| Source | Target | | The property was part of an area regulated for parking, before the rezoning, for customers of a nearby ski resort. | Antes de su recalificación, la propiedad formaba parte de una zona destinada a aparcamiento para los clientes de una estación de esquí. |
| OB owns and operates Oppdal ski resort and related businesses. | OB posee y explota la estación de esquí de Oppdal y otras empresas relacionadas. |
| The buyer of the plot in question, SDO, is a competitor of OB, who previously leased a property from OB for its business related to ski equipment and ski instructor services. | El comprador de la parcela, SDO, es una empresa competidora de OB que anteriormente había alquilado un inmueble de OB para su actividad de equipos de esquí y escuela de esquí. |
| The Authority opened the formal investigation procedure on the basis that Oppdal municipality’s sale of land to Strand Drift Oppdal AS could involve state aid. | El Órgano incoó el procedimiento formal de investigación sobre la base de que la venta de terrenos por el municipio de Oppdal a Strand Drift Oppdal AS podría implicar ayuda estatal. |
| In particular, the Authority had doubts as to whether the sales price reflected the market price of the property and whether any unlawful state aid was involved. | En particular, el Órgano tenía dudas con respecto a si el precio de venta reflejaba el precio de mercado de la propiedad y sobre la existencia de ayuda estatal ilegal. |
| As a general rule, in the Authority’s opinion, in situations where the municipality receives a conflicting higher offer on a property after an independent expert valuation, the municipality should subject the higher offer to closer scrutiny in order to ensure that the property is sold at market value. | En general, en opinión del Órgano de Vigilancia, en situaciones en las que el municipio recibe una oferta competidora por un bien inmobiliario superior al valor de una tasación efectuada por peritos independientes, el municipio debe someter la oferta superior a un examen más concienzudo al efecto de garantizar que la propiedad sea vendida a su valor de mercado. |
| This can be done by either requesting another assessment of the property or a reassessment from the independent expert valuer. | Esto puede hacerse solicitando una nueva tasación de la propiedad o pidiendo al perito tasador independiente que reconsidere su dictamen. |
| The Authority referred to Commission decision C35/2006 [26]which dealt with the sale of land by the Swedish municipality of Åre, where the municipality had received a conflicting higher offer on the property.Moreover, the Authority expressed doubts as to whether the sale of land could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement, especially on the basis of Article 61(3)(c) of the EEA Agreement. 5. Comments by the Norwegian authorities In a letter dated 3 December 2010 [27], the Norwegian authorities refer to their letter to the Authority dated 9 September 2008 [28]. | El Órgano se remitió a la Decisión C35/2006 de la Comisión [26], relativa a la venta de terrenos por parte del municipio sueco de Åre, en cuyo caso el municipio había recibido una oferta mejor por la propiedad.Por otra parte, el Órgano expresó sus dudas acerca de si la venta de terrenos podía considerarse compatible con el funcionamiento del Acuerdo EEE, especialmente sobre la base de su artículo 61, apartado 3, letra c). |
| In the letter dated 9 September 2008, the Norwegian authorities put forward that the procedure described in paragraph 2.2 of the Guidelines has been followed and thus no state aid is involved in the transaction. Further, the Norwegian authorities argue that the expert valuations were obtained prior to any sales negotiations with SDO and that the reports reflect the market price of the property. Additionally, the Norwegian authorities submitted an overview produced by Oppdal municipality showing that the price for the property is the highest price paid per square metre in the area known to the municipality. Furthermore, the Norwegian authorities argue that the market price should reflect the value a regular buyer would be willing to pay for the property, excluding buyers with special interests. | 5 Comentarios de las autoridades noruegas |
| The Norwegian authorities therefore maintain that OB’s bid of NOK 3,1 million must be regarded as coming from a party with a particular interest seeing as OB has a dominant position in the local ski service market and is therefore willing to pay an excessively high price to eliminate competitors from the market. | Mediante carta de 3 de diciembre de 2010 [27], las autoridades noruegas se remitieron a su carta enviada al Órgano el 9 de septiembre de 2008 [28].En ella afirmaban haber seguido el procedimiento descrito en el apartado 2.2 de la Comunicación y que, por tanto, no existía ayuda estatal en la operación. |
| Therefore, the Norwegian authorities maintain that the value indicated by the expert valuers reflects the actual market value of the property. | Además, añadían que las tasaciones de los peritos fueron obtenidas antes de la apertura de las negociaciones para la venta a SDO y que los informes reflejan el precio de mercado de la propiedad. Por otro lado, presentaron un resumen elaborado por el municipio de Oppdal que indicaba que, con arreglo a la información disponible, el precio de la propiedad fue el más alto pagado por metro cuadrado en la zona. Además, las autoridades noruegas alegaron que el precio de mercado debía reflejar el valor que un comprador normal estaría dispuesto a pagar por la propiedad, excluyendo a los compradores con intereses particulares. Por lo tanto, mantuvieron que la oferta de OB de 3,1 millones NOK debía considerarse hecha por una parte con un interés especial puesto que OB ocupa una posición dominante en el mercado local de servicios de esquí y, por ello, estaba dispuesto a pagar un precio altísimo para eliminar a los competidores del mercado. En consecuencia, las autoridades noruegas mantuvieron que el valor indicado por los peritos en las tasaciones reflejaba el valor real de mercado de la propiedad. |
| Comments by Strand Drift Oppdal AS [29] | 6 Observaciones de Strand Drift Oppdal AS [29] |
| SDO submits that the present case and Commission decision C35/2006 cannot be compared. | SDO afirma que el presente asunto y la Decisión C35/2006 de la Comisión no pueden compararse. |
| In decision C35/2006, the independent valuation of the property was carried out almost two and a half years before the sale took place and that during such a long period of time, the value of the land may have changed significantly. | En la Decisión C35/2006, la tasación independiente de la propiedad se llevó a cabo casi dos añosy medio antes de la venta y durante ese largo período el valor de los terrenos pudo haber cambiado significativamente. |
| Secondly, SDO argues that the facts of case C35/2006 make it unclear whether the independent valuation was used for determining the contract value. | En segundo lugar, alega que los hechos del asunto C35/2006 no dejan claro si la tasación independiente se utilizó para determinar el valor del contrato. |
| In the present case, on the other hand, SDO submits that the sale of land was conducted in accordance with the Authority’s Guidelines section 2.2. | En el presente asunto, por otra parte, SDO afirma que la venta del terreno se realizó de conformidad con la sección 2.2. de la Comunicación del Órgano. |
| SDO further maintains that OB’s offer appears to be part of a strategy to become the sole provider of ski services in the local market, which, according to SDO, explains why OB made a bid far exceeding the market value of the property. | SDO añade que la oferta de OB parece formar parte de una estrategia destinada a ser el único proveedor de servicios de esquí en el mercado local, lo que, según SDO, explica por qué OB presentó una oferta que superaba con mucho el valor de mercado de la propiedad. |
| SDO also puts forward that according to Norwegian contract law, a contract is concluded and binding if the parties have agreed to the terms, independently of whether the actual contract is signed. | SDO también indica que con arreglo al Derecho contractual noruego, un contrato se considera concluido y vinculante si las partes han acordado las condiciones, con independencia de que el documento haya sido firmado. |
| Therefore, SDO is of the opinion that Oppdal municipality was legally obliged to sell the property to SDO at the time OB submitted its bid. | Por lo tanto, SDO opina que el municipio de Oppdal estaba obligado legalmente a vender la propiedad a SDO en el momento en que OB presentó su oferta. |
| SDO considers the sale of the property to have been carried out at market value, seeing as the sales price is based on the assessment of the two independent experts in accordance with the Authority’s Guidelines. | SDO considera que la venta de la propiedad se realizó a su valor de mercado, puesto que el precio de venta se basó en las tasaciones de dos peritos independientes con arreglo a la Comunicación del Órgano. |
| Therefore, SDO argues that no state aid is involved. | Por ello, SDO sostiene que no existió ayuda estatal. |
| The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement | Presencia de ayuda estatal en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE |
| Article 61(1) of the EEA Agreement reads as follows: | El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE establece: |
| State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31] | Comunicación relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos [31] |
| The aid must be granted by the State or through state resources. | La ayuda debe ser concedida por el Estado o con cargo a recursos estatales. |
| Municipalities are for state aid purposes considered to be part of the State, thus Oppdal municipality’s resources can be considered state resources. | A dicho efecto, los municipios se consideran como parte del Estado miembro, por lo que los recursos del municipio de Oppdal pueden considerarse como recursos estatales. |
| The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings. | La Comunicación ofrece más orientaciones sobre la interpretacióny aplicación por el Órgano de las disposiciones del Acuerdo EEE relativas a las ayudas estatales cuando se trata de evaluar la venta de terrenos y construcciones de propiedad pública. |
| Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation. | La sección 2.1 describe la venta mediante licitación incondicional y la 2.2, la venta previa tasación por peritos independientes. |
| Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved. | Las ventas de terrenos y construcciones de propiedad pública a un precio inferior al valor de mercado implica la presencia de recursos estatales. |
| However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources. | Sin embargo, la Comunicación prevé dos situaciones en las que, en caso de que se cumplan las condiciones aplicables, el precio pagado por los bienes se corresponderá al valor de mercado, excluyendo así la presencia de recursos estatales. |
| As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional bidding process; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation. | Como se señaló anteriormente, estas dos situaciones son: a) venta realizada en el merco de una licitación abierta e incondicional; b) venta efectuada tras una tasación por tasadores independientes. |
| In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price. | En el presente asunto, el municipio no organizó una licitación abierta e incondicional, sino que utilizó dos tasaciones independientes como base para determinar el precio de venta. |
| Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.” | La sección 2.2 de la Comunicación dispone que cuando los poderes públicos no tengan la intención de recurrir al procedimiento descrito en el punto 1, se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta, a una tasación a cargo de uno o más tasadores de activos independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. |
| The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian. | El precio de mercado resultante constituirá el precio mínimo de compra admisible para que no se considere que existe ayuda de Estado. |
| Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively. | Ambos informes estimaron un valor de mercado similar para la propiedad, 800000 NOK y 850000 NOK, respectivamente. |
| The sale of the property | Venta de la propiedad |
| As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract. | Como el Órgano señaló en su Decisión de incoación, la Comunicación no aborda expresamente una situación en la que una oferta superior y competidorallegue después de recibidas las tasaciones de los peritos, pero antes de la celebración del contrato. |
| The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property. | El Órgano considera que en dicha situación la presentación de una oferta competidora superior podría suscitar dudas en cuanto a si las tasaciones de los peritos reflejan el valor real de mercado de la propiedad. |
| In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation. | En la Decisión de incoación del procedimiento, el Órgano de Vigilancia se remitió a la Decisión C35/2006 de la Comisión, relativa a una situación en la que se había realizado una oferta después de haberse recibido la tasación del perito. |
| In its decision the Commission stated: | En su Decisión, la Comisión afirmó: |
| “Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication [32], i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers. From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred. The bid establishes a real market price andshould be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation” [33].The Commission decision was appealed to the General Court. | Aunque la evaluación de los peritos hubiese sido realizada de conformidad con la Comunicación [32], es decir, una evaluación de la parcela de terreno objeto de la venta realizada inmediatamente antes de la venta y con arreglo a normas de tasación generalmente aceptadas, dicha tasación solo sería el segundo mejor instrumento para determinar el precio de mercado del terreno, en ausencia de ofertas de precios reales. A partir del momento en que se presenta una oferta creíble y vinculante y siempre que sea directamente comparable y superior al precio estimado por la tasación, la primera deberá ser preferida. |
| The General Court [34]disagreed with the Commission’s assessment and found that no state aid was involved in the sale of land transaction. | La oferta establece un verdadero precio de mercado y debe considerarse como una mejor estimación de la pérdida de recursos estatales que una tasación por peritos [33].La Decisión de la Comisión fue recurrida ante el Tribunal General [34], que desaprobó la tasación de la Comisión y llegó a la conclusión de que no existió ayuda estatal en la operación de venta de los terrenos. |
| The General Court concluded that the conflicting higher offer was neither credible nor comparable to the offer accepted by the municipality [35]. | El Tribunal General concluyó que la oferta superior competidora no era creíble ni comparable a la aceptada por el municipio [35]. |
| Further, the General Court also pointed out that it is important to consider the specific circumstances of the case when determining whether a conflicting bid can be considered comparable [36].In the present case, the Norwegian authorities have submitted that OB was a buyer with a special interest in the property and as a consequence of this special interest, OB was willing to pay an abnormally high price for the property to prevent SDO from establishing a business competing with its own. | Por otra parte, el Tribunal indicó también que es importante tener en cuenta las circunstancias específicas del asunto al determinar si una oferta competidora puede considerarse comparable [36].En el presente caso, las autoridades noruegas afirmaron que OB era un comprador con un especial interés en la propiedad y que en consecuencia estaba dispuesto a pagar un precio anormalmente alto para evitar que SDO estableciese un negocio competidor por su propia cuenta. |
| OB is the dominant supplier of ski services at the ski resort. | OB es el principal proveedor de servicios de esquí en la estación de esquí. |
| SDO’s business would be in direct competition with the services provided by OB and threaten OB’s market position. | El negocio de SDO entraría en competencia directa con los servicios prestados por OB y amenazaría la posición de mercado de este. |
| OB can therefore be considered as having a special interest in the property. | Esto demuestra sus intenciones. |
| OB’s special interest is reflected in the high bid; the bid submitted by OB was over three times higher (NOK 3100000) than the price determined by the independent experts and the Authority has no indications that the value assessments carried out by the independent experts had any shortcomings. | Por tanto, puede considerarse que OB tenía un interés especial en la propiedad, que se reflejó en la elevada oferta, más de tres veces superior (3100000 NOK) al precio fijado por los peritos independientes, y el Órgano no tiene indicios de que las tasaciones realizadas por los peritos independientes presentasen deficiencias. |
| In the present case, the Authority considers that the bids made by SDO and OB are not comparable because of OB’s special interest in the property. | En el presente asunto, el Órgano considera que las ofertas realizadas por SDO y OB no son comparables debido al especial interés de OB en la propiedad. |
| As a consequence of this special interest, OB is willing to make an excessively high offer on the property. | Debido a este interés especial, OB estaba dispuesta a hacer una oferta elevadísima por la propiedad. |
| This offer can therefore not be considered comparable to the offer made by SDO, which reflects the value of the property determined by the independent experts. | Esta oferta no puede, por tanto, considerarse comparable a la oferta presentada por SDO, que refleja el valor de la propiedad determinado por los peritos independientes. |
| Therefore, in view of the circumstances of the case, the Authority concludes that the property was sold at market price in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities. | En consecuencia, habida cuenta de las circunstancias del caso, el Órgano concluye que la propiedad se vendió a precio de mercado, de conformidad con el procedimiento establecido en el punto 2.2 de la Comunicación del Órgano. |
| In light of the above, the Authority considers that no state aid was involved in Oppdal municipality’s sale of the property to SDO, as the conflicting offer made by OB has to be considered as coming from a buyer with a special interest in the property. | A la luz de todo lo anterior, el Órgano considera que no existió ayuda estatal en la venta de la propiedad por el municipio de Oppdal a SDO, ya que la oferta competidora presentada por OB debe considerarse como procedente de un comprador con especial interés en la propiedad. |
| The Authority thus considers the sale to have been carried out at market value in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities. | El Órgano considera, por tanto, que la venta se realizó por su valor de mercado, de acuerdo con el procedimiento establecido en el punto 2.2 de la Comunicación del Órgano relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos. |
| Conclusion | 7 Conclusión |
| On the basis of the foregoing assessment, the Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of the state aid provisions in the EEA Agreement. | Sobre la base de esta evaluación, el Órgano considera que la venta por el municipio de Oppdal de la propiedad gnr 271/8 a Strand Drift Oppdal AS no constituye ayuda estatal en el sentido de las disposiciones sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE. |
| The EFTA Surveillance Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of Article 61 of the EEA Agreement. | El Órgano de Vigilancia de la AELC considera que la venta por el municipio de Oppdal de la propiedad gnr 271/8 a Strand Drift Oppdal AS no constituye ayuda estatal en el sentido del artículo 61 del Acuerdo EEE. |
| The procedure initiated pursuant to Article 4(4), read in conjunction with Article 13, of Part II of Protocol 3 concerning the sale of property gnr 271/8 by Oppdal municipality is hereby closed. | Se archiva el procedimiento incoado de conformidad con el artículo 4, apartado 4, leído en relación con el artículo 13 de la parte II del Protocolo 3, relativo a la venta de la propiedad gnr 271/8 por el municipio de Oppdal. |
| Only the English language version of this decision is authentic. | El texto en lengua inglesa de la presente Decisión es el único auténtico. |
| Available at: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf | Disponible en http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf |
