| Source | Target | | In order to support this conclusion the municipality has referred to the calculations of 2 May 2006 by Mr Bakke, described above. | En apoyo de esta conclusión el municipio ha mencionado los cálculos del 2 de mayo de 2006 efectuados por el Sr. Bakke, anteriormente descritos. |
| The municipality has in the correspondence with the Authority noted that the bridge value of the Inner Camp should be set at NOK 12,4 million and that “the value of the properties not covered by the contract represents a value above the value of the entire Inner Camp.” The Authority assumes that the municipality by this statement meant to note that the sales values of all the different buildings in the Inner Camp, as calculated by Mr. Bakke, exceeded the municipality’s alleged primary cost of NOK 12,4 million. | El municipio ha señalado en su correspondencia con el Órgano que el valor puente del campamento interior debería establecerse en 12,4 millones NOK y que el valor de las propiedades que no están cubiertas por el contrato representa un valor superior al del campamento interior en su totalidad. El Órgano asume que, con esta declaración, el municipio quería destacar que los valores de venta de todos los edificios del campamento interior, calculados por el Sr. Bakke, superaban los costes iniciales de 12,4 millones NOK a los que hacía referencia el municipio. |
| As regardsthe value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS, the municipality has also submitted a valuation report of 15 March 2006, made by Mr. Erik Alhaug, that concerned mostly the same buildings as Norsk Trafikksenter made a bid for (No 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 and 94). | En cuanto al valor de los otros edificios del campamento interior que no se vendieron a Haslemoen AS, el municipio también ha presentado un informe de tasación fechado el 15 de marzo de 2006, realizado por Sr. Erik Alhaug, referente básicamente a los mismos edificios para los que Norsk Trafikksenter presentó una oferta (los números 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 y 94). |
| The report assessed the total value of these 10 buildings at NOK 5,5 million if sold as one unit – and NOK 6,65 million if sold separately. | El informe adjudicaba un valor total a esos 10 edificios de 5,5 millones NOK si se vendían como una unidad (y 6,65 millones NOK si se vendían por separado). |
| Thus, on the basis of these calculations and assessments the municipality has submitted that that the price of NOK 4 million for 29 buildings sold to Haslemoen AS corresponded to the market value. | Así pues, sobre la base de estos cálculos y tasaciones, el municipio ha alegado que el precio de 4 millones NOK por los 29 inmuebles vendidos a Haslemoen AS correspondía al valor de mercado. |
| The total value of the Inner Camp was therefore: NOK 3,67 million (the value of the buildings the municipality intended to keep) plus NOK 5 million (the offer from Norsk Trafikksenter or alternatively NOK 5,5 million as estimated by the later value assessment) plus NOK 4 million (the price for the 29 buildings to Haslemoen AS) = NOK 12,67 million which exceeds the municipality’s primary cost of NOK 12,4 million. | Por lo tanto, el valor total del campamento interior era el siguiente: 3,67 millones NOK (el valor de los edificios que el municipio pensaba mantener), más 5 millones NOK (la oferta de Norsk Trafikksenter, o bien 5,5 millones NOK según las estimaciones de la tasación posterior) más 4 millones NOK (el precio de los 29 edificios vendidos a Haslemoen AS) = 12,67 millones NOK, lo cual supera los costes iniciales del municipio de 12,4 millones NOK. |
| The municipality also recalls that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS contains elements that have a price reducing effect. | El municipio también recuerda que el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS contiene elementos que tienen un efecto de reducción de los precios. |
| The municipality refers to the obligation imposed on the buyer to rent out the purchased school building for a period of one year for free and that none of the valuations takes into account possible pollution in the ground. | El municipio se refiere a la obligación impuesta al comprador de alquilar sin cobrar renta, por un periodo de un año, el edificio escolar adquirido y al hecho de que ninguna de las tasaciones tiene en cuenta la posible contaminación del suelo. |
| Finally, the municipality submits that it was correct to transfer to Haslemoen AS both rebates the municipality was granted when it acquired the military camp from the State. | Por último, el municipio afirma que fue correcto transferir a Haslemoen AS las dos rebajas de las que se había beneficiado el municipio cuando adquirió el campamento militar del Estado. |
| While the municipality in this regard understands the doubt the Authority expressed in its opening decision, it has explained that although only a part of the 44 buildings of the Inner Camp was sold, the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS is based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire InnerCamp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality. | Si bien el municipio comprende en este aspecto la duda expresada por el Órgano en su decisión de incoar el procedimiento, ha explicado que aunque solo se vendió una parte de los 44 edificios del campamento interior, el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS se basa en el supuesto de que el comprador podría desarrollar y explotar todo el campamento interior, así como las zonas exteriores, como una unidad junto con el municipio de Våler. |
| The sales price of NOK 4 million to Haslemoen AS reflects this assumption. | El precio de venta de 4 millones NOK a Haslemoen AS refleja este supuesto. |
| This is also the reason why the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit plus an additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir should be applied when reaching the final price. | Esta es también la razón por la que para llegar al precio final debe aplicarse el descuento del 30 % al campamento interior vendido como una unidad más un descuento adicional del 20 % por el conjunto de Haslemoen Leir. |
| The latter rebate cannot be understood as an en bloc rebate that would not be applicable if the buyer did not buy the whole camp. | Este último descuento no puedeentenderse como un descuento en bloque que no sería aplicable si el comprador no comprara la totalidad del campamento. |
| The municipality has stressed that it endeavoured to handle the sale in a manner that would not raise problems with regard to the EEA state aid rules. | El municipio ha insistido en que procedió a la venta de una manera que no planteara problemas por lo que respecta a las normas del EEE sobre ayudas estatales. |
| Article 61(1) of the EEA Agreement | Artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE |
| In order to constitute state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement the sale must confer an economic advantage on the beneficiary. | Para que constituya una ayuda estatal a los efectos del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE la venta debe conferir una ventaja económica al beneficiario. |
| If the transaction was carried out in accordance with the market economy investor principle, i.e. if the municipality sold the land at its market value and the conditions of the transaction would have been acceptable for a private seller, the transaction would not involve state aid. | Si la operación se realizó con arreglo al principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si el municipio vendió los terrenos por su valor de mercado y las condiciones de la transacción habrían sido aceptables para un vendedor privado, dicha transacción no implicaría ayuda estatal. |
| The Authority’s guidelines – primary cost | Las Directrices del Órgano – costes iniciales |
| The Authority’s State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities, explain how the Authority applies the state aid rules when assessing the sale of public land and buildings. | Las Directrices del Órgano sobre ayudas estatales relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos explican la forma en que el Órgano aplica las normas sobre ayudas estatales a la hora de evaluar la venta de terrenos y edificios públicos. |
| Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure. | La sección 2.1 describe la venta mediante una licitación incondicional. |
| Section 2.2 describes a sale on the basis of an independent expert evaluation. | La sección 2.2 describe la venta sobre la base de la tasación de un perito independiente. |
| These two procedures allow EFTA States to handle sales of land and buildings in a way that normally precludes state aid. | Ambos procedimientos permiten a los Estados de la AELC vender terrenos y edificios de una forma que normalmente excluye las ayudas estatales. |
| As mentioned above, none of these two procedures were followed when Våler Municipality sold the 29 buildings to Haslemoen AS. | Tal como se ha mencionado, en la venta de los 29 edificios a Haslemoen AS por el municipio de Våler no se siguió ninguno de estos dos procedimientos. |
| Section 2.2 d) of the Guidelines stipulates that the primary cost to the public authorities of acquiring land or buildings is an indicator for the market value unless a significant period of time has elapsed since the municipality’s purchase. | La sección 2.2.d) de las Directrices estipula que los costes iniciales para el sector público de la adquisición de un terreno o una construcción constituyen un parámetro del valor de mercado a menos que haya transcurrido un periodo de tiempo considerable desde la compra por parte del municipio. |
| The market value should not be set below the primary cost during the first three years after acquisition. | El valor de mercado no debería ser inferior a los costes iniciales durante los tres primeros años tras la adquisición. |
| It goes without saying that the primary cost as an indicator for market value for the next three years is only applicable to the extent the land or buildings were acquired at market value in the first place. | Es evidente que los costes iniciales como parámetro del valor de mercado para los tres años siguientes solo es aplicable en la medida en que los terrenos o edificios hubieran sido adquiridos al valor de mercado en primera instancia. |
| Hence, although the 29 buildings in questions were sold to Haslemoen AS less than a year after the municipality acquired Haslemoen Leir from the State, two questions arise. | Por consiguiente, aunque los 29 edificios en cuestión fueron vendidos a Haslemoen AS menos de un año después de que el municipio adquiriera Haslemoen Leir del Estado, se plantean dos cuestiones. |
| First whether the preceding sale of Haslemoen Leir from the Norwegian State to Våler Municipality was carried out on market terms. | En primer lugar, si la anterior venta de Haslemoen Leir del Estado noruego al municipio de Våler se realizó en condiciones de mercado. |
| Second, provided that this was the case, whether Våler Municipality subsequently sold the relevant parts of the Inner Camp to Haslemoen AS for a price corresponding at least to its primary cost. | En segundo lugar, siempre que ese fuera el caso, si el municipio de Våler vendió posteriormente las partes pertinentes del campamento interior a Haslemoen AS por un precio no inferior a los costes iniciales. |
| Whether the municipality acquired Haslemoen Leir on market terms | ¿Adquirió el municipio Haslemoen Leir en condiciones de mercado? |
| As described above, there was considerable uncertainty about the market value of Haslemoen Leir in the negotiations between the State and Våler Municipality, in particular with regard to the value of the Inner Camp. | Tal como se ha explicado, no está nada claro el valor de mercado de Haslemoen Leir en las negociaciones entre el Estado y el municipio de Våler, en particular por lo que respecta al valor del campamento interior. |
| The first Agdestein report estimated the investor value of the Inner Camp at NOK 39 million (or NOK 29 million if sold as one unit) and the user value at NOK 44 million, and the assessment by Alhaug/Bakke estimated the investor value of all the buildings there at NOK 0. | El primer informe Agdestein estimó que el valor para un inversor del campamento interior era de 39 millones NOK (o 29 millones NOK si se vendía como una unidad) y el valor para un usuario de 44 millones NOK, y la tasación de Alhaug/Bakke calculaba que el valor para un inversor de todos los edificios era de 0 NOK. |
| In the view of the Authority, prior value assessments of this type of land, a former military camp with old, but relatively well preserved buildings, both residential housing and other buildings, located in a remote area, will always involve considerable uncertainty. | En opinión del Órgano, las tasaciones previas de este tipo de terrenos, un antiguo campamento militar con unos edificios antiguos pero relativamente bien conservados, tanto viviendas residenciales como otros edificios, situados en una zona remota, siempre conllevarán una considerable incertidumbre. |
| However, the big gap in the assessments in this case may also be due to different assumptions with regard to future use, including whether the buildings would be kept for rental purposes or sold, either separately or in one go. | No obstante, la gran diferencia en las tasaciones en este caso también puede deberse a distintos supuestos sobre su uso futuro, ya sea el mantenimiento de los edificios para su arriendo o para su venta, bien por separado o como una unidad. |
| As illustrated by the first Agdestein report such variations may have considerable impact. | Como ilustra el primer informe Agdestein estas variaciones pueden tener consecuencias considerables. |
| To the Authority it is somewhat difficult to understand that the parties to the transaction did not ensure a better alignment of the underlying assumptions for the valuations before the assessments were finalised. | Al Órgano no le resulta fácil entender que las partes que intervinieron en la operación no garantizaran una mejor adecuación de los supuestos subyacentes a las valoraciones antes de concluir las tasaciones. |
| This is all the more so since they, shortly after having discovered their very different assessments on the value, agreed to reconcile their different starting points by simply meeting halfway. | Ello es tanto más cierto puesto que poco después de haber descubierto la gran diferencia entre las tasaciones, accedieron a conciliar sus diferentes puntos de partida simplemente llegando a acuerdos a mitad de camino entre ambos. |
| The application of a method as the described, to determine the true market value of a huge and special property such as Haslemoen Leir, appears questionable. | La aplicación de un método como el descrito para determinar el verdadero valor de mercado de un bien inmueble enorme y especial, como es Haslemoen Leir, parece cuestionable. |
| A more adequate procedure would in the view of the Authority have been to appoint new experts or at least reconcile the assessments in terms of assessing comparable future use of the camp and a more detailed assessment of the factors that provided for the huge gap in the first place. | En opinión del Órgano, un procedimiento más adecuado habría sido designar nuevos peritos, o al menos conciliar las tasaciones evaluando usos futuros comparables del campamento haciendo una evaluación más detallada de los factores que originaron las enormes diferencias en primer lugar. |
| In this regard the Authority recalls that the Norwegian Parliament (Stortinget) had decided that the former military camps should be sold at market value, see above at Paragraph 3. | A este respecto, el Órgano recuerda que el Parlamento noruego (Stortinget) había decidido que los antiguos campamentos militares debían venderse a su valor de mercado (véase el considerando 3). |
| Also later value assessments of parts of the Inner Camp made available to the Authority during the investigation seem to operate with higher values on buildings in the Inner Camp than what followed from the halfway settlement, see Paragraphs 22 and 29 above. | Asimismo, posteriores tasaciones de partes del campamento interior puestas a disposición del Órgano durante la investigación parecen atribuir un valor más elevado a los edificios del campamento interior que las resultantes del cálculo de la media (véanse los considerandos 22 y 29). |
| Viewed in isolation, as a transaction between public bodies, such a procedure may not be a cause for concern. | Vista aisladamente, como operación entre organismos públicos, un procedimiento de este tipo puede que no constituya un motivo de preocupación. |
| The fact remains nevertheless that the state sold the military camp to Våler Municipality on the basis of an independent expert valuation, namely the second Agdestein report. | No obstante, sigue siendo un hecho que el Estado vendió el campamento militar al municipio de Våler sobre la base de la tasación de un perito independiente, concretamente del segundo informe Agdestein. |
| Admittedly, the method relied on in this assessment, the so-called “bridge value” was no more than a simple calculation where the value of the two former assessments were added and then divided by 2. | Es cierto que el método utilizado en esta tasación, el denominado «valor puente», no era más que el resultado de sumar las dos tasaciones anteriores y dividir entre dos. |
| Such a method should hardly require external expertise, and the calculation in itself does not appear more convincing from the mere fact that it is made by an independent expert. | Un método como ese no necesita un asesoramiento técnico externo, y el cálculo en sí mismo no parece más convincente por el mero hecho de que lo realice un perito independiente. |
| The report is also quite short, just over one page, and appears viewed in isolation to be of a quite approximate nature. | Además, el informe es muy breve, algo más de una página, y visto de forma aislada parece una aproximación. |
| However, the report must be viewed in the light of the two former value assessments that are more detailed and thorough, in particular the first Agdestein report that contained individual assessments of all the buildings in the Inner Camp. | Sin embargo, el informe debe considerarse a la luz de las dos tasaciones anteriores, que son más detalladas y exhaustivas, en particular el primer informe Agdestein que contenía tasaciones individuales de todos los edificios del campamento interior. |
| The Authority has moreover noted that certain amendments and adjustments were also made to the prior assessments in the second Agdestein report. | El Órgano ha señalado, asimismo, que en el segundo informe Agdestein también se efectuaron algunas modificaciones y ajustes a las tasaciones anteriores. |
| This indicates that the renewed assessment was of a somewhat more detailed nature than a simple halfway calculation. | Esto indica que la nueva tasación era algo más sofisticada que el simple cálculo de la media. |
| Finally, the Authority notes that the report, despite its statement about the existence of other methods to determine the value, did not contest that the bridge value was representative for the market value. | Por último, el Órgano señala que el informe, a pesar de su declaración sobre la existencia de otros métodos para determinar el valor, no negaba que el valor puente fuera representativo para el valor de mercado. |
| Thus, in light of the considerable uncertainty inherent in a value assessment of a former military camp comprising various areas and types of buildings, located in a remote area with a relatively scarce population, the Authority, while in doubt, concludes that the Haslemoen Leir was sold from the state to Våler Municipality at market value. | Así pues, habida cuenta de la considerable inseguridad inherente a la tasación de un antiguo campamento militar que comprende diversas zonas y tipos de edificios, situado en una zona remota con una población relativamente escasa, el Órgano, a pesar de sus dudas, concluye que el Estado vendió Haslemoen Leir a su valor de mercado al municipio de Våler. |
| The next question is therefore whether the municipality in its subsequent sale of parts of the Inner Camp to Haslemoen AS sold at a price at least corresponding to its primary cost. | La siguiente cuestión es, por lo tanto, si el municipio en su posterior venta de partes del campamento interior a Haslemoen AS vendió a un precio al menos correspondiente a sus costes iniciales. |
| Whether the price for the 29 buildings corresponded to the primary cost | ¿El precio de los 29 edificios correspondía a los costes iniciales? |
| The assessment of whether the sales price for the 29 buildings corresponded to the primary cost appears complicated since it was never made explicitly clear in the agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp. | Resulta complicado valorar si el precio de venta de los 29 edificios correspondía a los costes iniciales, puesto que nunca se aclaró explícitamente en el acuerdo entre el Estado y el municipio lo que este último pagó por los diferentes edificios del campamento interior. |
| Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million, which included “an approximate 30 %” [21]rebate for acquiring the whole Inner Camp. | En realidad pagó una cantidad fija de 15,5 millones NOK, que incluía «aproximadamente un 30 %» [21]de descuento por la adquisición del conjunto del campamento interior. |
| In the end the municipality received an additional 20 % rebate for acquiring all four areas of the military camp. | Al final el municipio recibió un descuento adicional del 20 % por la adquisición de las cuatro zonas del campamento militar. |
| One may envisage different methods to try to establish how much the municipality actually paid for the relevant 29 buildings of the Inner Camp, for instance based on the number of buildings or value, compared with the total number of buildings or total value. | Se pueden plantear diferentes métodos para tratar de establecer lo que el municipio pagó realmente por los 29 edificios aludidos del campamento interior, por ejemplo en función del número de edificios o del valor, en comparación con el número total de edificios o con el valor total. |
| However, as described above, it is not clear to the Authority whether the municipality, before selling to Haslemoen AS, actually made any such calculations in order to determine its primary cost for the 29 buildings in question. | No obstante, como se ha explicado, al Órgano no le queda claro si el municipio, antes de efectuar la venta a Haslemoen AS, hizo realmente esos cálculos para determinar sus costes iniciales para los 29 edificios en cuestión. |
| The Authority has not received any contemporary documentation that such calculations were made during the course of the negotiations or later when the sale was put up for approval by the Municipal Council. | El Órgano no ha recibido ninguna documentación de aquellas fechas que demuestre que esos cálculos se efectuaron en el curso de las negociaciones o posteriormente cuando la venta se presentó para su aprobación por el pleno municipal. |
| The municipality has during the administrative procedure referred to different considerations and objectives such as creation of new employment possibilities and the future development of the Inner Camp as a whole for the benefit of the local community. | Durante el procedimiento administrativo, el municipio ha mencionado diferentes consideraciones y objetivos, como la creación de nuevas posibilidades de empleo y el futuro desarrollo del campamento interior, como un conjunto de beneficios para la comunidad local. |
