fairly accurate [17]. | Es más, el Órgano apunta que el municipio no ha cuestionado la validez de la tasación de junio de 2008, que, al parecer, considera bastante precisa [17]. |
| On the contrary, the municipality in its comments to the Authority quotes the assessment on the part where it considers dredging (in relation to the assessment of pollution in the ground) and makes no comment on that dredging would not be possible at all. | Al contrario, en sus comentarios al Órgano, el municipio cita la parte de la tasación en la que se plantea el dragado (en relación con la evaluación de la contaminación del suelo) y no realiza ningún comentario sobre la imposibilidad de realizar el dragado. |
| The latest (and lowest) value assessment, the second report, dated 16 June 2008 [18], estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million, which is NOK 3272538 more than the price paid. | La última tasación (y la más baja), el segundo informe, con fecha de 16 de junio de 2008 [18], estimaba el valor de mercado del terreno en 2007 en 12 millones NOK, es decir, 3272538 NOK más que el precio pagado. |
| Contrary to the first report, according to the information provided by the municipality of Asker, this second report takes into account more accurate information which was known in 2007, at the time the sale was finalised. | A diferencia del primer informe, y según la información facilitada por el municipio de Asker, este segundo informe toma en consideración información más precisa que se conocía en 2007, cuando se concluyó la venta. |
| As mentioned, the assessment of June 2008 was based on usage of the area as a marina, according to the existing regulations. | Por consiguiente, parece que los tasadores no tomaron en cuenta, y con razón, la investigación realizada por Asker Brygge al determinar el valor de la parcela.Como se ha mencionado, la evaluación de junio de 2008 se basaba en el uso de la zona como puerto deportivo, con arreglo a la normativa existente. |
| It seems however, that already in 2001 Asker Brygge saw that there was a potential in developing the property. | No obstante, parece que ya en 2001 Asker Brygge vio potencial para urbanizar la propiedad. |
| Such a potential would normally correspond to an added value. | Este potencial equivaldría, por lo general, a valor añadido. |
| Thus, the municipality pointed out in its letter to the assessors dated 11 April 2008, that the assessors should take into consideration whether the likelihood of adjusted regulations (presumably to a more profitable usage) should be assessed. | Así pues, el municipio señaló en su carta a los tasadores con fecha de 11 de abril de 2008 que estos debían plantearse si se debía evaluar la probabilidad de que se adaptase la normativa (según cabe suponer, a un uso más rentable). |
| The assessors refused however to take the possibility of adjusted regulations into consideration, as they regarded this as speculative. | Sin embargo, los tasadores se negaron a tomar en consideración la posibilidad de una modificación de la normativa, ya que les parecía especulativa. |
| Thus, the assessment of June 2008, which did not take into account any potential of developing the property into another form of usage than the existing, is moderate but appears in the Authority’s view accurate when one takes into account the particular characteristics of the property under assessment. | Así pues, la evaluación de junio de 2008, que no tomó en consideración que en la propiedad se desarrollase otro uso potencial distinto al existente, es moderada pero parece precisa, en opinión del Órgano, si se tienen en cuenta las características particulares de la propiedad que se evalúa. |
| For these reasons, the Authority concludes that the sale of the land gbnr. | Por estos motivos, el Órgano concluye que la venta del terreno gbnr. |
| 32/17 in 2007 for the price of NOK 8727462 was below its market price of NOK 12 million as established by the independent expert assessment carried out in June 2008, which the Norwegian authorities submitted. | 32/17 en 2007 por el precio de 8727462 NOK se encontraba por debajo de su precio de mercado de 12 millones NOK, como se estableció en la evaluación de expertos independientes llevada a cabo en junio de 2008, que presentaron las autoridades noruegas. |
| Conclusion on the market investor principle | Conclusión sobre el principio del inversor en una economía de mercado |
| For the above-mentioned reasons, the Authority finds that the price agreed upon in the option agreement did not corresponded to the market price for such an agreement, which should reflect the property value at the time of the agreement combined with the value of the option and the special arrangements granted to the buyer. | Por las razones anteriormente mencionadas, el Órgano opina que el precio acordado en el contrato de opción no se correspondía con el precio de mercado para este tipo de contrato, que debería reflejar el valor de la propiedad en el momento del contrato combinado con el valor de la opción y con las disposiciones especiales concedidas al comprador. |
| Moreover, the Authority finds that the actual price agreed upon in the sales agreement did not corresponded to the market price of the property at the time the sales agreement was concluded. | Además, al Órgano le parece que el precio real acordado en el contrato de venta no se correspondía con el precio de mercado de la propiedad en el momento en el que se celebró dicho contrato. |
| Therefore, the Authority concludes that the sale of the concerned plot of land gbnr. | Por tanto, el Órgano concluye que la venta de la parcela en cuestión, gbnr. |
| 32/17 to Asker Brygge AS for the sales price of NOK 8727462 was not carried out in accordance with the market investor principle. | 32/17, a Asker Brygge AS por el precio de venta de 8727462 NOK no se llevó a cabo conforme al principio del inversor en una economía de mercado. |
| State resources | Fondos estatales |
| In order to qualify as state aid, the measure must be granted by the State or through state resources. | Para calificarse de ayuda estatal, la medida debe ser concedida por el Estado o mediante fondos estatales. |
| The concept of State does not only refer to the central government but embraces all levels of the state administration (including municipalities) as well as public undertakings. | El concepto de Estado no se refiere únicamente al gobierno central, sino que comprende también todos los niveles de administración estatal (municipios incluidos), así como las empresas públicas. |
| Given that the municipality has sold the land below its market price, it has foregone income. | Habida cuenta de que el municipio ha vendido el terreno por debajo de su precio de mercado, ha renunciado a percibir ingresos. |
| In such circumstances, Asker Brygge should have paid more for the land and therefore there is a transfer of resources from the municipality. | En tales circunstancias, Asker Brygge debería haber pagado más por el terreno y, por tanto, existe una transferencia de fondos por parte del municipio. |
| For these reasons, the Authority considers that since the sale did not take place in accordance with market conditions, state resources within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement are involved. | Por estas razones, el Órgano considera que, puesto que la venta no se realizó con arreglo a las condiciones de mercado, la medida conlleva fondos estatales a tenor del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE. |
| First, the measure must confer on Asker Brygge advantages thatrelieve the undertaking of charges that are normally borne from its budget. | En primer lugar, la medida de ayuda debe conferir a Asker Brygge ventajas que aligeren las cargas que normalmente gravan su presupuesto. |
| Since the transaction was carried out under favourable terms, in the sense that Asker Brygge would have had to pay a higher price for the property if the sale of land had been conducted according to the market investor principle, and to have paid market interest rates for the loan if it was to borrow the same amount from a bank, the company received an advantage within the meaning of the state aid rules. | Puesto que la operación se llevó a cabo en condiciones favorables, en el sentido de que Asker Brygge habría tenido que pagar un precio más elevado por la propiedad si la venta del terreno se hubiera realizado conforme al principio del inversor en una economía de mercado y pagar intereses a tipos de mercado si hubiera recibido de un banco un préstamo por el mismo importe, la empresa recibió una ventaja en el sentido descrito por las normas sobre ayudas estatales. |
| In the letter dated 11 May 2009 [24], the municipality explained how it calculated the level of eventual aid, estimated to NOK 5,3 million in the notification form to the Authority, point 5 [25]. | En la carta con fecha de 11 de mayo de 2009 [24], el municipio explicó cómo calculaba el nivel de ayuda potencial, estimado en 5,3 millones NOK en el formulario de notificación al Órgano, punto 5 [25]. |
| The estimation is based on the difference between the value assessment of June 2008 [26](which determined the value of the land in 2007, when the sales agreement was entered into) and the sales sum, which gives approximately NOK 3,3 million. | La estimación se basaba en la diferencia entre la tasación de junio de 2008 [26]—que determinaba el valor del terreno en 2007, cuando se celebró el acuerdo de venta—, y el importe de la venta, que es de aproximadamente 3,3 millones NOK. |
| In addition the municipality has added the economic advantage of the postponed payment of the remaining 70 % of the sales price. | Además, el municipio ha agregado la ventaja económica del pago aplazado del 70 % restante del precio de venta. |
| The municipality has based its calculations on 7 % interest over a period of 4 years and 9 months related to a sum of NOK 6 million, and found that the maximum advantage conferred by the soft loan is NOK 2 million. | El municipio ha basado sus cálculos en un interés del 7 % durante un período de 4 años y 9 meses sobre un importe de 6 millones NOK y dedujo que la máxima ventaja conferida por el préstamo en condiciones preferentes es de 2 millones NOK. |
| Second, the measure must be selective in that it favours “certain undertakings or the production of certain goods”. | En segundo lugar, la medida es selectiva si favorece «a determinadas empresas o producciones». |
| There is only one possible beneficiary of the measure under assessment, i.e. Asker Brygge. | Solo hay un posible beneficiario de la medida que se está evaluando, a saber, Asker Brygge. |
| The measure is thus selective. | Por consiguiente, la medida es selectiva. |
| Distortion of competition and effect on trade between Contracting Parties | Falseamiento de la competencia y efectos en los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes |
| The aid must distort competition and affect trade between the Contracting Parties of the EEA Agreement. | La ayuda debe falsear la competencia y afectar a las relaciones comerciales entre las Partes Contratantes del Acuerdo EEE. |
| A support measure granted by the State would strengthen the position of Asker Brygge vis-à-vis other undertakings that are competitors active in the same business areas of real estate and property development. | Una medida de apoyo concedida por el Estado reforzaría la posición de Asker Brygge frente a otras empresas que compiten de manera activa en los mismos ámbitos de la promoción y edificación inmobiliaria. |
| Any grant of aid strengthens the position of the beneficiary vis-à-vis its competitors and accordingly distorts competition within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement. | La concesión de ayuda de cualquier tipo refuerza la posición del beneficiario frente a sus competidores y falsea la competencia con arreglo al artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE. |
| To the extent that the company is active in areas subject to intra-EEA trade, the requirements of Article 61(1) of the EEA Agreement for a measure to constitute state aid are fulfilled. | En la medida en que la empresa actúa en ámbitos sujetos al comercio en el EEE, se cumplen los requisitos del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE para que una medida constituya ayuda estatal. |
| The business of developing real estate is in principle and in practice open to intra-EEA trade. | El ámbito de la promoción inmobiliaria está, en la práctica, abierto al comercio en el EEE. |
| Thus, the Authority concludes that the aid threatens to distort competition and effects trade contrary to article 61(1) EEA. | Por ello, el Órgano concluye que la ayuda amenaza con falsear la competencia y afectar a las relaciones comerciales y contradice así el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE. |
| For the above mentioned reasons, the Authority finds that the transaction concerning the sale of the plot of land gbnr 32/17 to Asker Brygge as laid down in the option agreement signed in 2001 and later agreements entail the grant of state aid. | Por las razones mencionadas, el Órgano opina que la operación de la venta de la parcela gbnr 32/17 a Asker Brygge como se establece en el contrato de opción firmado en 2001 y en los acuerdos posteriores implica la concesión de ayuda estatal. |
| The Norwegian authorities submitted a notification of the sale on 13 February 2009 (Event No 508884). | Las autoridades noruegas presentaron una notificación de la venta el 13 de febrero de 2009 (ref. no 508884). |
| However, the Norwegian authorities signed the Option Agreement laying down the conditions for the purchase of the plot of land in 2001 and put the sale into effect on 21 March 2007 when the sales contract was entered into. | No obstante, firmaron el contrato de opción que establecía las condiciones de la compra de la parcela en 2001 y la venta se llevó a cabo el 21 de marzo de 2007, cuando se celebró el contrato de venta. |
