| Source | Target | | The municipality of Asker has stressed that the sales price was not subject to negotiations as it was established in 2001. | El municipio de Asker ha subrayado que el precio de venta no se negoció, ya que se había establecido en 2001. |
| Though no independent value assessment was made at the time of the option agreement in 2001, the municipality at the time made its own assessment based on its extensive experience in the property market in Asker. | Aunque no se realizó ninguna tasación independiente en el momento de celebrar el contrato de opción en 2001, en ese momento el municipio llevó a cabo su propia valoración de acuerdo con suamplia experiencia en el mercado inmobiliario de Asker. |
| Asker Brygge submitted that the assessment of the alleged aid measures shall be based on the facts available to the Municipality at the time it entered into an option agreement in which Asker Brygge was given a right to purchase the property in question, i.e. in 2001. | Asker Brygge argumentó que el análisis de las supuestas medidas de ayuda debe tomar como base los hechos que conocía el municipio cuando se celebró el contrato de opción por el que se otorgó a Asker Brygge un derecho de compra de la propiedad mencionada, es decir, en 2001. |
| Thus, the market value of the property has to be assessed at the time of the conclusion of the Option Agreement. | De este modo, el valor de mercado de la propiedad ha de determinarse cuando se concierta el contrato de opción. |
| It is not the role of the Authority to replace the Municipality’s judgment with regard to the economic assessment of the property’s value in 2001. | No compete al Órgano reemplazar el criterio del municipio en la evaluación económica del valor de la propiedad en 2001. |
| Thus, Asker Brygge submits that the Municipality enjoyed a margin of discretion in its assessment of the property’s market price in 2001. | Por ello, Asker Brygge alega que el municipio ha contado con un margen de apreciación en su evaluación del precio de mercado de la propiedad en 2001. |
| None of the value assessments of the property sufficiently takes into consideration the factual circumstances in 2001. | Ninguna de las tasaciones de la propiedad tiene en cuenta debidamente las circunstancias de hecho de 2001. |
| Asker Brygge’s main objection to the valuations is that the estimation of the market price inter alia has been based on a presumption that further development of the marina was possible and intended for by the Municipality and Asker Brygge. | La principal objeción de Asker Brygge en cuanto a las valoraciones estriba en que la estimación del precio de mercado, entre otras cosas, se ha basado en el supuesto de que era posible construir el puerto deportivo y de que tanto el municipio como Asker Brygge tenían intención de hacerlo. |
| The option thereby entailed a possibility for Asker Brygge to observe the development of property prices over a number of years, and thereafter to take up the option to buy the property for the price agreed in 2001. | De este modo, la opción brindaba a Asker Brygge la posibilidad de estudiar la evolución de los precios de la propiedad durante varios años y, después, de hacer uso de la opción de compra de la propiedad por el precio acordado en 2001. |
| While the Authority fully recognises the right for public authorities also to operate in a market on commercial terms, it nevertheless finds reason to consider carefully whether a similar agreement would have been concluded by a private market operator. | Aunque el Órgano reconoce sin reservas el derecho de las autoridades públicas a actuar también en el mercado en condiciones comerciales, encuentra motivos para analizar detenidamente si un operador privado habría concertado un acuerdo similar. |
| The Authority has then assessed whether the property was transferred at market value when the sales agreement was concluded in 2007 based on the price agreed in 2001. | Después, el Órgano ha evaluado si la propiedad se cedió al valor de mercado del momento en el que se concertó el acuerdo de venta, 2007, a partir del precio acordado en 2001. |
| The Authority has on this point concluded that the property was sold below market value in 2007. | En este punto, el Órgano ha llegado a la conclusión de que la propiedad se vendió por debajo del valor de mercado de 2007. |
| Thus, the Authority has in the following firstly assessed the option agreement of 2001 (and the extension signed in 2004), and, secondly, whether the actual sale of land in 2007 was accomplished at market price. | Por consiguiente, acontinuación el Órgano ha evaluado, en primer lugar, el contrato de opción de 2001 (y la prórroga firmada en 2004) y, en segundo lugar, ha analizado si la venta efectiva del terreno en 2007 se llevó a cabo a precio de mercado. |
| As regards the option agreement, it has to be examined whether a private investor operating in a market economy would have chosento enter into a similar agreement regarding the price and terms as the one signed between the municipality of Asker and Asker Brygge in 2001. | En cuanto al contrato de opción, debe estudiarse si un inversor privado que desarrolla su actividad en una economía de mercado habría decidido celebrar un acuerdo similar, en lo tocante al precio y a las condiciones, al firmado por el municipio de Asker y por Asker Brygge en 2001. |
| In making that assessment, the Authority cannot replace the municipality’s commercial judgement with its own, which implies that the municipality, as the seller of the plot of land, must enjoy a margin of judgement. | Al realizar esta evaluación, el Órgano no puede reemplazar la valoración comercial del municipio con su criterio, lo que implica que el municipio, como vendedor de la parcela, debe disfrutar de un margen de valoración. |
| On the basis of the information available to the Authority, the conditions for the later sale were laid down in the option agreement signed in 2001. | Sobre la base de la información de que dispone el Órgano, las condiciones para una venta posterior se establecieron en el contrato de opción firmado en 2001. |
| This agreement gave Asker Brygge a right, but not an obligation, to buy the property on pre-determined conditions at any given time until 31 December 2009. | Este acuerdo concedió a Asker Brygge un derecho a comprar la propiedad —aunque no la obligación de hacerlo— en cualquier momento hasta el 31 de diciembre de 2009 en unas condiciones establecidas de antemano. |
| On the other hand, the municipality was barred from selling the property to someone else in the same period. | Por otra parte, se impedía al municipio la venta de la propiedad a cualquier otro interesado durante el mismo período. |
| The Municipality has explained that it assessed the value based on its experience in the real estate market, but no details other than that has been provided to the Authority. | El municipio ha explicado que tasó el valor en función de su experiencia en el mercado inmobiliario, pero no se ha facilitado ningún otro detalle al Órgano. |
| Although the conditions for the sale were laid down in the 2001 option agreement, the sales contract was not concluded until 21 March 2007. | Aunque las condiciones de la venta se habían establecido en el contrato de opción de 2001, el contrato de venta no se celebró hasta el 21 de marzo de 2007. |
| The Norwegian authorities have explained that the sales price was not subject to negotiations in 2007 but had been agreed in 2001. | Las autoridades noruegas han explicado que el precio de venta no estaba sujeto a negociación en 2007, sino que se había acordado en 2001. |
| The value of the property in 2001 is not decisive for the assessment of whether state aid was granted with the current transaction since the sale was not carried out in 2001, but in 2007. | El valor de la propiedad en 2001 no es decisivo para evaluar si se concedió o no ayuda estatal en la transacción actual, puesto que la venta no se produjo en 2001, sino en 2007. |
| Whereas the option agreement of 2001 gave Asker Brygge a right to buy the property for the next 10 years, the property remained with the municipality in the meantime, for as long as Asker Brygge did not call upon the option. | Mientras que el contrato de opción de 2001 dio a Asker Brygge derechoa comprar el terreno en los diez años siguientes, la propiedad seguiría perteneciendo al municipio mientras tanto, siempre que Asker Brygge no hiciera uso de la opción. |
| As the contract between the municipality and Asker Brygge was entered into in 2001, this price was discounted to 2001 values. | Dado que el contrato entre el municipio y Asker Brygge se celebró en 2001, este precio estaba actualizado a los valores de 2001. |
| The discounted value of NOK 12 million of 2007 using the same discount rate as before (i.e. 5,5 % over 7,5 years) corresponded to NOK 8 million in 2001. | El valor actualizado de 12 millones NOK de 2007 con el mismo tipo de descuento (es decir, un 5,5 % durante siete años y medio) correspondía a 8 millones NOK en 2001. |
| The rentalcontract expired in June 2009. | El contrato de arrendamiento venció en junio de 2009. |
| Furthermore, in clause 3 of the option agreement it is stated that Asker Brygge will, together with the municipality of Asker, reach a satisfying solution regarding the needs of Slependen Båtforening within the scope of the activity at the time of the agreement.When the option agreement was entered into in 2001, Slependen Båtforening paid an annual lease of NOK 19500 to the municipality of Asker [12]. | Es más, en la cláusula 3 del contrato de opción se estipula que Asker Brygge encontrará, junto con el municipio de Asker, una solución satisfactoria en lo que respecta a las necesidades de Slependen Båtforening dentro de su ámbito de actividad en el momento del contrato.Cuando el contrato de opción se celebró en 2001, Slependen Båtforening pagaba un arriendo anual de 19500 NOK al municipio de Asker [12]. |
| However, the Norwegian authorities are of the opinion that the sum of NOK 850000, which represents the fulfilment of the obligation towards Slependen Båtforening, had to be taken into consideration when the market value of the property was assessed for 2001 and 2007. | Sin embargo, las autoridades noruegas opinan que la cantidad de 850000 NOK, que representa el cumplimiento de la obligación con Slependen Båtforening, debía tenerse en cuenta cuando el valor de mercado de la propiedad se evaluó para 2001 y 2007. |
| Thus, the municipality of Asker instructed TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik to use NOK 850000 as the basis for the value estimation of Slependen Båtforenings's 65 boat places in their assessment dated 16 June 2008. | Por lo tanto, el municipio de Asker ordenó a TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik que emplearan los 850000 NOK como base para la estimación del valor de los 65 espacios para embarcaciones de Slependen Båtforening en su tasación con fecha de 16 de junio de 2008. |
| The Authority considers that this sum is relevant for the assessment of the 2007 property value, as this was known information at the time. | El Órgano considera que esta cantidad es relevante para la estimación del valor de la propiedad en 2007, ya que esta era información contrastada en ese momento. |
| The first report prepared in January 2008 estimated the value of the land at NOK 26 million, well above the price of NOK 8,7 million paid by Asker Brygge AS. | El primer informe elaborado en enero de 2008 estimaba el valor del terreno en 26 millones NOK, muy por encima del precio de 8,7 millones pagado por Asker Brygge AS. |
| Asker Brygge has claimed that to the extent the 2007 value is relevant, the Authority shall take into consideration and deduct added value resulting from the works undertaken by Asker Brygge from 2001–2007. | Asker Brygge ha argumentado que, en la medida en que el valor de 2007 es relevante, el Órgano debe tener en cuenta y deducir el valorañadido de los trabajos acometidos por Asker Brygge de 2001 a 2007. |
| In this respect, the Authority notes that the value assessments of 2008 are based on the regulatory status of the property as it was in 2001 and 2007. | En este sentido, el Órgano señala que las tasaciones de 2008 se basan en el régimen normativo aplicable a la propiedad tal y como estaba en 2001 y 2007. |
| The regulations were unchanged since 1998, according to the value assessment of June 2008 [20]. | La reglamentación no se ha modificado desde 1998, conforme a la tasación de junio de 2008 [20]. |
| The expected usage of the property was thus considered to be as a marina and storage area for boats in 2001 and in 2007 [21]. | De este modo, el uso previsto de la propiedad era el de puerto deportivo y área de almacenamiento para embarcaciones en 2001 y en 2007 [21]. |
| The Authority can not see that this assessment was affected due to the research carried out by Asker Brygge. | El Órgano no cree que esta evaluación se viera afectada por la investigación llevada a cabo por Asker Brygge. |
| The Authority has however taken note of the particular uncertainties connected to the future use of the property in question, inter alia pollution and regulatory requirements connected to the motorway near to the property. | De todos modos, el Órgano ha tomado nota de las incertidumbres concretas relacionadas con el futuro uso de la propiedad en cuestión, entre otras cosas, la contaminación y los requisitos de reglamentación relacionados con la autopista próxima a la propiedad. |
| The Authority’s Decision No 538/09/COL to initiate the procedure was published in the Official Journal of the European Union and the EEA Supplement thereto on 8 July 2010 [3]. The Authority called on interested parties to submit their comments thereon.The Authority received comments from one interested party, namely the buyer Asker Brygge AS. | La Decisión del Órgano no 538/09/COL de incoar el procedimiento se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea y en el Suplemento EEE del mismo el 8 de julio de 2010 [3].El Órgano invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones.El Órgano recibió observaciones de una parte interesada, el comprador Asker Brygge AS. |
| In 2001, the agreement with Slependen Båtforening (Slependen) and the obligation to provide a future solution for Slependen must be regarded as an encumbrance on the property which clearly influenced its market value. A reregulation of the property would be necessary to develop the land for business activity. | El acuerdo con Slependen Båtforening (en lo sucesivo denominado «Slependen») de 2001 y la obligación de ofrecer a Slependen una futura solución debe verse como un gravamen para la propiedad que tuvo una clara repercusión en su valor de mercado. |
| Further, the Authority cannot base its assessment on subsequent factual circumstances. Doing so would imply that the Authority bases its decision using facts that were not available to the Municipality when entering into the Agreement. | Además, el Órgano no puede basar su evaluación en circunstancias de hecho posteriores, ya que, si lo hiciera, estaría apoyando su decisión en hechos que no se encontraban a disposición del municipio cuando se celebró el acuerdo. |
| In 2004 the municipality and Asker Brygge prolonged the option agreement until 2014, but did not modify any of the other conditions for the transaction [4]. According to the information available to the Authority, the municipality did not carry out any independent value assessment of the property before it entered into the agreement with Asker Brygge in 2001. | En 2004, el municipio y Asker Brygge prorrogaron el contrato de opción hasta 2014, pero no modificaron ninguna otra condición de la operación [4].Según la información de la que dispone el Órgano, el municipio no llevó a cabo ninguna tasación independiente de la propiedad antes dela celebración del acuerdo con Asker Brygge en 2001. |
| Additionally, the extension in 2004 prolonged the option with 5 additional years without remuneration. It enabled Asker Brygge to actively approach the municipality in order to reregulate the property for purposes that would increase the market value. | Asimismo, la prórroga de 2004 prolongó la opción cinco años más sin remuneración y permitió que Asker Brygge plantease al municipio una nueva regulación de la propiedad para fines que incrementarían su valor de mercado. |
| In the case at hand, the municipality of Asker did not arrange for an unconditional bidding procedure nor collect an independent expert evaluation before entering into the agreement. Thus, the existence of state aid cannot automatically be excluded. | En el caso que nos ocupa, el municipio de Asker no organizó un procedimiento de licitación incondicional ni encargó tasaciones a expertos independientes antes de celebrar el acuerdo. |
| However, as explained above, it is the value of the land in 2007 when the property was sold and transferred to the new owner which is relevant for a state aid assessment. The Norwegian authorities enclosed with the notification two additional value assessments which TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik had carried out on behalf of the municipality. | No obstante, como se ha explicado anteriormente, el valor del terreno relevante para evaluar la ayuda estatal es el valor del terreno cuando se vendió y cedió al nuevo propietario en 2007.Las autoridades noruegas adjuntaron a la notificación dos tasaciones adicionales que TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik habían llevado a cabo en nombre del municipio. |
| The discounted value of NOK 26 million of 2007 using a rate of 5,5 % over 7,5 years corresponded to NOK 17 million in 2001. In the second report dated 16 June 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimated the market value of the land in 2007 at NOK 12 million. | El valor actualizado de 26 millones de 2007 con un tipo del 5,5 % durante siete años y medio correspondía a 17 millones NOK en 2001.En el segundo informe, con fecha de 16 de junio de 2008 [10], TJB Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimaron el valor de mercado del terreno en 2007 en 12 millones NOK. |
| Thus, the discrepancy between the two reports is NOK 9 million for the value of the property in 2001 and NOK 14 million for the value of the property in 2007. The Norwegian authorities have explained that this difference is based mainly on the estimated value reduction of an additional obligation on Asker Brygge with regard to the use of part of the property by Slependen Båtforening AS [11]. | Por lo tanto, la diferencia entre los dos informes es de 9 millones NOK en cuanto al valor la propiedad en 2001 y de 14 millones NOK en cuanto al valor de la propiedad en 2007.Las autoridades noruegas han explicado que esta diferencia se basa principalmente en la reducción del valor estimado de otra obligación de Asker Brygge relativa al uso de parte de la propiedad por parte de Slependen Båtforening AS [11]. |
| According to Asker Brygge no development of the property would be foreseeable at all in 2001, and the public road administration had prohibited further dredging in the area [16]. The Authority notes that Asker Brygge has not provided any documentation that the factual premises for the assessment of June 2008 are incorrect. | Según Asker Brygge, no era previsible ningún tipo de urbanización de la parcela en 2001, y la administración pública de carreteras de Noruega había prohibido seguir dragando la zona [16].El Órgano señala que Asker Brygge no ha aportado ninguna documentación que demuestre que las premisas objetivas para la tasación de junio de 2008 no eran correctas. |
| Thus, the Authority can not see that there has been provided documentation which gives reason to question the factual premises for the assessment of June 2008. The two TBJ Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik reports have determined the price of the land in 2007. | Así pues, al Órgano no le parece que se haya aportado documentación que dé razones para cuestionar las premisas objetivas de la evaluación de junio de 2008.Los dos informes de TBJ Eiendomstaksering – Ek&Mosveen AS – Bjørn Aarvik han determinado el precio del terreno en 2007. |
| The works consisted of Asker Brygge’s research of the property [19]. The Authority finds that there is no basis for deducting from the value the works conducted by Asker Brygge in the period of 2001–2007. | Dichos trabajos consistían en la investigación de la propiedad que Asker Brygge llevó a cabo [19].En opinión del Órgano, no existe una base para deducir del valor los trabajos llevados a cabo por Asker Brygge en el período de 2001 a 2007. |
| In addition, the assessment of June 2008 mentions the risk of pollution inthe ground, but adds that the assessors have not conducted any closer research into this matter [22]. Thus, it appears that the research carried out by Asker Brygge was rightly not taken into consideration by the assessors when determining the value of the plot of land. | Asimismo, la evaluación de junio de 2008 menciona el riesgo de contaminación del suelo, pero añade que los tasadores no han efectuado una investigación más minuciosa de este asunto [22]. |
| The assessors added that the valuation would be quite different (meaning considerably higher) if the assessment should be based on that housing and industry were to be allowed on the property [23]. The Authority has some doubt as to whether a private investor would have taken into account the likelihood that the property would be regulated for other and more valuable usage in the future and whether such possibilities would have led to a higher market value, i.e. (considerably) higher than the assessment of June 2008. | Los tasadores añadieron que la valoración habría sido muy distinta (es decir, bastante más elevada) con una evaluación basada en que se permitiesen viviendas y actividad industria en la propiedad [23].El Órgano alberga algunas dudas sobre si un inversor privado habría tenido en cuenta la probabilidad de que se regulase la propiedad para otros usos más provechosos en el futuro y sobre si estas posibilidades habrían generado un valor de mercado más elevado, es decir, bastante más elevado que en la evaluación de junio de 2008. |
| amending, for the eighty-fifth time, the procedural and substantive rules in the field of state aid by introducing a new chapter on the application, from 1 February 2012, of revised rules for assessing state aid for shipbuilding | por la que se modifican, por octogesimoquinta vez, las normas sustantivas y de procedimiento en materia de ayudas estatales mediante la introducción de un nuevo capítulo relativo a la aplicación, a partir del 1 de febrero de 2012, de la normativa revisada para evaluar las ayudas estatales a la construcción naval |
| THE EFTA SURVEILLANCE AUTHORITY (“THE AUTHORITY”), | EL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC (EN LO SUCESIVO DENOMINADO «EL ÓRGANO»), |
| Under Article 5(2)(b) of the Surveillance and Court Agreement, the Authority shall issue notices or guidelines on matters dealt with in the EEA Agreement, if that Agreement or the Surveillance and Court Agreement expressly so provides or if the Authority considers it necessary, | De conformidad con el artículo 5, apartado 2, letra b), del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción, el Órgano de Vigilancia de la AELC publicará notificaciones o impartirá directrices sobre asuntos regulados por el Acuerdo EEE si este Acuerdo o el de Vigilancia y Jurisdicción expresamente así lo establecen o si el propio Órgano de Vigilancia lo considera necesario. |
| On 7 December 2011, the European Commission adopted a Communication on the application, from 1 January 2012, of revised rules for assessing state aid for shipbuilding (OJ C 364, 14.12.2011, p. 9), | El 7 de diciembre de 2011, la Comisión Europea adoptó una Comunicación sobre la aplicación, a partir del 1 de enero de 2012, de la normativa revisada para evaluar las ayudas estatales a la construcción naval (DO C 364 de 14.12.2011, pp. 9). |
| This Communication is also of relevance for the European Economic Area, | Dicha Comunicación es también pertinente a efectos del Espacio Económico Europeo. |
| Uniform application of the EEA state aid rules is to be ensured throughout the European Economic Area in line with the objective of homogeneity established in Article 1 of the EEA Agreement, | Debe garantizarse la aplicación uniforme de las normas de los Estados del EEE relativas a ayudas estatales en todo el Espacio Económico Europeo de acuerdo con el objetivo de homogeneidad establecido en el artículo 1 del Acuerdo EEE, |
| According to point II under the heading “GENERAL” on page 11 of Annex XV to the EEA Agreement, the Authority, after consultation with the Commission, is to adopt acts corresponding to those adopted by the European Commission, | De conformidad con el punto II del epígrafe «GENERAL» que figura en la página 11 del anexo XV del Acuerdo EEE, el Órgano tiene que adoptar, previa consulta a la Comisión Europea, los actos correspondientes a los ya adoptados por esta. |
| The Authority consulted the European Commission and the EFTA States by letters dated 19 December 2011 on the subject, | El Órgano consultó a la Comisión Europea y a los Estados de la AELC mediante cartas de fecha 19 de diciembre de 2011 sobre este asunto. |
| The State Aid Guidelines shall be amended by replacing the chapter on the rules for assessing state aid for shipbuilding. | Las Directrices sobre ayudas estatales se modificarán sustituyendo el capítulo relativo a la normativa revisada para evaluar las ayudas estatales a la construcción naval. |
