| Source | Target | | While such considerations do not necessarily conflict with a sale at market value, they neither, as such, support that the basic starting point was a sale without state aid elements. | Aunque dichas consideraciones no tienen necesariamente que ser incompatibles con una venta realizada a su valor de mercado, tampoco, como tales, demuestran que el punto de partida básico fuera una venta sin elementos de ayuda estatal. |
| The municipality has moreover, in response to the Authority’s specific question, admitted that it cannot today document what the real value of the properties in question were at the time they were sold. | Además, el municipio ha admitido por otra parte, en respuesta a la consulta específica del Órgano, que no puede documentar a día de hoy cuál era el verdadero valor de las propiedades en cuestión en el momento en que fueron vendidas. |
| The way the sale was handled by the Municipal Council also adds to the uncertainty about possible state aid. | La manera en que la venta fue gestionada por el pleno municipal también se suma a la incertidumbre sobre las posibles ayudas estatales. |
| As described above, the municipality did neither arrange for an open tender nor arrange for an independent expert to make an assessment of the buildings it sold. | Como se ha explicado, el municipio ni organizó una licitación abierta ni dispuso que se hiciera una tasación por un perito independiente para valorar los edificios que vendía. |
| Later, the advice it received from its external legal advisor in KS and its own Chief Executive to postpone the sale and clarify the value, were not followed. | Posteriormente, no siguió el consejo que recibió de su asesor jurídico externo en KS y de su propio Jefe del Ejecutivo de aplazar la venta y aclarar el valor. |
| While the Council approved the sale on the conditions that a risk assessment of potential competition problems should be made by KS and submitted to the Executive committee, the Authority has not received any further information about these subsequent risk assessments. | Aunque el pleno aprobó la venta a condición de que KS realizara una evaluación de riesgos de posibles problemas de competencia y que la presentara al comité ejecutivo, el Órgano no ha recibido ninguna información complementaria sobre dichas evaluaciones de riesgo subsiguientes. |
| The municipality has put forward two calculations dated 2 May 2006, from the municipality’s external property valuer, see description above in Paragraphs 20 and 21. | El municipio ha presentado dos cálculos fechados el 2 de mayo de 2006, efectuados por su tasador inmobiliario externo (véase la descripción en los considerandos 20 y 21). |
| The municipality has submitted that the first assessment demonstrates that the primary cost for the municipality for acquiring the Inner Camp was NOK 12,4 million. | El municipio ha defendido que la primera tasación pone de manifiesto que los costes iniciales para el municipio de la adquisición del campamento interior fueron de 12,4 millones NOK. |
| The second is said to show that the value of the other buildings in the Inner Camp that were not sold to Haslemoen AS had an estimated value of approximately NOK 3,67 and 5 million respectively. | Se afirma que la segunda demuestra que los otros edificios del campamento interior que no se vendieron a Haslemoen AS tenían un valor estimado de aproximadamente 3,67 y 5 millones NOK. |
| Deducted from the primary cost of 12,4 million these assessments show, according to the municipality, that the primary cost for the 29 buildings in question was not more than NOK 4 million. | Si se deduce de los costes iniciales de 12,4 millones NOK, estas tasaciones demuestran, según el municipio, que los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión se limitaban a 4 millones NOK. |
| The Authority does not share the view that these calculations demonstrate that the buildings at issue were sold at market value. | El Órgano no comparte la opinión de que estos cálculos demuestren que los edificios en cuestión se vendieran a valor de mercado. |
| It disputes both the starting point regarding the primary cost of the Inner Camp as well as the method of deducting assumed value of other buildings in order to determine the “rest” primary cost. | No está de acuerdo ni con el punto de partida sobre los costes iniciales del campamento interior ni con el método de deducción del valor supuesto de otros edificios para determinar los costes iniciales «restantes». |
| The 20 % rebate | El descuento del 20 % |
| As regards the starting point, the calculations refers to the value of the Inner Camp as established in the second Agdestein report at NOK 15,5 million. | Por lo que se refiere al punto de partida, los cálculos se refieren al valor del campamento interior establecido en el segundo informe Agdestein en 15,5 millones NOK. |
| Then the 20 % rebate that the municipality was granted for acquiring the whole military camp was deducted so as to find an Inner Camp value of NOK 12,4 million. | Entonces, el descuento del 20 % que se concedió al municipio para adquirir todo el campamento militar se dedujo para llegar a un valor del campamento interior de 12,4 millones NOK. |
| The basis for this discount is explained in the second Agdestein report: | La base de este descuento se explica en el segundo informe Agdestein: Creemos que el mercado con una compra conjunta de esas cuatro diferentes áreas de actividad incluiría una reducción de precios, entre otras cosas por el riesgo y el aumento de sus costes de explotación. Sin embargo, el comprador pronto podría «darle la vuelta a la situación» tras la adquisición y vender, por ejemplo, los terrenos agrícolas o boscosos por separado, lo que apunta en la dirección opuesta. |
| “We believe that the market with a joint purchase of four such different activity areas, would include a price reduction for amongst other things risk and higher operating costs. However, the buyer would quickly be able to“turn around” after the acquisition and sell for instance the farm land or the forest separately, which point in the opposite direction. There is already included approximately 30 % “quantity discount” in the value assessments for both the housing and Inner Camp areas, due to the collective sale of each of these objects. We believe in an additional value reduction in the area of 20 % (– 12 mill) in the case of a joint sale of the whole camp in one go, i.e. to from NOK 58 mill to NOK 46 mill.” [22](55) Thus, the 20 % discount was specifically linked to the fact that the municipality bought the whole military camp, i.e. all four areas mentioned above in Paragraph 5. | Ya está incluido, aproximadamente, el 30 % de «descuento por cantidad» en la tasación de las zonas de viviendas y del campamento interior, debido a la venta colectiva de cada una de ellas. Creemos en una reducción adicional del valor de la zona del 20 % (-12 millones NOK) en el caso de una venta conjunta de todo el campamento de una vez, es decir, de 58 millones NOK a 46 millones NOK [22].(55) Así pues, el 20 % de descuento estaba vinculado específicamente al hecho de que el municipio compró todo el campamento militar, es decir, las cuatro zonas mencionadas en el considerando 5. |
| The mentioned assessment of 2 May 2006 does not contain any reasoning as to why the market would require a similar rebate in case a part of one of the four areas was up for sale. | La mencionada tasación del 2 de mayo de 2006 no contiene ninguna justificación de por qué el mercado requeriría un descuento similar en caso de venta de una parte de una de las cuatro zonas. |
| To justify the rebates to Haslemoen AS the municipality has referred to that the sales contract between Våler Municipality and Haslemoen AS was based on the assumption that the buyer would develop and operate the entire Inner Camp as well as the areas outside as one unit together with Våler Municipality. | Para justificar los descuentos a Haslemoen AS el municipio ha alegado que el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS se basaba en la hipótesis de que el comprador podría desarrollar y explotar la totalidad del campamento interior, así como las zonas exteriores, como una unidad, junto con el municipio de Våler. |
| This was according to the municipality the reason that both rebates, the 30 % rebate for the Inner Camp sold as one unit and the additional 20 % rebate for the entire Haslemoen Leir were given to Haslemoen AS. | Según el municipio esta era la razón de que se concedieran a Haslemoen AS ambas rebajas, el descuento del 30% por el campamento interior vendido como una unidad y el descuento adicional del 20 % por todo Haslemoen Leir. |
| While limitations on the future use of a property may represent a value reducing factor, the Authority is not aware of any such limitations in the present case that would warrant the considerable rebates. | Aunque las limitaciones en la futura utilización de una propiedad pueden representar un factor que reduzca su valor, el Órgano no tiene conocimiento de la existencia de dichas limitaciones en este caso que justifiquen las considerables rebajas. |
| There appears to be no provision in the sales contract or any other contemporary documentation submitted to the Authority that reflects such or other special obligations on the buyer to manage the properties in cooperation with the municipality. | No parece que exista ninguna disposición en el contrato de venta o documentación de cualquier otro tipo de la misma época presentada al Órgano que refleje estas u otras obligaciones especiales del comprador de gestionar las propiedades en cooperación con el municipio. |
| As mentioned above, the notion that a resale for at least primary cost may exclude state aid rests on the condition that the land or buildings wereacquired at market value in the first place. | Como se ha mencionado anteriormente, la idea de que una reventa por al menos los costes iniciales puede excluir la ayuda estatal se basa en la condición de que los terrenos o edificios fueran adquiridos a valor de mercado en primera instancia. |
| When a public authority, as in the present case, bought something more than the property it resold, and in that connection was granted significant quantity rebates, it cannot as such be presumed that the same rebates are warranted in the resale. | Cuando una autoridad pública, como en este caso, compra algo más que la propiedad que revende, y en relación con ello se le conceden descuentos significativos, no tiene por qué asumirse que se concedan los mismos descuentos en la reventa. |
| Instead, this will have to depend on an assessment of whether the market would have priced in the same rebates also for the second and more limited transaction. | Eso dependerá de que se valore si el mercado habría concedido los mismos descuentos también para la segunda transacción, que es más limitada. |
| In the present case that seems unlikely already for the reason that both of the rebates were given as quantity rebates, specifically based on the fact that the buyer acquired the whole area in question. | En el caso presente parece poco probable, puesto que ambos descuentos se concedieron como descuentos por cantidad, basados específicamente en el hecho de que el comprador adquirió toda la zona en cuestión. |
| Indeed, such a double discount seems to be excluded in the present case already for the reason that the so called 30 % discount was granted for the acquisition of the Inner Camp as such. | Por supuesto, ese doble descuento ya parece estar excluido en este caso, puesto que el denominado 30 % de descuento se concedió para la adquisición del campamento interior como tal. |
| Thus, the additional discount of 20 % must be linked to the fact that the buyer, the municipality, in addition also bought other areas. | Así pues, el descuento adicional del 20 % debe estar relacionado con el hecho de que el comprador, el municipio, compró además otras zonas. |
| This seems also to be the very basis for the rebate as explained in second Agdestein report quoted above. | Esta también parece constituir la auténtica base del descuento, como se explica en el segundo informe Agdestein antes citado. |
| On that basis, and in the absence of any contemporary assessment to the opposite, the Authority must conclude that there was no basis for assuming that the market would have priced in an additional 20 % discount when only parts of the Inner Camp was for sale. | Sobre esta base, y a falta de cualquier evaluación de la misma época que afirme lo contrario, el Órgano debe concluir que no existía ninguna base para suponer que el mercado habría concedido un descuento adicional del 20 % si solo se vendieran partes del campamento interior. |
| The 30 % rebate [23] | El descuento del 30 % [23] |
| Turning to the so called 30 % rebate, the Authority recalls that the second Agdestein report made it clear that the Inner Camp value of NOK 15,5 million included the NOK 10 million rebate and that it was an estimate of what the market would require for acquiring the Inner Camp as a whole, i.e. all 44 buildings. | Volviendo al denominado descuento del 30 %, el Órgano recuerda que el segundo informe Agdestein dejó claro que el valor de 15,5 millones NOK del campamento interior incluía el descuento de 10 millones NOK y que era una estimación de lo que el mercado pediría por la adquisición del campamento interior en conjunto, es decir, los 44 edificios. |
| It is therefore necessary to assess whether the municipality could grant a similar rebate to Haslemoen AS when it acquired parts of the Inner Camp. | Por consiguiente, es necesario valorar si el municipio podría conceder un descuento similar a Haslemoen AS cuando adquirió partes del campamento interior. |
| Measured in number of buildings, the sale included 29 out of 44 buildings [24], i.e. approximately 2/3 ofthe buildings. | En cuanto al número de edificios, la venta incluía 29 de 44 [24], es decir aproximadamente dos tercios de los edificios. |
| This could indicate a basis for a quantity rebate. | Esto podría constituir la base de un descuento por cantidad. |
| Measured in value, the municipality’s own calculations suggests that the 29 buildings represented a considerably smaller share of the total value of the Inner Camp than the remaining buildings. | Por lo que respecta a su valor, los cálculos del propio municipio hacen pensar que los 29 edificios representaban un porcentaje considerablemente menor del valor total del campamento interior que los edificios restantes. |
| A value of NOK 4 million to the 29 buildings in question represents just under 1/3 of the total value compared with the NOK 3,67 million for the buildings kept by the municipality and the NOK 5 million for the 11 remaining buildings. | Un valor de 4 millones NOK para los 29 edificios en cuestión representa algo menos de un tercio del valor total con respecto a los 3,67 millones NOK para los edificios que conservó el municipio y los 5 millones NOK para los 11 edificios restantes. |
| It is supported by the various valuation reports submitted in this case, mentioned above at Paragraphs 7 and 10, that the selling of several buildings en bloc has a price reducing effect. | Los distintos informes de tasación presentados en este caso, mencionados en los considerandos 7 y 10, apoyan el hecho de que la venta de varios edificios en bloque tiene un efecto reductor sobre el precio. |
| In addition to the two Agdestein reports, also the valuation of 15 March 2006 mentioned above at Paragraph 29 of 10 different buildings at the Inner Camp indicated that a rebate between “15-20 %” should be applicable in the event of a one unit sale of those 10 buildings. | Además de los dos informes Agdestein, la tasación del 15 de marzo de 2006, mencionada en el considerando 29, de 10 edificios diferentes del campamento interior también indicaba que debe aplicarse un descuento entre el «15-20 %» en caso de venta de unitaria de estos 10 edificios. |
| The Authority therefore considers that some quantity rebate would have been in accordance with the market terms. | Por consiguiente, el Órgano estima que un cierto descuento por cantidad habría sido acorde a las condiciones de mercado. |
| In this case, whether the rebate would have been 15, 20 or 25 %, is difficult to determine due to the lack of contemporary assessments and documentation. | En este caso, es difícil determinar si el descuento hubiera sido del 15, 20 o 25 %, debido a la falta de tasaciones y documentación de esa época. |
| All things considered and with reference to the assessment mentioned above of 10 other buildings in the Inner Camp and a likely quantity rebate of 15–20 %, the Authority, while in doubt, finds that an approximately similar quantity rebate as the one the municipality was granted, i.e. 25,64 %, could have been given to someone buying as much as 29 of the 44 buildings in the Inner Camp. | Teniendo en cuenta todo esto y con referencia a la tasación anteriormente mencionada de otros 10 edificios del campamento interior y un probable descuento por cantidad del 15–20 %, el Órgano, a pesar de sus dudas, considera que podría haberse hecho un descuento similar al que se concedió al municipio, es decir del 25,64 %, a alguien que comprara 29 de los 44 edificios del campamento interior. |
| Whether primary cost could be established by deducting value of other buildings | ¿Podrían determinarse los costes iniciales deduciendo el valor de otros edificios? |
| The next question is whether the primary cost of the 29 buildings in question can be determined by deducting from the Inner Camp the value of the buildings that were not sold to Haslemoen AS. | La siguiente pregunta es si pueden determinarse los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión deduciendo del campamento interior el valor de los edificios que no se vendieron a Haslemoen AS. |
| The described method basically entailed that no detailed assessment was made of the 29 buildings in question because there were indications that other parts of the Inner Camp were of a sufficiently high value to ensure that the overall value corresponded to the municipality’s alleged primary cost for the Inner Camp. | El método descrito implicaba básicamente que no se realizó una tasación detallada de los 29 edificios en cuestión porque existían indicios de que otras partes del campamento interior tenían un valor suficientemente elevado para garantizar que el valor total correspondiese a los costes iniciales alegados por el municipio por el campamento interior. |
| This method appears uncertain and random due to the fact that the 3 different groups of buildings all were assessed according to different methods. | Este método parece inseguro y aleatorio, dado que los tres diferentes grupos de edificios fueron tasadas siguiendo métodos distintos. |
| In short, the bridge value report was used to establish the starting point, the NOK 12,4 million primary cost value of the Inner Camp as such. | En resumen, el informe del valor puente se utilizó para establecer el punto de partida, el valor de los costes iniciales de 12,4 millones NOK del campamento interior. |
| In the following assessment of the 3 different groups of buildings, a considerably lower value than the bridge value was put on the 29 buildings at issue and a higher value was put both on the buildings the municipality kept and the 11 others for which it had later received an offer. | En la siguiente tasación de los tres diferentes grupos de edificios, se dio un valor considerablemente inferior al valor puente a los 29 edificios en cuestión y se estableció un valor más alto tanto para los edificios que el municipio mantuvo como para los otros 11 por los que recibió posteriormente una oferta. |
| The lower value was established on the basis of the negotiated price with Haslemoen AS and the higher values were both established on the basis of subsequent and newer information in the form of value assessments and an offer received. | El valor más bajo se determinó sobre la base del precio negociado con Haslemoen AS y los valores más altos se establecieron sobre la base de información nueva posterior en forma de tasaciones y de una oferta recibida. |
| This entailed in the view of the Authority the obvious risk that even if the overall starting point of the Inner Camp value had been correct (which it was not, see above), the price for the 29 buildings could be too low because later re-assessments of the other areas had established higher values. | En opinión del Órgano esto implicaba el riesgo evidente de que, aunque el punto de partida general del valor del campamento interior hubiese sido correcto (que no fue el caso, como ya se ha visto), el precio de los 29 edificios podría ser demasiado bajo porque nuevas tasaciones realizadas posteriormente de las otras zonas habían establecido unos valores más elevados. |
| Indeed, if anything, the later and higher value assessments in this case should point to little else than that the starting point at NOK 12,4 million was too low. | En todo caso, las tasaciones posteriores más elevadas señalarían en este caso como poco que el punto de partida de 12,4 millones NOK era demasiado bajo. |
| Thus, the Authority concludes that the method referred to in the assessment of 2 May 2006 was not suitable to determine the primary cost and thereby the market value of the 29 buildings in question. | Así pues, el Órgano ha llegado a la conclusión de que el método contemplado en la tasación de 2 de mayo de 2006 no era adecuado para determinar los costes iniciales y, por consiguiente, el valor de mercado de los 29 edificios en cuestión. |
| How to correctly determine the primary cost of the 29 buildings | Cómo determinar correctamente los costes iniciales de los 29 edificios |
| As mentioned above, the assessment of the primary cost of the 29 buildings at issue is complicated by the fact that it was not made clear inthe agreement between the state and the municipality what the latter paid for the different buildings in the Inner Camp. | Como se ha mencionado anteriormente, la evaluación de los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión se complica por el hecho de que no estaba claro en el acuerdo entre el Estado y el municipio lo que este pagó por los diferentes edificios del campamento interior. |
| Instead it paid a fixed sum of NOK 15,5 million for the whole Inner Camp which included the so called 30 % rebate mentioned above. | Pagó una cantidad fija de 15,5 millones NOK por el conjunto del campamento interior, que incluía el denominado descuento del 30 % ya mencionado. |
| However, that bridge value was based on the two prior value assessments. | Sin embargo, dicho valor puente se basaba en las dos tasaciones anteriores. |
| The first Agdestein report was based on individual assessment of the buildings and is in fact the only contemporary assessment thereof. | El primer informe Agdestein se basaba en la tasación individual de los edificios y es de hecho la única tasación de esa época. |
| Since this assessment was the basis for the bridge value which again formed the basis for the actual price paid by the municipality, the Authority considers that the first Agdestein report provides the individual values necessary to accurately establish the primary cost of the 29 buildings in question. | Como esta tasación era la base del valor puente que, de nuevo, sirvió de base del precio real pagado por el municipio, el Órgano considera que el primer informe Agdestein establece los valores individuales necesarios para determinar con exactitud los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión. |
| The sales contract in question comprises the following 29 buildings at the Inner Camp [25]: Nos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 and 16. | El contrato de venta aludido comprende los 29 edificios siguientes del campamento interior [25]: los números 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 y 16. |
| The investor values as assessed in the first Agdestein report of these buildings are the following: | Los valores para un inversor según la tasación de estos edificios del primer informe Agdestein son los siguientes: |
